狂飆中的香港樓市：這一次，與撤辣時(shí)有何本質(zhì)不同？

2026年開(kāi)年，香港樓市以狂飆之勢(shì)拉開(kāi)新一年的序幕。

根據(jù)香港中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年一季度香港一手成交實(shí)際已達(dá)6300宗，創(chuàng)2013年一手新例后同期新高，買(mǎi)賣(mài)登記量與成交金額更是雙雙刷新歷史同期紀(jì)錄——新房買(mǎi)賣(mài)登記累計(jì)錄得5373宗，涉及總金額高達(dá)628億港元，分別同比大漲38%、94%，漲幅驚人。

港島南區(qū)、九龍核心區(qū)的新盤(pán)一經(jīng)推出便遭瘋搶，超額認(rèn)購(gòu)數(shù)十倍成為常態(tài)，“大手客”豪擲數(shù)億批量掃貨、新盤(pán)單日套現(xiàn)超十億的場(chǎng)景屢見(jiàn)不鮮。

這股火爆勢(shì)頭，不禁讓人回想起2024年香港樓市“撤辣”初期的喧囂。

但看似相似的熱度背后，藏著截然不同的市場(chǎng)邏輯——與撤辣時(shí)相比，如今的香港樓市在市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力、買(mǎi)家結(jié)構(gòu)、價(jià)格支撐以及可持續(xù)性上，都存在著本質(zhì)區(qū)別。

壹

2024年2月28日，香港宣布全面撤銷(xiāo)推行了14年的樓市“辣招”，額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅同步取消。

這一政策松綁力度空前，以一套總價(jià)1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)為例，撤辣前非香港永居人員至少需繳稅300萬(wàn)港元，撤辣后降至37萬(wàn)港元。

購(gòu)房門(mén)檻驟降，被壓抑多年的購(gòu)買(mǎi)力瞬間釋放。

撤辣不足十天，一手市場(chǎng)已錄得超過(guò)1500套成交，遠(yuǎn)超2024年頭兩月合計(jì)700套的銷(xiāo)售量。撤辣首月，一手新盤(pán)交投量突破4000宗，而撤辣前一個(gè)月僅有229宗。

彼時(shí)，香港樓市的成交邏輯非常簡(jiǎn)單——政策松綁釋放了短期紅利，稅費(fèi)降了，趕緊上車(chē)搶占政策窗口期。

正因如此，那一輪井噴式行情具有典型的“一次性特征”，買(mǎi)家入市多是追逐短期政策紅利，并未理性評(píng)估房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值與市場(chǎng)周期，因此成交熱度高度集中在撤辣后數(shù)周內(nèi)，后續(xù)增速便迅速回落。

與撤辣時(shí)的行情相比，2026年香港樓市回暖的驅(qū)動(dòng)邏輯從單一政策轉(zhuǎn)向多維基本面，是地緣政治、金融周期、人口結(jié)構(gòu)三重紅利深度共振的結(jié)果。

從資金面來(lái)看，美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)等地緣沖突升級(jí)，全球避險(xiǎn)資金加速?gòu)娘L(fēng)險(xiǎn)地區(qū)撤出，香港憑借穩(wěn)定的法治環(huán)境、自由的資本流動(dòng)與成熟的金融體系，成為國(guó)際資本公認(rèn)的“安全資產(chǎn)避風(fēng)港”，中東、歐洲等地家族辦公室與大額資金持續(xù)涌入，為樓市注入源源不斷的外部購(gòu)買(mǎi)力。

從金融面來(lái)看，香港自2024年底正式進(jìn)入降息周期，銀行最優(yōu)惠利率持續(xù)下行。2026年3月，有中小型銀行將H按息調(diào)低至H加0.6厘，實(shí)際按息降至約3.01厘，按揭成本大幅降低。同時(shí)，香港定期存款收益走低，資金從儲(chǔ)蓄端進(jìn)一步轉(zhuǎn)向房產(chǎn)端。

另一個(gè)關(guān)鍵變量是租金。

自2023年以來(lái)，香港住宅租金從底部累計(jì)漲幅達(dá)15.8%，租金回報(bào)率穩(wěn)步改善。當(dāng)租金回報(bào)率穩(wěn)定在3.5%左右，高于按揭利率時(shí)，便出現(xiàn)了“供平過(guò)租”的局面——買(mǎi)房供樓比租房還便宜。

低利率疊加高租金，房產(chǎn)的持有回報(bào)率明顯改善，疊加香港租金指數(shù)連創(chuàng)新高，而香港定期存款收益走低，進(jìn)一步驅(qū)趕資金從儲(chǔ)蓄端轉(zhuǎn)向房產(chǎn)端，吸引了長(zhǎng)線配置資金入場(chǎng)

貳

驅(qū)動(dòng)邏輯的差異，直接決定了兩輪樓市熱度中買(mǎi)家結(jié)構(gòu)與需求本質(zhì)的不同。

從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年撤辣初期，在投機(jī)心理的主導(dǎo)下，買(mǎi)家以短期投機(jī)者為主，套利特征明顯，完全忽略市場(chǎng)行情、租賃價(jià)值與房產(chǎn)區(qū)位。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，多個(gè)新盤(pán)的投資客占比達(dá)到30%至50%，甚至有樓盤(pán)投資客比例高達(dá)50%。在撤辣后的售樓會(huì)場(chǎng)上，有內(nèi)地客一次性買(mǎi)下9個(gè)單位。

這類買(mǎi)家的戶型偏好集中在400萬(wàn)至600萬(wàn)港元的中低價(jià)位，集中在新界偏遠(yuǎn)區(qū)域、啟德部分期房等區(qū)域，追求短期快進(jìn)快出。

所以，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度主要由短線投機(jī)資金支撐，缺乏真實(shí)剛需與長(zhǎng)線資金的托底，一旦政策紅利消退，市場(chǎng)極易快速降溫。

反觀2026年香港樓市的回暖，需求結(jié)構(gòu)已實(shí)現(xiàn)質(zhì)的轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)出“自住+投資+租賃”多元共振的格局，每一類需求都具備堅(jiān)實(shí)的支撐邏輯，更為理性且可持續(xù)。

首先，自住需求有了堅(jiān)實(shí)的底盤(pán)支撐。

香港三年來(lái)推出的各項(xiàng)人才計(jì)劃成效顯著，截至2026年2月底，各項(xiàng)人才入境計(jì)劃累計(jì)超過(guò)41萬(wàn)宗申請(qǐng)獲批，超過(guò)27萬(wàn)名人才已抵港。這批高學(xué)歷、高收入群體帶來(lái)真實(shí)的自住、租賃與置業(yè)需求，從根本上改善了香港人口結(jié)構(gòu)，筑牢樓市剛需基本面。

其次，投資需求從“短線套利”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)線配置”。

地緣沖突的升級(jí)使得國(guó)際資金將香港房產(chǎn)視為“全球安全資產(chǎn)”，核心訴求是保值與抗風(fēng)險(xiǎn)，即便短期房?jī)r(jià)波動(dòng)，也不會(huì)輕易離場(chǎng)，成為市場(chǎng)的“壓艙石”。中東、歐洲等地家族辦公室與大額投資者加速入場(chǎng)，投資金額集中在5100萬(wàn)港元-1億港元。

同時(shí)，內(nèi)地買(mǎi)家金融素養(yǎng)明顯提升，他們敏銳捕捉到免稅、利息下行與高租金回報(bào)疊加帶來(lái)的窗口期，將香港房產(chǎn)視為長(zhǎng)線投資標(biāo)的，不再是“買(mǎi)一套自住”，甚至出現(xiàn)一次性購(gòu)入多套的情況。

2026年一季度，“大手客”入市案例創(chuàng)下2008年以來(lái)同期新高。

此外，本地改善型需求持續(xù)釋放，持有多套房產(chǎn)的投資者開(kāi)始“舊換新、小換大、遠(yuǎn)換近”，進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化升級(jí)，成為市場(chǎng)活躍度的重要支撐。

這些買(mǎi)家不再僅僅追逐低價(jià)新界盤(pán)，而是開(kāi)始注重優(yōu)質(zhì)地段和資產(chǎn)的長(zhǎng)線配置價(jià)值。

再者，租賃市場(chǎng)的持續(xù)火熱也在反哺購(gòu)房需求。租金指數(shù)連續(xù)多月創(chuàng)歷史新高，越來(lái)越多的租客在計(jì)算后選擇“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”。

這一趨勢(shì)表明，本輪需求的上升并非單純的政策刺激，而是基于真實(shí)居住成本和收益的比較后做出的理性決策。

叁

驅(qū)動(dòng)邏輯與需求結(jié)構(gòu)的差異，最終體現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)上，兩輪熱度的“含金量”截然不同。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2024年撤辣后首月，新房成交量環(huán)比暴漲超200%，但主要集中在低總價(jià)偏遠(yuǎn)房源，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤(pán)源成交占比極低。

同時(shí)，成交雖活躍，但更多是“以價(jià)換量”——價(jià)格尚未形成有力的上漲通道。

相應(yīng)地，市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻。截至2025年1月，香港一手房掛牌量高達(dá)23121套。

所以，隨著投機(jī)資金獲利離場(chǎng)，疊加2024年下半年加息預(yù)期反復(fù)，市場(chǎng)快速降溫，成交量與房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回落，回歸調(diào)整態(tài)勢(shì)。

2026年，香港樓市的最大變化在于供需格局的根本改善——一手房掛牌量已從2025年1月的23121套降至16369套，表明市場(chǎng)正在有效消化過(guò)剩庫(kù)存。

同時(shí)，新的土地供應(yīng)創(chuàng)下14年新低，低于同期銷(xiāo)售量。

價(jià)格方面，樓價(jià)指數(shù)連漲9個(gè)月，2026年2月環(huán)比漲1.59%，一季度漲幅有望追平2025年全年；核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源漲幅領(lǐng)跑，部分早入手房源漲幅達(dá)15%-30%，二手市場(chǎng)出現(xiàn)“收樓即賺”的案例。

更重要的是，本輪的上漲是在租金先行、持有回報(bào)率改善的前提下發(fā)生的——房產(chǎn)持有回報(bào)率已能帶來(lái)逾4%的持有回報(bào)，低利率預(yù)期下房產(chǎn)投資的吸引力明顯增加。

這標(biāo)志著市場(chǎng)從“買(mǎi)政策底”進(jìn)入了“買(mǎi)價(jià)值底”的新階段。

綜上所述，2024年“撤辣”行情是單一政策刺激下的短期投機(jī)狂歡，驅(qū)動(dòng)單一、買(mǎi)家非理性、需求脆弱、后勁不足，而本輪回暖則呈現(xiàn)出典型的周期式特征。

支撐樓市的多重因素，譬如降息周期、人才流入、租金上漲、庫(kù)存去化——均為中長(zhǎng)期變量，而非一次性政策紅利。

花旗研報(bào)指出，預(yù)計(jì)2026年香港樓價(jià)升幅可達(dá)8%，并預(yù)期2027年進(jìn)一步加速，進(jìn)入多年上升周期。第一太平戴維斯也認(rèn)為，香港住宅市場(chǎng)正“全面步入一個(gè)量?jī)r(jià)溫和上行、預(yù)期持續(xù)改善的新時(shí)期”。