時代鄰里：外拓撐七成面積，AI降本近9%｜年報風云⑦

文/樂居財經 嚴明會

行業告別“跑馬圈地”粗放式增長、全面轉向高質量發展的2025年，時代鄰里（09928.HK）交出了一份極具分量的答卷——增收、增利、降本、穩現金流。

數據顯示，截至2025年12月31日，時代鄰里實現總營收24.96億元，同比增長4.5%；同期錄得毛利約4.96億元，同比增長1.7%，毛利率約為19.9%；凈利潤約為2082萬元，同比大增80.6%。

同期，物業管理服務總合約建筑面積約為1.3億平方米，總在管建筑面積約為1.24億平方米。

支撐這份業績的，不再是地產母公司的庇護，而是1.3億平方米合約建筑面積中持續增強的市場化外拓能力，以及全面落地的“網格化AI”所帶來的全棧數智化紅利。

行業深度調整，難賺錢、難增長、難創新成為物企們共同的難題，而時代鄰里通過市場化拓展與數智化轉型上的雙重突圍，已經找到了穿越周期的新增長邏輯。

高質量底色

過去的2025年，物業服務行業整體盈利承壓，人力成本剛性上漲與物業費提價難的剪刀差持續擴大。不過，時代鄰里的利潤端表現卻顯著優于營收端，展現出極強的經營韌性。

拆解收入結構，物業管理服務繼續扮演“壓艙石”角色。報告期內，該板塊貢獻的收入約為16.20億元，占總營收的64.9%，同比增長7.5%，遠超整體營收增速。

這一增長得益于其第三方市場拓展成效顯著——報告期內，時代鄰里來源于第三方開發商的物業管理面積同比增長5.1%，為基本盤收入提供了穩定支撐。

同期，社區增值服務收入約2.40億元，毛利率同比增加1.2個百分點至42.6%。

凈利潤的飛躍并非偶然，而是“開源”與“節流”雙重作用下的必然結果。

從成本端來看，時代鄰里展現了極強的組織韌性，全年營業成本同比下降近9%。在人工成本剛性上漲、物管項目維護與升級支出攀升的當下，這一變化尤為難得。

與此同時，時代鄰里的經營質量在現金流層面得到了最直觀的驗證。2025年，時代鄰里現金及現金等價物11.02億元，同比增長2.8%；期內無任何計息借款，流動資產與流動負債比率約為1.77。

業績增長并非依賴應收賬款的堆積，而是建立在扎實的收費率與健康的資金周轉之上。這種“有利潤的營收，有現金的利潤”的財務結構，為時代鄰里研發投入及股東回報等方面提供了充足的彈藥與安全墊。

基于穩健的現金流，時代鄰里董事會建議末期股息每股普通股人民幣4.8分，合計約4731.2萬元。股息派發力度持續提升，彰顯了管理層對未來經營現金流與持續盈利能力的充足信心。

市拓主引擎

行業告別關聯方驅動的粗放式擴張、轉向市場化驅動的高質量增長階段，時代鄰里憑借持續提升的市場化拓展能力，實現了管理規模的穩步擴張與結構優化。

數據顯示，截至2025年12月31日，時代鄰里總合約建筑面積達1.3億平方米。其中，物業管理板塊（涵蓋住宅、商業、公共物業等業態）合約管理面積9810萬平方米，工業物流地產板塊合約管理面積3220萬平方米。

工業物流地產服務，是時代鄰里業務創新的核心亮點，這一高價值賽道的持續拓展，正在為其培育第二增長曲線，對沖單一住宅業態的周期風險。數據顯示，2025年，工業物流地產服務為時代鄰里貢獻收入約4.33億元，同比增長12.2%。

更值得關注的是規模的結構數據：同期，含工業物流地產板塊在內，來自第三方市場拓展所獲取的合約面積占比達72.7%，市場化能力已成為規模增長的主引擎。擺脫對關聯地產的依賴，時代鄰里正在實現從“內生增長”到“外拓驅動”的關鍵跨越。

在區域布局上，時代鄰里持續深耕大灣區、長三角、成渝、長江中游等核心城市群，并在住宅、產業園、公建等核心業態上構筑了顯著優勢。

擴大客戶群及優化在管物業組合，以優質住宅為主、多元非住宅業態為輔，2025年，時代鄰里新簽住宅項目約1100萬平方米，新簽住宅年化合同額達2.0億元。

管理規模以穩健的復合增速持續擴張，有質量的增長為時代鄰里的長遠發展奠定了堅實基礎。

“網格化AI”全面落地

如果說財務與規模數據是“果”，那么數智化轉型便是“因”。

2025年，時代鄰里宣布“網格化AI”智慧服務模式實現全面落地，從“信息化”邁入“智能化”的新階段。值得一提的是，這一年，其還將企業名稱由“時代鄰里”升級為“時代鄰里科技”，使命煥新為“讓更多人享受更美好的生活”，從頂層設計上錨定科技驅動的方向。

在數智化轉型進程中，時代鄰里并未停留在簡單的硬件采購或單一軟件應用，而是構建起“數據基座標準化、業務系統協同化、運營提效智能化”的全棧數智能力矩陣。

在數據基座層面，時代鄰里通過構建由6大類、91項、2600萬條數據組成的智慧體系，并以城市地圖數據體系為核心，夯實了全域數據驅動的底座。基于此，其在管的每一個小區、每一臺設備、每一位員工的服務軌跡都被數字化沉淀，為精準決策提供了依據。

在業務協同層面，數字化工具不再是后臺的輔助，而是前線的“武器”。通過優化投拓系統，時代鄰里投資團隊能基于城市地圖快速測算項目價值，實現智慧決策；通過數字化賦能生態運營，集團與各區域、各項目的業務流轉效率大幅提升，打破了信息孤島。

在運營提效層面，時代鄰里走在了行業前列。通過構建客戶服務、內容運營、知識協同、內部管理等4大類AI智能輔助體系，將人工智能深度滲透至服務運營的全場景。

無論是客服機器人自動處理業主報修，還是AI輔助生成運營報告，這些技術的應用有效提升了組織效能，降低了重復性勞動帶來的成本損耗。

尤為重要的是，數智化轉型在提升運營效能的同時，真正重塑了服務體驗，讓智慧社區從藍圖落地為業主可感可知的日常現實。通過“網格化AI”的精準調度，工單響應速度大幅提升；基于大數據分析，物業團隊能提前預判業主需求，提供主動式、無感化的貼心服務。

在科技驅動的效率提升之外，時代鄰里同樣注重服務的人文溫度。

2025年，時代鄰里全面啟動初心計劃5.0，以安心、煥新、美顏、賦能四大行動為支柱，通過覆蓋全員的“一專多能”培訓、嚴密的人防技防安全體系、系統性的設施維保與環境煥新工程，全面筑牢服務根基，形成了可衡量、可持續的品質進化路徑。

在“人”的原點上，時代鄰里全年舉辦社區人文活動超3000場，深化“老人友好”“兒童友好”“寵物友好”的友好社區建設，塑造有溫度的鄰里文化。

在物業服務行業從“勞動密集型”向“科技密集型”轉型的關鍵窗口期，時代鄰里憑借穩健的財務底盤、獨立的市場化能力以及領先的數智化布局，已然掌握了穿越周期的主動權。

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