綠城的利潤去哪了？

文：賈老道

2019年初，綠城浙江公司的一位高管給總裁張亞東發(fā)了條喜訊，說有個項目售罄啦。剛上任幾個月的張總，回了兩個字：

利潤？

此前一年，綠城剛經(jīng)歷了凈利潤腰斬。張亞東認(rèn)為綠城積重已久，投資體系滯后、周轉(zhuǎn)速度慢。

在456高周轉(zhuǎn)時代，綠城中國現(xiàn)金流回正周期長達20個月。

以此為由，張亞東對綠城投資、業(yè)務(wù)等多個維度，進行了調(diào)整。但就在這番調(diào)整中，綠城內(nèi)部一個能量巨大，卻和開發(fā)關(guān)系不大的部門悄悄誕生了：

金融事業(yè)部。

地產(chǎn)黃金時代，行業(yè)龐大的資金需求和高額回報，成就了一場比地產(chǎn)更瘋狂的盛宴。

后來人們才知道，恒大財富和盛京銀行，掩蓋了恒大一多半的秘密；鵬金所和表外體系，也藏著另一個萬科。

而綠城金融事業(yè)部為何而鳴，當(dāng)時亦尚不為外人所知。

張亞東2019年正式掌舵綠城，2025年辭職。6年時間，他心心念念的歸母凈利潤，從24.8億下降到了2024年的16億。

3月31日，綠城又發(fā)布了2025年年度業(yè)績，只歸母凈利潤這一項指標(biāo)，就震驚了地產(chǎn)圈：

7100萬。

一年時間，綠城凈利潤下降了超過九成半。年度業(yè)績公布后，綠城中國二號人物，老綠城派系元老郭佳峰退休辭職。

綠城在財報中解釋，凈利潤下降的主要原因是，2025年度結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率，和分占合聯(lián)營公司的業(yè)績下降。

但這個說法，綠城的項目合作伙伴恐怕并不答應(yīng)。

綠城公布業(yè)績的同一天，3月31日上午，北京長安俱樂部九層，綠城合作方，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司召開了媒體交流會。

當(dāng)天，董事長魏國秋拍著身旁厚厚的一摞材料說，這些都是和天鴻有類似經(jīng)歷的綠城合作項：

我對我說的每句話負責(zé)。

一

天鴻的經(jīng)歷，開始于2019年。

那年11月14日，河北經(jīng)濟第一大市唐山一天競拍出了兩宗核心土地，分別由榮盛和河北本土房企天鴻房地產(chǎn)拿下，樓面價同為9600元。

兩塊地都位于唐山最核心的鳳凰新城板塊，天鴻的地塊甚至比榮盛地塊更優(yōu)越，不僅位于板塊核心，還更靠近青龍湖公園。

唐山樓市供應(yīng)一直不足。那年前八個月，只完成了三成的供地計劃。樓市成交因此飆升90%，是當(dāng)年中國樓市最火城市之一。

現(xiàn)在回看，天鴻房地產(chǎn)的那塊地，很難賣不好。

就在此后幾個月的時間里，該區(qū)域樓面價兩度刷新紀(jì)錄，一路瘋漲到了16000元。與天鴻同時拿地的熙堂尚院，首開當(dāng)天就售罄了：

別人都行，憑什么天鴻不行？

為求穩(wěn)妥，天鴻放棄了獨立操盤。

他們從幾十家找上門的合作方中，選擇了號稱中國豪宅代名詞的綠城，雙方達成了“項目治理+融資+代建”模式的一系列合作協(xié)議。

投資合作協(xié)議約定，共同成立項目公司唐山鴻柯房地產(chǎn)開發(fā)公司，由天鴻持股90%，綠城內(nèi)部公司沈陽全運村建設(shè)公司持股10%。

說是持股10%，其實就是明股實債。綠城以沈陽全運村為主體提供約6億元借款，跳息機制，年利率14%-17%。

同時，由當(dāng)時還未上市的另一家子公司綠城管理，提供代建和代售服務(wù)。

協(xié)議還約定，項目公司不設(shè)董事會，只設(shè)執(zhí)行董事一名，執(zhí)行董事由沈陽全運村派駐。

也就是說，天鴻將整塊地整個項目的日常決策，毫無保留地交給了綠城。

秉承著對綠城的信任，魏國秋當(dāng)時的想法是：

多聽多看少說話，人家綠城是中國第一品牌。

天鴻拍下的那塊地后來取名綠城桂語江南（鳳凰湖畔三期），只是這個充滿江南建筑審美的產(chǎn)品里，種種細節(jié)，并未俘獲以鋼鐵和煤炭聞名全國的唐山市場。

綠城曾在協(xié)議中承諾，要在兩年時間內(nèi)，完成項目90%的去化，銷售目標(biāo)21億。結(jié)果到2021年底，項目銷售回款率不足5%：

銷售回款不足0.94億。

2022年開始，雙方對簿公堂，先是天鴻在河北訴訟綠城方未完成委托管理合同目標(biāo)，嚴(yán)重失職；

兩個月后，沈陽全運村又在遼寧訴訟天鴻和項目公司，要求提前償還剩余本金加利息3.9億。并借此申請查封了唐山桂語江南。

雙方訴訟大戰(zhàn)會持續(xù)四年之久，且至今仍未結(jié)束。

天鴻方稱，在天鴻訴訟綠城方失職的案子里，綠城方推諉項目管理責(zé)任在沈陽全運村，并極力否認(rèn)與沈陽全運村的關(guān)系。

在綠城敘述中，他們巧妙繞開了沈陽全運村的矛盾，把焦點只放在了代建上。

而在天鴻看來，真正的導(dǎo)致項目失敗的核心原因是，在綠城安排下，沈陽全運公司掌控了項目公司的日常審批決策。

但沈陽全運村團隊實際上沒有足夠的專業(yè)能力，導(dǎo)致項目失敗。代建只是一部分影響。

天鴻無奈開始調(diào)查沈陽全運村建設(shè)公司。一個黑箱逐漸被打開了。

二

沈陽全運村建設(shè)公司成立于2011年，為打造沈陽全運村項目而成立，該項目在2013年沈陽全運會以后陸續(xù)入住。

也是在2013年，沈陽全運村公司的全資股東無錫太湖綠城置業(yè)，將全部股份轉(zhuǎn)讓給了一家于當(dāng)年注冊的香港公司廣偉集團。

天鴻房地產(chǎn)開始調(diào)查沈陽全運村后，發(fā)現(xiàn)廣偉集團的全資股東，是另一家香港公司盈高，而盈高背后，則是兩家股東公司，注冊地均為：

避稅天堂維京群島。

天鴻轉(zhuǎn)而另尋辦法。

首先他們從一批項目文件中發(fā)現(xiàn)，沈陽全運村并無實際運營團隊，擔(dān)任項目執(zhí)行董事和掌控決策權(quán)的，是一批來自金融地產(chǎn)事業(yè)部的，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人員。

天鴻認(rèn)為，項目失敗的重要原因，是這批管理者沒有能力按照綠城標(biāo)準(zhǔn)管控項目。

更加驚人的，是另外一份時間為2019年12月12日，來自綠城中國金融事業(yè)部的審批申請文件。

內(nèi)容顯示，綠城準(zhǔn)備向項目提供不超過6億元借款，由沈陽全運村公司為投放主體，綠城管理出資1億作為劣后：

為避免集團增加與沈陽全運村往來，影響報表披露，本項目金融事業(yè)部出資部分（5億元）擬由集團通過材料公司無息借給沈陽全運村，即以村料公司名義向集團申請無息借款后，再由材料公司無息借給沈陽全運村。

另一份綠城集團內(nèi)部借款協(xié)議表明，甲乙方均為集團內(nèi)單位，甲方浙江綠城材料設(shè)備公司，向乙方沈陽全運會建設(shè)公司提供5億元無息借款：

用于資金周轉(zhuǎn)。

其實玩明股實債在上市房企里并不算稀奇事，但如果是一邊沒有金融牌照向外放貸，一邊刻意避免財報披露往來，就要另說了。

更重要的是，6億元借款每年高達16%的息差到底歸誰了？

老道查了下，從2013年開始，直到2020年12月31日，綠城一直在財報中承認(rèn)，其持有沈陽全運村公司50%的權(quán)益。

也就是說，在天鴻房地產(chǎn)合作時：

沈陽全運村確為綠城持有50%權(quán)益的子公司。

那么2019年和2020年時，沈陽全運村公司的另外一半權(quán)益歸誰？

到2021年，沈陽全運村甚至直接消失在了綠城財報披露合營企業(yè)的名單，這應(yīng)該意味著，綠城上市公司之外的神秘人控制了這家企業(yè)，

2021年，天鴻和綠城還未對簿公堂，天鴻還在為維京群島嚴(yán)密保護的股東們還本付息。

而直到雙方鬧掰后，香港廣偉公司的董事，還是綠城中國的高級管理人員。

維京在英文中本意為貞女：

可似乎一切忠貞，都將在避稅天堂身前的加勒比海沉沒。

三

天鴻房地產(chǎn)本來是一家小而美的公司，沒有一分錢外債。

2021年，天鴻房地產(chǎn)作為河北房企，還遞交過招股書，嘗試赴港上市。但2022年后他們跌入了深淵。

沈陽全運村要求查封項目后，項目一下子失去了經(jīng)營能力，上百戶業(yè)主不能收房，上億供應(yīng)商欠款無法償還，股東只能把家庭生活資金拿來維持項目運轉(zhuǎn)。

老道查了下沈陽全運村公司最早的無錫太湖綠城置業(yè)。這家公司最早由包括綠城在內(nèi)的三家股東，那時就有一位叫錢曉華的綠城高管，個人參股該公司。

融綠大戰(zhàn)后期，錢總因為反水綠城，轉(zhuǎn)投融創(chuàng)而去。綠城高管們也從那場大戰(zhàn)起，開始變得不太一樣了。

不知道后來錢總是否將沈陽全運村的股份轉(zhuǎn)讓，但起碼綠城，在其中持股沒有改變。

目前，天鴻房地產(chǎn)和綠城方在河北的訴訟，正在河北高院二審中。綠城方還在極力模糊與沈陽全運村公司的關(guān)系。

沈陽全運村在遼寧的起訴，已經(jīng)被遼寧省高院已判決發(fā)回重審，明確要求：

根據(jù)委托代建合同糾紛案的認(rèn)定結(jié)果重新裁判。

而之前沈陽中院已經(jīng)確定的事實中，沈陽中院已經(jīng)認(rèn)定沈陽全運村：

綠城內(nèi)部酌定由其作為出借人。

另外，天鴻房地產(chǎn)已向香港聯(lián)交所、香港證監(jiān)會、香港會財局提交對綠城的全面舉報，目前已被監(jiān)管機構(gòu)記錄在案。

同時，已就此次合作糾紛向安永審計提示相關(guān)風(fēng)險，建議對合作相關(guān)的資金往來、權(quán)責(zé)劃分及潛在損失進行全面審計披露。

當(dāng)?shù)弥涣鲿耐瑫r，綠城在發(fā)布業(yè)績，天鴻房地產(chǎn)高管還讓大家去查查安永出具的審計意見：

是否是保留意見？安永可是四大啊。

天鴻畢竟沒有成功上市，他們可能還不太清楚，四大在房地產(chǎn)行業(yè)的出色口碑。

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