中東亂局陰影下的香港樓市：從歷史規律推敲 基本面才是王道

近期中東局勢急劇升溫，2026年2月底美國與以色列對伊朗發動軍事行動，市場突然多了一重不明朗因素。不少置業人士擔心，這場“美伊戰爭”會否令香港樓價大幅波動？筆者近日作出了專題分析，回顧過去50年美國發動的主要戰爭，我們大概能梳理出一個脈絡：戰爭對香港樓市的影響，主要停留在短期情緒沖擊，長期走勢始終由利率、政策、供求、資金及經濟五大基本面決定。今次就讓我們一齊溫故知新，為大家拆解歷史經驗，并對2026年樓市作出務實展望。

香港樓宇。 大公文匯資料圖片

回顧歷史看潛在規律

正因為香港的國際金融中 心地位，樓市與全球經濟脈搏緊密相連。任何重大國際事件如戰爭，都會透過資金流動、風險情緒及利率傳導等多個渠道影響本地市場。

筆者今次的專題研究涵蓋過去50年美國發動的五場具全球影響力的戰爭：1990-1991年的海灣戰爭、1999年的科索沃戰爭、2001-2021年長達20年的阿富汗戰爭、2003年的伊拉克戰爭，以及剛爆發的2026年伊朗戰爭。這些戰爭背景各異，但對當時全球政治經濟格局均產生一定影響。時間軸清楚顯示，每場戰爭爆發時點不同，香港樓市的實時反應亦有差異。

先看海灣戰爭與科索沃戰爭。海灣戰爭期間，香港樓價基本維持平穩；戰爭結束后，因風險釋放加上本地利好因素，樓價出現大幅上揚。相反，科索沃戰爭爆發時正值亞洲金融風暴余波，市場本身已極度脆弱，戰爭期間樓價僅小幅下跌。戰后卻未見反彈，主要因為亞洲金融風暴后樓市持續深度調整、“八萬五”政策、高失業率，以及當年美息持續升穿5厘以上，年底樓價指數徐徐回落。這充分顯示，戰爭因素必須與本地經濟基本面疊加，才會產生實質影響。

再看持續20年的阿富汗戰爭，影響明顯分階段。戰爭初期疊加SARS疫情，樓價大跌；但由2004年起，在超低息環境及內地資金強力推動下，香港樓市展開波瀾壯闊的牛市。到了戰爭后期，市場更多受中美貿易戰、本地社會事件及疫情影響，與戰爭本身的關聯度已大幅減弱。

伊拉克戰爭期間情況與阿富汗戰爭中期極為相似。雖然戰爭初期市場有短暫波動，但更強大的基本面——低息環境及內地需求——迅速主導大局，香港樓價開啟“越升越有”的上行走勢。這再次印證：當本地驅動力足夠強勁時，遠在地球另一端的戰爭影響，會被顯著削弱甚至忽略。

實質影響有限

分析完各場戰爭期間表現，也來總結戰爭結束后的樓價規律，得出兩大核心洞見：第一，短期而言，戰爭結束是明確利好。市場風險釋放，資金回流，樓價容易出現上升。第二，長期來看，戰爭影響純屬暫時性，樓價最終仍由利率、政策、供求、資金及經濟這些根本因素決定。

同樣是戰爭結束，不同時期的樓價表現卻天差地別。海灣戰爭后大幅上揚，主因當時低息及政策寬松；阿富汗戰爭后卻持續下調，因為正值加息周期及市場信心不足；伊拉克戰爭后則高位震蕩后持續大升——政府“辣招”只壓抑交投量，未能為樓價降溫，加上長期零息環境，令樓價不跌反升。

這一切，正印證長期走勢由基本面主宰！

現在我們對2026年2月底爆發的美以對伊朗的軍事行動，可作出理性判斷。基于過去規律，相信其對香港樓市的實質影響同樣有限，戰爭對樓價的沖擊更多是短期情緒層面。展望2026年，在減息周期展開、政策逐步放寬、經濟好轉及內地需求回升的五大基本面合力推動下，筆者對香港樓價持積極樂觀態度，預計將繼續有序上漲。保守估計，2026年樓價可升約一成，推升RVD指數至329.8點，重返2023年中水平，并有望創接近三年半新高。

為何如此樂觀？近期市場數據已充分印證：本港3月份兩個全新盤首輪銷售即告沽清；3月份僅半個月，一手新盤交投已突破千宗，是連續14個月破千宗，反映用家及大手投資客入市態度非常積極；二手市場交投同樣保持活躍，50指標屋苑按周成交量無懼戰火及新盤搶客，已明顯重越百宗之上。可見，中東戰事對本港樓市的實質影響輕微。

結論很簡單：大家不用太擔心戰事對香港樓市的沖擊。歷史早已證明，基本面永遠勝過地緣政治風云。2026年樓市仍將在穩健基本面支持下，繼續向

上！

來源：香港經濟導報

作者：陳海潮 利嘉閣地產研究部主管