上海樓市最大的變化

這幾年社會發生了太多變化，每個變化都會沖擊樓市。

對上海樓市影響最大的因素之一是，深度老齡化。

為什么老齡化影響最大？

房地產是服務業，服務業最重要的就是人。

沒有什么比人本身的變化更本質了。

20多歲的小伙子和70歲的大叔，對房子的看法能一樣嗎？

買房時考慮的東西能一樣嗎？

當然樓市中永遠有年輕人，永遠有老人。

問題是年輕人突然就減少了，老人突然就變多了。

2010年上海60歲以上老人占比23.4%，2024年達到了37.6%。

2010年上海18-34歲年輕人占比23.8%，2024年下降到了14.2%。

上海每年都會新增5萬左右人口，其實是多了10萬老人，少了5萬年輕人。

這個重大變化，一方面會影響各類房產的供需關系，也會影響對房子價值的判斷。

前面這個好理解，老人多了，老人喜歡的房子需求旺盛。

后面這個更重要，樓市人口結構變了，對地段、對產品的共識也會變化。

房價本來就很虛，沒絕對的標準，都認為你值這個價你就值。

換一批人，就會換個標準。

老齡化的影響可以分兩個階段。

第一階段，老人喜歡的房子更加保值。

比如老人正在拋棄遠郊，回歸市區。

2010-2020年郊區開發了很多樓盤，吸引了不少老人去養老。

市區老破小住夠了，幻想著老了去郊區大房子享受一下。

甚至還有買環滬的。

環線最近接觸了不少這種客戶，最近都想買回上海，遠郊根本住不了。

有個上海本地家庭，原來動遷在閔行外環內分了房子，現在看叫老破小了。

他們在2017年把老破小賣掉，在周莊古鎮買了別墅，裝修就花了100多萬。

就住了不到一年，添孫子了，要回來帶孫子。

而且本身在那邊也住夠了，生活不方便，也沒好醫院，想回上海了。

就找環線把那邊房子賣掉，再買回上海老破小。

反而發現根本賣不出什么錢，只能在養老錢里再拿些出來上海買房。

還有一個在崇明買別墅的，也要賣掉買回上海。

前幾年他們小區有個叔叔，晚上打麻將突發腦溢血，趕緊往市區送。

趕上大堵車，還沒到市區人就沒了。

這個事情后他們就沒怎么敢去崇明住，現在下決心換房了。

這種不是個例，2016年環滬樓盤整車整車的拉上海人過來。

環二有個朋友就做這個生意，當時在人民廣場附近停一輛大巴車，中介把老人拉上車就給現金100，到售樓處了再給300元。

啟東恒大威尼斯共38835戶，近80%的業主都是上海人，其中一半都是退休老人。

很多人都在賣掉回上海，僅貝殼上掛牌就高達675套。

貝殼在該小區市占率并不高。

中原地產2025年數據顯示，上海60歲以上客戶的換房比例中，42%選擇從郊區遷往市區，僅有15%選擇從市區遷往郊區。

老齡化到來時，市區老破小會有成交高峰。

如果2026年上海樓市可以止跌回穩，大概率是老破小為主的剛需市場先反轉。

其實已經有不少老小區房源枯竭，基本找不到誠意賣的房源。

上海哪些房子最值得買？

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老齡化已經來了，上海樓市正在發生根本變化。

老人喜歡的房子會火起來。

比如靠近醫院的、商業便利的、地鐵附近的等等。

之前大家對養老一直有個誤區，以為養老就要住別墅，養養花種種菜，又遠離市區喧囂。

可能有人喜歡這種吧，大部分老人其實接受不了，環線接到太多后悔的客戶了。

有客戶買了別墅就周末偶爾住一下，大部分時間還是住市區，她說別墅太冷清了，晚上都沒燈，有些害怕。

甚至有賣掉大三房換小兩房的，就一個阿姨住，房子大了太空。

年齡大了才意識到醫院的重要性，動不動就要去醫院配藥。

王朔去年接受采訪時也說，在環境很好的地方買了房子，現在決定不去住了，就在北京住到老。

就是因為經常跑醫院。

這些東西說沒用，到那個階段才會真正有體會。

其實“醫區房”的價值已經得到體現。

上海鏈家2025年數據顯示，三甲醫院1公里范圍內的二手房，比周邊同類房源高出12-18%，去化周期短30%

甚至老破小一樓也能翻身。

上海買老破小講究金三銀四，三樓好出手。

東京老齡化來臨時，一樓價格越來越高。現在5層高的無電梯公寓，一樓價格比5樓高30%。

上海也一樣，一些遲遲不裝電梯的老破小，老人會自動從6樓換到1樓。

老齡化到來，新房會很難賣。

新房賣點是會所、泳池、大理石外立面、豪華大堂、奢侈品裝修、一線廚衛品牌、智能家居，老人統統不需要。

現在那些新房用的廚衛品牌動不動五六個字，環二都記不住，別說六七十的老人了。

而且新房面積越來越大，去年926之后的新房幾乎都是120平起，很多老人不需要。

新房維權現象越來越多，老人也不敢買，萬一遇到產品問題他們解決不了。

昨天一個阿姨跟環二吐槽很久，她說希望開發商別把錢花在會所、外立面上，不如多花成本把樓板做厚、把墻體做厚、把水電管道這些看不到的地方升級。

網上天天曝光新房漏水、車庫漏水等等，她們很害怕。

年輕人可以天天去維權，老人還能住幾年呢。

交付質量很差，弄一堆老人用不到的配置把價格頂的很貴，老人實在買不了。

新房已經不好賣了。

之前新房每年賣掉8萬套，去年只有4萬套。

土拍也大幅縮水。

去年土地出讓計劃是375-485公頃，實際出讓只有269公頃。

按照容積率1.9，每套新房130平計算（去年平均數據），269公頃土地只能提供新房3.93萬套。

今年供地計劃進一步縮水。

安置房用地減少22%，商品住宅用地減少約27%，保租房供地計劃減少40%。

別看商品房用地計劃還有275-385公頃，那可能是允許的最大范圍而已。

去年出讓土地269公頃，土拍收入是2804億元。

今年目標只有2000億元，意味著土地出讓面積比去年還少。

未來新房每年可能就賣個3-4萬套，比之前少一半。

新房已經脫離了人民，你們天天卷會所、泳池這些東西，別說老人，年輕人又有幾個用得上。

老齡化時代，都要接受這次結構沖擊。

老齡化高峰過后就是第二階段，老破小也會迎來拋售潮。

現在戶籍人口中，65-75歲迎來高峰，對市區老破小產生了托底。

七八年后去世高峰也會到來，這些房子會突然掛牌。

上海社科院的報告顯示，未來10-15年內，上海將有 400多萬65歲以上老年人離世，預計空出約200萬套住房，平均每年20萬套二手房涌入市場。

這些房子很多都是市區老破小。

如果還有大行情，這次是老破小最后一次站上高位。

未來不僅是房價的變化，是上海樓市整體共識的全面調整。

什么是好地段，什么是差地段，沒有絕對標準，完全取決于共識。

人是萬物的尺度。

老齡化高峰，老人在樓市有一定話語權，核心地段有一些情懷溢價。

環二接到了3個東安一二村的動遷客戶，劃定的選房范圍是南不過植物園，閔行一定不去。

沒辦法，人會被年輕時建立的認知影響一生。

老齡化高峰一過，話語權減少，外環內房價體系會重構。

靜安、黃浦、徐匯的情懷溢價降低，大家買房更關心實用性配套。

最近還有客戶咨詢，自己300萬預算買老房子，是不是不能出內環。

這個總價，未來跟環線就沒關系了。

內環那些奢侈品商場、人均1000的餐廳、熱鬧的夜店對你產生不了價值。

長期來看，上海市區會有高峰，豪宅扎堆。

豪宅以下中環內價差越來越小，普通小區居住體驗中環內區別已經不大。

這個房價體系的變化非常復雜，一篇文章沒辦法面面俱到，歡迎大家來到環線辦公室深度交流。