深圳閑置房，全開綠燈

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳非居住建筑管理的三部曲，再落下一子。

優化非居建筑用途

最近（4月3日），深圳落地了《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》，允許以5年為限，不改變原土地使用性質、土地使用年限、土地使用主體及已批規劃許可文件的情況下，支持存量非居住建筑進行用途轉換。

具體的功能轉換方向也比較彈性，比如轉換成環衛站、消防站、學生宿舍、實驗室、公交站、停車場、養老托育場所等。

好處是5年過渡期政策，過渡期內無需補繳地價。

實際上，早在2020年1月，為盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房，深圳就針對既有商業和辦公用房改建為租賃住房公開征求社會公眾意見，撕開了既有非居住建筑物功能轉的口子。

只不過，當時針對改建為租賃住房的建筑物，進行了約束，要求建筑物用途為辦公、商業，不存在查封登記、異議登記，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間），5年內改建項目的租賃住房用途不得改變等。

緊接著，2022年12月《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》深建規〔2022〕8號落地，首次明確允許閑置低效的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，有效期3年。

彼時，深圳缺少保障性住房，所以允許商業、辦公、酒店這些非居住房，改成保障性租賃住房，不改土地性質、不用補地價，最大限度地為年輕人和新市民增加租房資源。

在2022年通知有效期到期前，2025年10月深圳再次落地《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，進一步優化了改建條件、安全監管和審批流程，繼續支持上述非居住物業類型改建為住房，有效期為5年。

現在，在不改變原土地使用性質、土地使用年限、土地使用主體及已批規劃許可文件的前提下，允許改變建筑物功能，實際是深圳針對商業、辦公、旅館業、廠房、研發用房、倉庫、物流、公共服務設施、市政和交通設施等建筑物進行的一次重新調配。

能改的方向變多了，不僅能改成高校宿舍、社區醫院、養老房、兒童樂園，還能改成新興產業的辦公用房，相當于把閑置非居住用房的用處都挖透了。

所以這次的既有非居住建筑物功能轉換辦法，是既有非居住類建筑的補丁，也在之前 “非居住房改保障房” 基礎上進行擴圍、細化，核心是把城里閑置的商辦、廠房、倉庫這類房子盤活，不浪費城市資源。

這樣的做法，不僅能夠讓非居住類建筑與保障房板塊形成合力，改善深圳整體的居住結構，還能精準去化閑置存量物業，緩解市場上現存的一些諸如商業、辦公、廠房、倉庫等物業過剩的壓力。

在深圳，這些類型的物業存量都需要探索一條低成本轉型路徑。

畢竟，深圳的寫字樓、廠房等，都有一定程度的空置情況。

根據戴德梁行數據，2026年一季度深圳的甲級寫字樓的存量規模為928.3萬平方米，空置率上升至29.8%。

保障落到實處

閑置商業辦公等非居住建筑允許改造公共服務設施或學生宿舍的底層邏輯，其實是深圳正在進行一場“住有所居”向“住有優居”的升級。

在深圳別說閑置商業辦公等非居住建筑可改公共服務設施或學生宿舍，就算是居住型住宅也能做學生宿舍。

最典型的就是位于深圳西麗的漢園茗院。

今年3月初，深圳大學麗湖校區通知2026級的研究生新生，住宿安排暫定在位于深圳西麗板塊的漢園茗院，距離校區約2-3公里，戶型為多室合住，住宿費參照學校統一規定執行。

若參照學校統一規定，每年深圳大學的各校區住宿費區間是800—1500元/年。

漢園茗院的戶型有A區109-110平米3房2衛有超大主臥套間，全景景觀陽臺B區戶型以實用為主，主要是117平米4房2衛。

這樣的住宿費，如果沒有補貼，對漢園茗院來說，就相當于白菜價，這點住宿費，幾乎可以約等于“零租金”。

要知道，漢園茗院的備案價約7.2萬/㎡，總價區間約775萬—2074萬/套，外立面是鋁板幕墻、Low-E中空鋼化玻璃等，社區規劃高端園林，配置泳池、健身房、全齡段活動區等配套，物業服務收費達5.6元/㎡/月。

而之所以能夠把學生宿舍，安排進這樣一個高檔小區，主要得益于兩個方面。

一方面得益于深圳住房探索雙軌制，既有嚴格的保障性住房管理制度，并且制度已經相對完善，比如對保障性住房嚴格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房，嚴格準入與流轉限制，也在嚴格把控保障性住房的供應規模與節奏，保障與市場的邊界是完全清晰化的。

另一方面，在漢園茗院建設初期，規劃要素中就包含了保障性住房配置，一棟一單元規劃為保障性住房共計331戶，戶型面積段分別為35平米、65平米、80平米以及100平米。

無論是戶型面積段，還是車位配置，都嚴格與漢園茗院的普通商品住房嚴格區分開來。

所以，對于深圳樓市而言，即便是一次簡單的措施規則調整，都會帶來潛移默化的影響，最終落地到大家住著的房子上。

也說明，深圳的住房邏輯和愿景一直都未改變，一直都朝著建設更有“溫度”的城市走。

深圳2026年建設用地供應計劃也特別明確——

深圳建設用地供應聚焦“有好房住、有好工作、上學就醫更方便、生活更舒適”目標，統籌存量土地盤活與增量用地供給，推動土地資源高效利用，明確精準配置居住用地，計劃供應90公頃（商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃），推動“住有所居”向“住有優居”升級；

土地儲備計劃堅持“在發展中保障和改善民生”，提升空間要素保障水平，明確全市年度新收儲入庫規模不低于1050公頃，建立2026年—2028年三年滾動更新項目庫，包含1920個項目、總面積6031公頃，實現長遠保障；

居住類用地273公頃，重點用于保障性住房、商品住房建設。

其中，在《南山區住房和建設局2025年工作總結和2026年工作安排》中，南山區2026年工作安排就包含了“聚力住有宜居。全面拓展‘宜居新品’建設，健全租補并舉、分層分類保障機制?！?/strong>

所以，在這樣的愿景和背景下，深圳的住房發生這樣的底層變化，也就是水到渠成的事。

而這，也是一條會貫徹到底的道路。

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作者觀點，不代表格隆匯立場