北京豪宅，度過了難關

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 林振興

黃杉木店“雙子”，那場驚心動魄的“宮斗大戲”雖然已經畫上句號，但余波未平。

4月初，璞樾項目公司的股東們集體減資。北京茂越置業的注冊資本，從426334萬元降至326334萬元，足足縮水了10億元。

要知道，去年9月，璞樾項目公司才剛完成了一輪增資，從400000萬元增至426334萬元。

短短半年多，股東們為何齊刷刷地撤資？這背后的資金騰挪，耐人尋味。

回顧去年，璞樾和紫京宸園從甜蜜牽手到互撕，再到握手言和，成為京城地產圈的頭條。

經此一役，股權版圖發生了微妙的變化：中建智地往前邁了一步，金茂則退了一步。

企查查顯示，大股東北京興鼎房地產（中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%）股權從49.9%上升至50%，二股東中國金茂旗下北京方興亦城置業從33.1%降至33%，三股東越秀地產旗下廣州越秀華城房地產的股權仍維持17%。

千萬別小瞧0.1%的微小增長，它意味著中建智地的話語權更加穩固。

股權變動的背后，是人事的劇烈洗牌。

項目公司董事長吳進變更為馬浩，董事之一的樊飛軍變更為吳國強，財務負責人楊少波變更為劉洋，操盤手仍是李鶴軒。

馬浩是金茂北京地區公司總經理，他之前是金茂總部運營管理部總經理。

對于馬浩和李鶴軒而言，那場沸沸揚揚的“內訌”過去，當務之急只有四個字：加速賣房。

李鶴軒顯然也意識到了緊迫感。趁著3月“小陽春”的窗口期，璞樾網簽了20套房源

截至目前，項目網簽211套，成交均價10萬元/平米，總金額35.55億元。

按照建面比例，璞樾地塊的拿地價約42.6億元，相當于收回了83%的地價款。

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紫京宸園和璞樾的關系，可謂典型的“相愛相殺”。

在開盤前，雙方就火藥味十足。

紫京宸園發布會當天，璞樾給媒體發戶型圖；前者開放售樓處，后者給媒體和客戶發效果圖；等到紫京宸園開盤，璞樾又給客戶發價格差。

雙方“鬧掰”，在中建智地看來，是因為：璞樾的定價策略，撬走了中建智地的客戶。

從地段上，紫京宸園在南，臨朝陽北路，北面的璞樾位置的確更好些。

一旦璞樾降低了優勢房源價格，勢必會對紫京宸園形成降維打擊。

早前雙方商定，“璞樾均價比紫京宸園每平貴了兩三千”。撕破臉時，兩項目的成交均價僅相差1200元/㎡。

而后，地產圈傳出“和解”方案：

1、南北地塊由三家聯合操盤營銷。

其中，南地塊（紫京宸園），中建智地營銷正職，越秀營銷副職；北地塊（璞樾），越秀營銷正職，中建智地營銷副職；金茂向兩個地塊派駐營銷人員。

2、營銷管理人員不再只和自己操盤的項目績效掛鉤，而是兩邊的營銷管理人員的績效，同時與兩個地塊的總業績掛鉤。

但“裂痕”已經產生，修復需要不少時間精力，這將考驗三個團隊的智慧，尤其對璞樾操盤手李鶴軒，提出了更高要求。

和解之后，璞樾是否對其定價及折扣進行了調整？

從網簽數據來看，去年10月，璞樾成交均價為99,684元/㎡，11月升至100,441元/㎡，12月進一步達到100,964元/㎡，累計上漲約1280元/㎡。

今年前兩月，璞樾的網簽均價又跌破10萬元/㎡大關，3月回穩至100,635元/㎡。

目前，璞樾（100,043元/㎡）與紫京宸園（97,909元/㎡）的均價差距已逐漸拉大，成交均價的差值為2134元/㎡。

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在規模上，紫京宸園體量（15棟815戶）約為璞樾（9棟424戶）的兩倍，更顯規模優勢。

但相較紫京宸園，璞樾的豪更純粹。

它的頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段，包括152㎡、188㎡、195㎡、204㎡、230㎡、258㎡。

從網簽數據可知，璞樾最小152㎡戶型賣得相當火爆。

該戶型共有175套在售房源，已有137套網簽，去化率超78%，成交均價99,137元/㎡。

這一定程度上得益于其152㎡戶型低于10萬元/㎡的單價，在朝青板塊具備一定的價格吸引力。

不過，該戶型對成交均價從去年10月的99,445元/㎡，已滑落至今年3月的98,684元/㎡，每平跌了近800元。

首開的8#和9#，均是152㎡戶型，賣得相當火爆，各自網簽了50套和51套，幾乎就剩下低層房源未售。

但后續加推的3#，東邊3個單元也是152㎡戶型，雖然更接近幼兒園，但銷售勢頭也很猛，在售51套，目前網簽36套，去化率70.6%。

與熱銷的最小戶型相比，璞樾188㎡戶型的去化表現，已屬穩健。

該戶型分布于，1#、2#、6#、7#和3#的西邊戶，目前在售119套，網簽45套，去化率約37.8%，成交均價101,048元/㎡。

188㎡戶型的推售策略上，先推位置好的2#和7#，再加推更靠近幼兒園的3#西單元和6#，最后收官推1#。

值得注意的是，位置好的188㎡樓棟，在去年10月的成交均價不到10萬/㎡，而后均價則突破10萬+/㎡。

這也印證了中建智地在舉報信里所說的，“越秀降低了優勢房源定價，抬高了劣勢房源價格。”

195㎡戶型在5#東邊戶，僅有25套，目前網簽15套，去化六成，成交均價100,470元/㎡。

該戶型的成交均價也從去年10月的100,183元/㎡漲到今年1月的101,179元/㎡，每平漲了近1000元。

至于200㎡以上的三種大戶型（204㎡、230㎡、258㎡），一共供應105套，合計網簽14套，去化率13.3%。

其中，204㎡位于5#西邊戶，25套房源，目前僅網簽3套，成交均價從去年10月的100,155元/㎡漲至去年底的106,752元/㎡，每平漲了6597元；

4#樓王不好賣，中間戶是230㎡，供應40套，網簽7套；邊戶是258㎡，供應40套，網簽4套。

對于大戶型的去化，李鶴軒還得再加把勁兒。