炸鍋！鄭氏家族豪擲312億“護(hù)盤”，硬剛黑石拒讓控制權(quán)！香港老牌地產(chǎn)帝國(guó)的生死保衛(wèi)戰(zhàn)

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：深圳房產(chǎn)在線）

“一邊是千億債務(wù)壓頂、連續(xù)三年巨虧，一邊是國(guó)際資本巨頭虎視眈眈欲奪控制權(quán)。香港地產(chǎn)“四大家族”之一的鄭氏家族，選擇了最硬核的回應(yīng)：拒絕“賣身”，自掏腰包312億港元，誓死守住父輩打下的江山。

這場(chǎng)牽動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)圈的資本大戲，劇情反轉(zhuǎn)之快，令人始料未及。

01 重磅反轉(zhuǎn)：從“引戰(zhàn)”黑石到“自救”注資

故事的開(kāi)端，是一場(chǎng)注定充滿博弈的談判。

早在2025年第四季度，全球私募巨頭黑石集團(tuán)就盯上了深陷困境的新世界發(fā)展，提出注資約25億美元，通過(guò)“現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)新股+受讓舊股”的組合方式，試圖成為新世界的最大單一股東。按照黑石的方案，鄭氏家族的持股比例可能從約45%驟降至15%以下，徹底喪失控制權(quán)。

然而，鄭氏家族的底線異常清晰：要錢可以，控制權(quán)絕不能讓！

據(jù)彭博社援引知情人士報(bào)道，由于鄭氏家族堅(jiān)持在不放棄控制權(quán)的前提下探討交易，洽談進(jìn)度已明顯放緩。另一個(gè)關(guān)鍵癥結(jié)在于新世界旗下的 11 SKIES購(gòu)物中心——這個(gè)總投資超200億港元的機(jī)場(chǎng)文旅綜合體，自2028年起至2066年，每年需支付至少18億港元的擔(dān)保租金。黑石希望厘清這一巨額或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，而新世界至今未獲政府批準(zhǔn)降低或取消該擔(dān)保。

談判陷入僵局后，鄭氏家族果斷轉(zhuǎn)向自主自救。

2026年3月20日，市場(chǎng)傳出重磅消息： 鄭氏家族正考慮通過(guò)配股或供股形式，向新世界發(fā)展注資約312億港元（約40億美元）。若最終選擇供股，持股約45%的家族需自掏腰包約18億美元（約140億港元），以避免股權(quán)被稀釋。

02 千億債務(wù)壓頂：經(jīng)營(yíng)“造血”幾近枯竭

鄭氏家族之所以被逼到“自掏腰包”的境地，根源在于新世界發(fā)展正經(jīng)歷創(chuàng)立以來(lái)最嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

一組觸目驚心的數(shù)據(jù)揭示了這家老牌房企的困境：

收入腰斬： 2025年下半年，公司收入僅83.91億港元，同比暴跌50%。 連續(xù)虧損： 股東應(yīng)占虧損37.29億港元，這已是連續(xù)第三個(gè)財(cái)年錄得中期虧損。 造血枯竭： 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅23.2億港元，同比銳減48.3%，甚至無(wú)法覆蓋同期29.6億港元的利息支出。其利息覆蓋率僅為0.78倍，意味著主營(yíng)業(yè)務(wù)賺的錢，連付利息都不夠。 債務(wù)高懸： 截至2025年12月31日，總債務(wù)高達(dá)約1443億港元，其中76.33億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還。

為了回籠資金，新世界早已開(kāi)啟“賣賣賣”模式。從上海淮海中路K11，到瑰麗酒店集團(tuán)，再到公司股權(quán)，能賣的似乎都被擺上了貨架。然而，因估值分歧等原因，資產(chǎn)出售進(jìn)展緩慢。

更令人擔(dān)憂的是，公司已開(kāi)始 “押上家底” 。截至2025年12月底，已質(zhì)押資產(chǎn)總額飆升至2260億港元，短短12個(gè)月內(nèi)暴增1.3倍，意味著公司超過(guò)54%的總資產(chǎn)已被抵押。

03 定時(shí)炸彈：11 SKIES成最大“黑洞”

在所有麻煩中，11 SKIES項(xiàng)目堪稱懸在新世界頭頂?shù)淖畲蟆岸〞r(shí)炸彈”。

這個(gè)曾被寄予厚望的機(jī)場(chǎng)航天城綜合體，目前正面臨大規(guī)模租戶撤離。據(jù)報(bào)道，周大福珠寶、優(yōu)衣庫(kù)、Y-3、六福珠寶等知名品牌已相繼解約。2025財(cái)年，公司已為此計(jì)提27億港元減值虧損。

而更大的隱患在于其復(fù)雜的財(cái)務(wù)條款。根據(jù)協(xié)議，新世界自2028年起至2066年，近40年間每年需支付至少18億港元的擔(dān)保租金。這一沉重的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)，成為黑石談判中最大的顧慮，也是新世界未來(lái)財(cái)務(wù)健康的巨大不確定因素。

04 豪門恩怨：第三代接班人鄭志剛的“背鍋”與隱退

新世界如今的困局，與第三代接班人鄭志剛的激進(jìn)擴(kuò)張策略密不可分。

作為鄭裕彤的長(zhǎng)孫，鄭志剛曾被寄予厚望。這位哈佛大學(xué)畢業(yè)的“富三代”，曾成功打造K11藝術(shù)購(gòu)物中心品牌，一度讓新世界煥發(fā)新生。然而，在其接手的7年間，公司市值蒸發(fā)了720億港元。

他在香港拿下啟德體育城、機(jī)場(chǎng)11 SKIES等百億級(jí)項(xiàng)目，在內(nèi)地斥巨資拿地、介入舊改，甚至在2021年內(nèi)房暴雷時(shí)仍計(jì)劃耗資200億港元收購(gòu)項(xiàng)目。激進(jìn)的擴(kuò)張導(dǎo)致公司債務(wù)飆升，凈負(fù)債率從不足30%攀升至57.5%。

面對(duì)股東的巨大壓力，鄭志剛最終成為了“背鍋俠”。2024年9月，他辭去新世界發(fā)展行政總裁職務(wù)；2025年6月底，徹底退出家族所有管理層職務(wù)，自立門戶。

不過(guò)，有外媒報(bào)道稱，本已淡出的鄭志剛在此次拒絕黑石收購(gòu)的過(guò)程中力主強(qiáng)硬，讓其在家族內(nèi)部的話語(yǔ)權(quán)急劇回升，大有重回權(quán)力中心的勢(shì)頭。

05 最大賭注：押注香港樓市強(qiáng)勁反彈

鄭氏家族敢于拒絕黑石、選擇自主注資，最大的底氣來(lái)源于對(duì)香港樓市復(fù)蘇的堅(jiān)定判斷。

數(shù)據(jù)顯示，2025年香港私人住宅樓價(jià)已上漲3.3%。2026年以來(lái)，花旗、高盛、匯豐等機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)對(duì)香港樓價(jià)漲幅的預(yù)測(cè)。其中，摩根大通將今年升幅預(yù)測(cè)由5%-7%大幅上調(diào)至10%-15%，并預(yù)期2027年將進(jìn)一步上升約5%。

在新世界2026上半財(cái)年，受益于樓市回暖，公司在港實(shí)現(xiàn)合約銷售額103億港元，創(chuàng)下2021年以來(lái)最高紀(jì)錄。

“我們確信本港房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加快反彈，現(xiàn)階段引入戰(zhàn)略投資者的迫切性已大幅降低。”一位接近鄭氏家族的消息人士如此表示。

06 終極懸念：312億能否扭轉(zhuǎn)乾坤？

若312億港元注資成功落地，將覆蓋公司凈債務(wù)的約25%，顯著緩解流動(dòng)性壓力，為債務(wù)化解和資產(chǎn)盤活爭(zhēng)取關(guān)鍵時(shí)間。

然而，市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)謹(jǐn)慎。

注資消息公布當(dāng)日，新世界發(fā)展股價(jià)平開(kāi)低走，收跌0.67%。這與1月傳聞黑石注資時(shí)股價(jià)單日大漲7.33%形成鮮明對(duì)比。市場(chǎng)顯然認(rèn)為，鄭氏家族的“輸血”式自救，遠(yuǎn)不如黑石入主可能帶來(lái)的資產(chǎn)重組和管理優(yōu)化來(lái)得有效。

美銀證券維持“跑輸大市”評(píng)級(jí)，認(rèn)為新世界的風(fēng)險(xiǎn)還未消退，預(yù)計(jì)其會(huì)在2026年下半年進(jìn)行另一輪債務(wù)置換。匯豐研究也指出，集團(tuán)可能需要重大資產(chǎn)剝離或母公司強(qiáng)力支持才能改善現(xiàn)狀。

更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是： 注資只是“輸血”，新世界想要真正走出困境，仍需靠自身業(yè)務(wù)恢復(fù)“造血”能力。在行業(yè)整體復(fù)蘇尚需時(shí)日的背景下，312億港元究竟是力挽狂瀾的“強(qiáng)心劑”，還是僅僅延緩危機(jī)的“止痛針”？

結(jié)語(yǔ)：一場(chǎng)關(guān)乎傳承與尊嚴(yán)的保衛(wèi)戰(zhàn)

從黑石覬覦控制權(quán)，到鄭氏家族重金出手保衛(wèi)產(chǎn)業(yè)，這場(chǎng)資本大戲，早已超越單純的財(cái)務(wù)救援，成為一場(chǎng)關(guān)乎家族傳承、企業(yè)尊嚴(yán)與香港核心資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

鄭家純?cè)谧钚仑?cái)報(bào)中引用《論語(yǔ)》：“君子務(wù)本，本立而道生。”對(duì)于鄭氏家族而言，在堅(jiān)守控制權(quán)的同時(shí)，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)真正的財(cái)務(wù)重整和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將是未來(lái)幾年的核心課題。

這場(chǎng)312億港元的控制權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)，能否幫助新世界邁過(guò)化債難關(guān)？老牌房企能否就此企穩(wěn)回升？

答案或許不在今天，而在香港樓市的復(fù)蘇曲線里，在11 SKIES的命運(yùn)轉(zhuǎn)折中，在鄭氏家族接下來(lái)的每一步棋里。

市場(chǎng)正拭目以待。

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你看好鄭氏家族這場(chǎng)312億港元的“自救行動(dòng)”嗎？如果是你，會(huì)選擇引入黑石進(jìn)行徹底重組，還是寧愿自掏腰包保住控制權(quán)？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！