誰來抗房地產(chǎn)的雷？

最近有很多專家跑出來說房價要止跌回穩(wěn)了，特別是前上個月小陽春的時候，這種論調很多，一堆房地產(chǎn)自媒體和中介說房價要反彈了。

其實當時房價確實有小幅反彈，有些人也來問我的看法，不過我始終覺得小陽春里，個別城市房價小幅反彈，根本說明不了任何問題。

什么時候才是房價止跌的標志呢？

一個看范圍，至少一線和二線要大面積止跌。

一個是時長，這種趨勢至少要維持半年。

像是今年小陽春這種，個別城市、短時間止跌，根本說明不了任何事情。

這不，像小陽春里面反彈的幾個城市（比如上海），現(xiàn)在房價又開始下跌了，也就僅僅止跌了一個月。。。

還有求是之前有篇文章很火，叫做 叫做改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。里面提到房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的基礎，具備顯著的金融屬性，是居民財富來源，事關穩(wěn)經(jīng)濟大局，所以政策要一次性給足。

很多專家就開始解讀，說政策又要支持房地產(chǎn)了，打算重回利用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的老路。

但是這件事，根本不可能。一旦這樣做了，我們經(jīng)濟轉型步伐就會變慢。我之前也發(fā)文寫了，現(xiàn)在是要支持房地產(chǎn)企業(yè)不要倒，并非讓他們繼續(xù)做大做強帶動經(jīng)濟。

求是說房地產(chǎn)是基礎產(chǎn)業(yè)，這個沒問題，房地產(chǎn)在2021年巔峰期的時候連同產(chǎn)業(yè)鏈上下游占據(jù)中國GDP25%左右，現(xiàn)在也還有15%。帶動的就業(yè)，可能能夠達到接近一億人。

但是問題在于，房地產(chǎn)是很重要，但是不代表上面會繼續(xù)讓房地產(chǎn)發(fā)展壯大。現(xiàn)在就是維持房地產(chǎn)不要崩，這部分人的就業(yè)穩(wěn)住，然后慢慢往其他行業(yè)轉移。等其他行業(yè)的崗位能夠容納這些人了，房地產(chǎn)的占比還會繼續(xù)下降。

然后文章還說房地產(chǎn)的金融屬性，這個也沒問題，房子本來就是高杠桿，房貸是銀行最主要的貸款產(chǎn)品之一，跟金融系統(tǒng)相關性很大（房地產(chǎn)下行之后，金融行業(yè)也緊跟著下行了）。

但是金融屬性不代表投資屬性，我們可以說房地產(chǎn)在金融行業(yè)中的地位很重，但是不能說房價還能漲。金融屬性代表跟金融行業(yè)緊密度，投資屬性才代表會漲，大家應該能懂其中的區(qū)別。

文章還說房地產(chǎn)是中國居民的財富來源。這一條倒是最貼切的，2021年房價巔峰的時候，房子能占中國家庭70%的資產(chǎn)。現(xiàn)在房價回落后，依舊可以占據(jù)中國家庭50%的資產(chǎn)。可以說房價的走勢，直接決定了大家的賬面資產(chǎn)有多高。穩(wěn)住房價，就是穩(wěn)住大家的紙面資產(chǎn)，對于大家的消費信心等是很有幫助的。

但是問題在于，現(xiàn)在政策也出了那么多了，每次出政策都有人來問我，房價會不會反彈，結果沒有一次是成功了的。

那么到底還需要哪些政策，房價才能反彈呢？

最容易出臺的政 策，就是降息。現(xiàn)在房貸利率還在3%以上，但房子的租售比連2%都不到。

這是什么概念？就是說你辛辛苦苦買了套房，每個月還的月供，比你把房子租出去收到的租金還要多—— 典型的“倒貼錢”買房 。

別以為只有老百姓會算這筆賬，其實上面也會算。現(xiàn)在國家發(fā)債借錢成本才2.3%-2.5%，按理說這利息夠低了吧？但結果呢？各地收儲商品房的動作依然磨磨蹭蹭。為什么？因為哪怕是用2.5%的便宜錢去買房子收租，依然是虧的。

連“國家隊”都嫌貴的東西，大家如果用更高的3%利息的貸款去買，豈不是更虧。當房子不再漲價的那一刻起，它就已經(jīng)失去了投資價值。

第二，房租要漲上來。現(xiàn)在每年房價降8%，但是房租也要降5%，導致租金回報率上升太慢了。但是房租不是想漲就能漲的，這跟大家的工資息息相關。想在短時間內提振經(jīng)濟不太現(xiàn)實，唯一可能的方式就是改變分配方式，但這也就是理論上可行。

第三，財政貼息，說白了就是政府補貼大家買房，發(fā)“消費券”。

前幾個月還熱議了“財政貼息”，但算下來發(fā)現(xiàn)也很難真正實施。如果貼息只覆蓋增量購房，很可能事與愿違：新房利率更低，二手房業(yè)主為了置換反而加速拋售，市場賣盤壓力更大。

如果連存量房貸一起貼，假設一次性下調100個基點（100bp），按當前存量規(guī)模估算，一年財政支出就要接近4000億元；若連續(xù)貼三五年，財政還能咬牙扛一扛，但如果真要貼30年，累計就是約12萬億元。

問題是，財政的錢終究是“一分錢掰成兩半花”。大規(guī)模貼息勢必要擠占其他領域的投入：服務消費券、商品消費補貼會被壓縮，基建項目節(jié)奏可能放緩，甚至連醫(yī)保、社保的轉移支付空間都會被擠壓。

其實與其這么貼息，還不如直接把利息降下來。雖然最近銀行利息差確實在不斷下降，不過瘦死的駱駝比馬大，現(xiàn)在光六大行一年還是可以賺1.5萬億左右，所以銀行還是很賺錢的，千萬不要被他們哭窮所迷惑。

現(xiàn)在房子的問題，就是之前的泡沫太大了，現(xiàn)在要去掉泡沫，那么問題是由哪些人來承擔損失？

如果不降息，也不貼息，那就是買房人自己承擔。

如果降息，就是銀行和儲戶幫助分擔。

如果是貼息，就是納稅人幫助分擔。

雷是不會自動消失的，總要有人來扛這個雷，就看是誰了。