從日本看中國房地產未來三大變化

來源：市場資訊

（來源：譚談研究）

現在的中國跟之前的日本有點像，都是被美國打壓出口后經濟回落，隨后房地產泡沫破裂。同時人口結構也出現問題，老齡化和年輕人不結婚的現象越來越嚴重。

全球歷史上那么多國家房地產泡沫破裂后走勢各不相同，我最愛拿日本來借鑒，就有這個因素，在經濟壓力、人口節奏、外部環境層面，中國跟當時的日本簡直太像了。

今天我不談論房價數據，單純講一些房地產未來可能發生的現象。

以日本為例，之后我們的房價，可能有三個明顯變化。

第一個變化，房地產稅出臺，房價兩極分化加大，很多人口流出城市的房子可能會變成負資產。

何為負資產，就是白送都不要，必須要給人錢才能送出去那種。實際上日本有很多處理房產的公司，日本人需要花錢把房子賣給這些公司，這些公司再統一出售。

日本有20%的土地都是所有者不明的土地，就是說20%的土地都無人認領，也就意味著日本有20%的房子，白送都沒人要。

這是因為，在日本有房地產稅。把每年要交給政府的房地產稅和管理費算上后，比每年能收到的租金還要少，妥妥的負資產。如果要把這種房子送人，是需要倒貼錢的。

在《負動產時代》一書中，有這樣一個案例，1991年，在房價巔峰期，一位日本人花1300萬日元買下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的丘陵。從這塊地可以直接望見富士山。

后來別墅沒有蓋成，26年后的2017年，他以10萬日元轉手了這塊地，僅為買價的1/130。同時，他還向中介繳納了21萬日元的手續費和廣告費。也就是說，賣掉這塊地的所得是-11萬日元。

這筆買賣巨虧，但是反而讓這位78歲的老人松了一口氣。因為如果不賣掉，資產并不會升值，而且每年需繳納4.6萬日元的別墅用地管理費及和7000日元的固定資產稅。

中國之后一定會推出房地產稅，這是目前政府潛在的最后一個彌補財政虧空的辦法。等房地產稅推出后，像之前很火的鶴崗幾萬塊錢的房子，還有很多人口流出的三四線城市，房子很可能要變成倒貼錢才能出手。

現在如果你所在的城市房價極低，而且流動性接近枯竭，我建議你把房子掛牌出售掉，千萬不要想著房價反正都這么低了，還不如拿著不賣，房子總歸不至于一文不值吧？

日本的例子就是告訴你，之后有些房子不僅真的會一文不值，甚至是倒貼錢的負債。

第二個變化，面積小的房子升值空間空間更大。

年輕人越來越傾向追求小面積房子，這個很容易理解，因為不結婚了，寧可自己一個人過的變得更多了。在日本，低于50平米的房子漲幅是高于100平米房子漲幅的2.6倍。

中國也一樣，現在離婚的人比結婚的人還要多，30歲以上沒結婚的人比比皆是，相信愛情的人越來越少，越來越多年輕人覺得“湊合結婚還不如一個人過”。

所以中國的房子，之后可能小面積的反而好賣。一些100平米的三房，之后可能會尷尬，既不符合年輕人越來越重視的舒適性要求，又不符合家庭人口結構趨勢。

第三個變化，距離地鐵站越近的房子升值空間越大。

在日本，能走路五分鐘內到的地方房價漲幅竟然是不能走路需要靠巴士轉車的地方的四倍之多。這個漲幅差距可能是所有項目里面差異最大的，從房子靠近車站的距離來看，日本年輕人更不愿意走路了。

不得不說，全世界的年輕人都一樣，越來越懶了。中國的年輕人現在也不愿意走路，現在外賣這么火，也是這個道理。

所以，未來我們應該投資什么房子呢？

第一，要買人口流入，能租出去的。租不出去的，盡快處理掉，之后要交稅的。

第二，相同預算買面積小、小區更好的，還有要避開學區。家庭人數在下降，對好房子追求在提升。還有，都是單身，小孩都沒有了，要什么學區房？

第三，要買離地鐵站近的。高情商說法是現在的年輕人越來越追求便利，低情商說法現在年輕人越來越懶，就是不愿意多走幾步路。

當然，還有一個重要前提，不管是什么房子，等房價觸底之后再買，別現在買。現在很多媒體都在吹小陽春，其實也就是成交量上漲，成交價也還沒穩住。

什么時候房價到底？至少要一二線城市大面積企穩半年吧。單個城市（比如北京、上海、成都）企穩三四個月就說到底，那肯定靠不住。