房地產(chǎn)“回暖”的財富真相

來源：FT中文網(wǎng)

徐瑾：房地產(chǎn)是否回暖，斷言為時過早；但這一輪房地產(chǎn)調(diào)整之后，也許我們將收獲一場價值觀重塑，對剛需、對房子以及對于財富的理解都將不同。

文 | FT中文經(jīng)濟(jì)主編 徐瑾

4月被稱為最殘忍的月份；殘忍不一定在于春天的消逝，而在于錯誤的市場信號。

比如，最近房地產(chǎn)市場其實(shí)有一些回暖的跡象，不少中介和市場層面都在說可能出現(xiàn)了“小陽春”。房地產(chǎn)是否回暖，見仁見智，斷言為時過早，但是，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整之后，也許我們將收獲一場長達(dá)十年的價值觀重塑。

成交量確實(shí)出現(xiàn)了變化，二手房最能反映市場冷暖。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)19886套，環(huán)比增長144.6%，近15個月以來的最高水平。上海也有變化，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示上海3月二手房成交量突破3萬套，二手房價格結(jié)束連續(xù)33個月的下跌態(tài)勢。數(shù)字看起來都不錯。但是我們需要注意數(shù)據(jù)背后可能存在的迷惑性。據(jù)悉，近期成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內(nèi)，上海更夸張，總價300萬以下的占比超過7成。

這說明什么？其實(shí)就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個概念叫“市場出清”，就是當(dāng)價格降到一定程度，原本買不起或不愿意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經(jīng)跌到一個臨界點(diǎn)。換句話說，這一輪成交量變化，本質(zhì)是價格錨點(diǎn)整體下移之后的現(xiàn)象——只有低總價的房子才具備流動性。

那么，未來是否會出現(xiàn)房地產(chǎn)的又一輪報復(fù)性上漲？目前成交主要靠剛需盤，但房地產(chǎn)市場的核心其實(shí)是改善盤。所謂剛需盤，一般戶型小、總價低，如果放在一線城市，一般就是300萬以下的老破小，剛好是當(dāng)前的成交主流。改善盤則意味著更大、更好、更舒服，那么在一線城市就需要1000萬上下。當(dāng)然，剛需未必是真剛需，改善未必不是剛需，定義的核心是價格，引人關(guān)注的則是信貸的拉動效果。如果是買剛需盤，大多靠首付、公積金與家庭支持，貸款額度小，對經(jīng)濟(jì)和信貸拉動很弱。這種成交屬于“存量財富轉(zhuǎn)移”，對信貸擴(kuò)張的拉動作用乏力。從這個意義上講，這不是春天的信號，甚至可能是縮量震蕩、市場探底的確認(rèn)。

而買改善盤，通常需要大額房貸，能帶動信貸、消費(fèi)和市場信心，更能代表經(jīng)濟(jì)和樓市真的在復(fù)蘇。它是個人置換鏈條向上攀爬的關(guān)鍵，也是房價能夠維持上升動能的核心。你可能會問，那么改善房為什么不熱呢？其實(shí)是賣不動，或者說只有大幅降價才能賣得動。

無論原因如何，成交量畢竟起來了，有了房地產(chǎn)“回暖”的信號，不乏新的市場流派或者神話出現(xiàn)。

最近你可能刷到一個新聞，說有一位成都的女士，持有總價330萬的八套老破小，貸款220萬，每月租金2.1萬，扣除月供1.4萬，還能凈賺7000元。按照這個投資回報率，等于用銀行的錢來賺錢，杠桿越大收益越大。評論區(qū)有很多關(guān)注，有的人說抄底的來了，有的人說數(shù)據(jù)不對，也有人說是找接盤俠。

這個故事可能有真實(shí)的成分，也可能稍有夸張。但問題不在于真假，也不在于個案本身，令人思考的是：這位女士買房目標(biāo)很明確，單套總價30到40萬，租售比超過5%。為什么這樣的故事在2026年會出現(xiàn)？它背后揭示的是什么信號？

我聽到這個故事的感覺是“昨日重現(xiàn)”。對于江浙滬的朋友，這個故事似曾相識，因為類似的劇本在江浙滬早就上演過一輪。

十多年前，上海、杭州、南京這些城市，當(dāng)時的老破小就很熱。不少人覺得老破小是一個價值洼地，是市中心的老公房被嚴(yán)重低估了。理由很充分：地段好、配套成熟、學(xué)校資源優(yōu)秀。雖然房子老舊，但地段永遠(yuǎn)是稀缺的。推動這個邏輯的，還有貨幣寬松等宏觀因素。當(dāng)然，大家心照不宣、沒有說出來的最重要的推動力在于，當(dāng)時大家都覺得房價要上漲。

買一個老破小，一方面可以租出去，有需求；另一方面，買一個老破小就相當(dāng)于“上車”了，未來可以再置換。也有投資客，買入老破小后經(jīng)過裝修翻新，讓房子煥然一新，然后再出售。

看起來無懈可擊的邏輯最終卻撞了南墻，問題出在什么地方？其前提建立在：你的資產(chǎn)價值會一直上漲，且租金能基本覆蓋月供。但是，當(dāng)房價下降、租金下跌的時候，這個邏輯就失效了。在2017年，上海的租售比大概在1.5%左右，現(xiàn)在回升了一點(diǎn)，但也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于3%。如果在高點(diǎn)買入，指望租金覆蓋月供，這樣的算盤就打錯了。本質(zhì)上這是杠桿套利，套的不是租金的利，而是博取資產(chǎn)增值的暴利。

同時，這中間還可能潛藏各類風(fēng)險，比如租客違約、房子空置期、房屋折舊、重新裝修以及現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。

大家買老破小，無論如何包裝，本質(zhì)上博的不是租金，而是賭房地產(chǎn)價格至少能維持或上漲。如果租房的人越來越少，置換鏈條因中端房產(chǎn)滯銷而打斷，大家對未來信心不足的時候，這種杠桿套利的游戲，往往就是流動性枯竭的前夜。如此這般，老破小現(xiàn)在的成交價重新回到300萬以下。從這一輪房價下跌的幅度來看，越是老破小跌得越多，不少甚至跌了30%甚至50%。

成都的或者別的地方的老破小行情，更多是區(qū)域的周期滯后表現(xiàn)，而不是房價拐點(diǎn)的信號。江浙滬的這一套經(jīng)驗已經(jīng)上演過，而且已經(jīng)被證偽了。

未來會怎么樣？其實(shí)我覺得歷史不會簡單重復(fù)，但會押著相似的韻腳。我們會看到，成都的這個版本一定會走向其邏輯的盡頭。它是不是拐點(diǎn)，取決于你怎么理解“拐點(diǎn)”。如果拐點(diǎn)意味著房價從此一路上漲，那么成都的故事不是拐點(diǎn)。如果拐點(diǎn)意味著市場情緒暫時走出低落，那么它可能是拐點(diǎn)。

從價格而言，個別城市的房價開始有所企穩(wěn)，但是房地產(chǎn)要恢復(fù)到5年前甚至10年前那種排隊買房的狀態(tài)，可能很難。因為，房地產(chǎn)的周期，是和人口結(jié)構(gòu)以及宏觀趨勢密切相關(guān)的，這個周期的形成是一個長期過程。

就像大家形成“買房信仰”，是從房改之后花了大概一二十年時間，才形成了“房價永遠(yuǎn)上漲”的信念。此前塑造或者想象出了各種理由：剛需要買房，丈母娘需要房子，男人要有房子才能結(jié)婚，女人獨(dú)身要有安全感，小孩上學(xué)需要學(xué)區(qū)，老人養(yǎng)老需要保障。人人都要買房。但這三四年，花了二十年建立的“買房信仰”一下子就崩塌了。大家發(fā)現(xiàn)，無論男女老少，只要有錢，不怕租不到好房子。而且，你以為買到的是資產(chǎn)和安全感，其實(shí)它可能變成負(fù)債與月供的枷鎖。大家總是說剛需是核心，但是剛需的定義一直在變。以前剛需是“必須買房”，現(xiàn)在剛需是“買得起、愿意買、甚至由于特定需求才去買”。這并不意味著老破小就值得入手。剛需買得動300萬以下的老破小，不等于老破小的價值依然穩(wěn)固，恰恰是因為在一個存量市場的出清：今天老破小割肉，讓人覺得占了便宜，明天價格可能還會下探。

房地產(chǎn)信仰的崩塌與轉(zhuǎn)變，將決定人們行事的底層邏輯，其調(diào)整和影響絕不僅僅是價格。

房子現(xiàn)在從必需品變成可選項，從擁有變?yōu)槭褂茫@是一代人價值觀的巨大轉(zhuǎn)變。當(dāng)房子不再是資產(chǎn)的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。

理念的轉(zhuǎn)變很難。就像大學(xué)時候，哪怕學(xué)的經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)，房地產(chǎn)也在起飛，但97年前后入學(xué)的師兄師姐，不少人買房就很晚。為什么？因為他們?nèi)雽W(xué)剛好經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)，意識到房子可能跌成“負(fù)資產(chǎn)”。事后看，這個決策好像讓他們錯過了紅利，但拉長時間看，也沒有多大損失。房地產(chǎn)的投資回報率若拉長到數(shù)十年來看，其實(shí)與優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)的收益率非常接近。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。這個不僅在個人觀念層面如此，在宏觀層面也是如此。我曾經(jīng)和日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜朝明聊經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他就問我一個問題：“你覺得大蕭條那些人過了多久才重新去借貸？”他沒等我回答，就說：“永遠(yuǎn)不會。”有的人，如果在房地產(chǎn)市場虧過一次，就會形成永久性的信用創(chuàng)傷，永遠(yuǎn)從信貸市場上消失。

畢竟，人的財富，基本和認(rèn)知匹配。

比起前些年排隊買房，現(xiàn)在更多是排隊“賣”房，尤其是在短視頻平臺上。你可能也刷到過賣房視頻，里面往往真實(shí)與虛構(gòu)并存，但是也可以窺見一些社會的真實(shí)。其中三個案例我覺得蠻有意思，是三位女士在賣房時的三種命運(yùn)。

第一位女士在設(shè)計院工作，來北京30年，有三套房。聽起來很成功，吃到了房地產(chǎn)紅利。但因為這兩年行業(yè)不景氣，她被迫創(chuàng)業(yè)，并不順利，團(tuán)隊從40人縮減到10來個人。壓力之下，她想賣掉房產(chǎn)。因為這三套房都做了經(jīng)營貸，現(xiàn)在房子的市價幾乎只能剛好抵消貸款。因為她無法接受30年的積累“歸零”，想和貸款打平，哪怕還款壓力巨大，哪怕中介一再建議降價，她也非常難以接受。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里面有個概念叫“沉沒成本”。理性的決策應(yīng)該忽略它，只看未來。但人不是完全理性的，這位女士不僅是在和房價較勁，更是在和自己的青春執(zhí)念較勁。她無法接受這30年是“白干了”。

另外兩個案例則不同。一位雍和宮附近的四合院業(yè)主，房子是父親傳下來的，估值曾經(jīng)過億，現(xiàn)在叫價6000多萬。中介拍視頻時，她當(dāng)場又降了接近1000萬。雖然肉痛，但她接受了。第三位在二環(huán)邊上有套老房子，繼承自老人，閑置了十多年。總價接近1000萬，主家降價100多萬賣得非常爽快。

我們可以看到三種心態(tài)：第一位在“扛”，后面兩位在“走”。不難猜測，后面兩位的資產(chǎn)總量和抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。這說明，高凈值人群在剝離資產(chǎn)時，更懂得“止損邏輯”。該舍棄時果斷舍棄，才能走得輕松。而對于第一位女士，那套房承載了她人生的全部承諾。

我之前曾經(jīng)主張，如果說弱者慕強(qiáng)，那么，強(qiáng)者當(dāng)慕真，智者當(dāng)慕誠。房地產(chǎn)變局之下，有人死扛，有人撤離，有人割肉，正反映出人生戲劇的縮影。市場正用最殘酷的方式告訴留下來的人：時間不站在執(zhí)迷者這一邊。

房產(chǎn)是中國人最重要的金融資產(chǎn)。十多年前，學(xué)者甘犁等人的數(shù)據(jù)就發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中占比太高：全國平均接近7成，北京超過8成，上海約75%。對比之下，同期美國這一比例僅為4成左右。

財富本該是為了讓我們更好地生活。如果因為房子而失去了選擇權(quán)，那它就不再是財富，而是枷鎖。做金錢的主人，有時比做仆人更累，因為你需要承擔(dān)認(rèn)知的斷裂。

就像那位設(shè)計院的女士，她說資產(chǎn)歸零、30年白干。但其實(shí)，她這30年完成了職業(yè)積累，見過時代的紅利，組建了家庭，養(yǎng)育了孩子。如果僅僅用房地產(chǎn)一個維度來評價她的人生，那是陷入了“單向度”的狹隘體系。

中國中產(chǎn)的焦慮，很大程度上源于這種“數(shù)字化”的視角。當(dāng)你只看數(shù)字時，你是脆弱的。財富自由其實(shí)不是一個數(shù)字，而是一種具備抗風(fēng)險能力的生命狀態(tài)。當(dāng)人失去可能性時，人永遠(yuǎn)不會自由。

真正的財富自由，是讓我們擁有“說不”的權(quán)利。我希望，這一個房地產(chǎn)周期的輪替，讓我們真正理解財富的定義。如果大家能走出“經(jīng)濟(jì)動物”的囚籠，這也許就是一次社會的進(jìn)步。

本文僅代表作者個人觀點(diǎn)