年報背后的社會責任底色:新城控股近三年累計交付超27.8萬套物業(yè)

出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王澤紅

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進入第五個年，“分化”已從行業(yè)趨勢升級為生存常態(tài)，多數(shù)房企仍面臨銷售去化、利潤承壓、債務兌付等壓力，但也不乏部分民企優(yōu)化業(yè)務結構，在周期中蛻變。

從2025年財報觀察，新城控股便是其中代表。過去數(shù)年公司主動收縮開發(fā)業(yè)務、聚焦商業(yè)板塊，持續(xù)優(yōu)化盈利結構，2025年實現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸母凈利潤為6.8億元。

在當下民營房企普遍承壓的環(huán)境下，新城控股仍能保持盈利，業(yè)績韌性凸顯。這份財報也釋放出明確信號：新城控股已完成從 “開發(fā)商” 向 “商業(yè)運營商” 的戰(zhàn)略轉型，實現(xiàn)了業(yè)務根基的重塑。

商業(yè)壓艙石：從“第二曲線”到利潤支柱

財報顯示，新城控股2025年商業(yè)運營總收入為140.9 億元，同比增長 10%，在行業(yè)下行周期內(nèi)彰顯了穩(wěn)健的業(yè)績增長韌性，進一步鞏固了吾悅商管作為實體商業(yè)高質量發(fā)展標桿的行業(yè)地位。

更關鍵的是盈利結構的根本性轉變，物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利達 90.95 億元，占總毛利的比重高達63%，較上一年的48%大幅提升15個百分點；而且，商業(yè)板塊毛利率穩(wěn)定在70%高位，遠高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的13.03%，推動新城控股毛利水平逆勢走高。

這組數(shù)據(jù)意味著，這家房企已不再是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是轉變成以商業(yè)運營為核心的運營商，商業(yè)板塊已從“第二曲線”轉變?yōu)槔麧欀е蔀槠浯┰街芷趬号撌?/p>

2025 年，新城控股的房地產(chǎn)開發(fā)銷售營收 390.04 億元，公司整體毛利率從2024年的19.8%提升至 27.42%，核心正是高毛利商業(yè)板塊的占比提升，拉高了企業(yè)整體盈利水平。

這主要源于吾悅廣場的精細化運營。2025年，在擴內(nèi)需、促消費政策持續(xù)深化及縣域商業(yè)體系建設加快推進的宏觀背景下，公司依托“經(jīng)營五步法”核心理念，聚焦資產(chǎn)價值提升與消費體驗升級。同時，持續(xù)以差異化策略構建核心競爭力，通過強化匹配消費需求的項目定位、精細化品牌組合、沉浸式的場景創(chuàng)新、多維度會員生態(tài)聯(lián)動，不斷夯實商業(yè)基本盤。

截至2025年底，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達178座，開業(yè)規(guī)模1649.07萬平方米，出租率穩(wěn)定在97.86%的高位，連續(xù)多年維持在95%以上，遠超行業(yè)平均水平。

更具價值的是，新城控股的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已達當期利息支出的 3.94 倍，意味著僅靠商業(yè)運營收入，就能完全覆蓋所有債務利息，形成 “自我造血、抗風險” 的現(xiàn)金流閉環(huán) —— 這正是民營房企最稀缺的 “安全墊”。

東吳證券在近期研報中分析稱，新城商管規(guī)模穩(wěn)步擴張，核心經(jīng)營指標保持穩(wěn)健，商業(yè)板塊繼續(xù)發(fā)揮公司業(yè)績與現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”作用。

筑牢 “信任底座”：零違約+高交付

當前，信用風險仍是房地產(chǎn)行業(yè)的核心痛點，公開債違約、交付延期成為制約民營房企發(fā)展的最大瓶頸，而“信用”也成為區(qū)分優(yōu)質房企與風險房企的核心標尺，而新城控股以“零違約+高交付”的雙重表現(xiàn)，重塑了民營房企的信用標桿。

債務兌付層面，新城控股2025年如期償還境內(nèi)外公開市場債券58.55億元，每一筆公開債券均實現(xiàn)提前或如期足額兌付，持續(xù)保持“零違約”紀錄。這種堅守不僅收獲來自監(jiān)管機構和投資者的認同，更讓新城控股在融資市場中獲得了差異化優(yōu)勢。

2025年，新城控股在融資端實現(xiàn)了多項“破冰”之舉，不僅成功發(fā)行了近三年來民營房企首筆純信用境外債券，更完成了全國首單消費類機構間REITs——以青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項計劃。

通過REITs等創(chuàng)新工具，新城控股不僅盤活了存量資產(chǎn)，更向市場證明了其商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質性和可證券化價值。這一里程碑式的突破，打通了持有型商業(yè)地產(chǎn)的退出通道，標志著新城控股從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運營”的戰(zhàn)略轉型邁出關鍵一步。

截至2025年底，新城控股獲得各大銀行集團層面授信額度629億元，整體平均融資成本為5.44%，較2024年末下降0.48個百分點。

“公司將繼續(xù)探究使用多層級REITs、公司債券、中期票據(jù)、經(jīng)營性物業(yè)貸等多種股權及債務融資工具，拓寬融資渠道，拉長融資期限，降低融資成本。” 新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬說道。

保交付作為房企信用的延伸，更是新城控股的“必答題”。2025年，公司上下齊心，有力保障全年交付目標及吾悅廣場開業(yè)100%達成，實現(xiàn)企業(yè)安全穩(wěn)定的經(jīng)營：全年交付房源超3.8萬套，近三年累計交付突破27.8萬套。

而且，新城控股的交付不僅追求“數(shù)量”，更注重“質量”，交付滿意度連續(xù)三年保持在90%以上，通過標準化施工、精細化管控，將“保交付”升級為“保品質交付”，既兌現(xiàn)了對購房者的承諾，更以實際行動修復了市場對民營房企的信任。

高交付率帶來的直接成效，就是新城控股2025年銷售回款率達110.41%，遠超行業(yè)平均水平，形成“交付→信任→回款→現(xiàn)金流”的正向循環(huán)，進一步夯實了企業(yè)的安全基礎。

“截至2025年末，公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正，2025年度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入14.25億元。未來，公司會繼續(xù)做好現(xiàn)金流管理，提升資金使用效率，保護公司資金安全。” 管有冬強調(diào)道。

培育增長新動能：建管業(yè)務破局

房地產(chǎn)行業(yè)下半場，競爭邏輯已發(fā)生根本性轉變——從“誰的土儲多”轉向“誰的管理能力強”，從“重資產(chǎn)開發(fā)”轉向“輕資產(chǎn)服務”。

新城控股精準踩中這一趨勢，將其在商業(yè)運營領域積累的能力進行外溢，大力發(fā)展代建及管理業(yè)務，2025年新城建管新增簽約面積達1061萬平方米，躋身行業(yè)代建企業(yè)TOP8；截至2025年底，累計管理項目155個，累計管理總建筑面積超2600萬平方米，規(guī)模實現(xiàn)質的飛躍。

與傳統(tǒng)代建企業(yè)不同，新城建管的核心競爭力，不在于簡單的施工管理輸出，而在于“商業(yè)運營能力+品牌資源+商戶體系+資管能力”的綜合解決方案。

依托吾悅廣場多年積累的全國化品牌影響力、成熟的商戶資源與專業(yè)的運營管理能力，新城建管能為委托方提供從規(guī)劃設計、開發(fā)建設到商業(yè)招商、運營管理的全鏈條服務，尤其在商業(yè)代建領域，形成了難以復制的差異化優(yōu)勢。

主動收縮開發(fā)業(yè)務的同時，新城控股已經(jīng)筑牢安全防線，構建起全新的盈利結構與模式，為行業(yè)提供了可借鑒的生存與發(fā)展范式。