正榮地產破產深度復盤：巨虧174億，閩系房企的“宿命三殺”

根據媒體報道，中城國際（香港）投資管理有限公司先后于2025年3月11日和12月23日，向福州中院申請對正榮集團進行破產審查。

福州中院近日發布公告稱，正榮集團有限公司的債權人應在2026年5月8日前向管理人申報債權，并于6月18日上午10:30，通過“線上+線下”方式召開正榮集團有限公司第一次債權人會議。

曾經的千億房企——正榮地產，正式破產清算。

從1998年創立到2018年躋身千億陣營、登陸港交所，再到2025年巨虧174億元、資不抵債超280億元，直至如今的破產清算，其興也勃焉，其亡也忽焉，這匹閩系黑馬，到底輸在哪里？

首先，審視正榮地產的發展史，和大多的閩系房企一樣，從區域房企向全國化擴張時，奉行用杠桿堆砌規模的策略。

現在，在百度上仍有時任正榮集團總裁黃仙枝對于一線城市房價下跌可能性幾乎為零的判斷。

也正是基于這種判斷，2016年，正榮集團的總部遷到了上海，正榮地產也開始在“高杠桿、猛拿地、快周轉”的擴張路徑上一路狂奔。

2018年，是正榮地產的巔峰時刻。

這一年，正榮地產上市，并正式躋身千億房企俱樂部——2018年銷售額突破1080億元。

從百億到千億，正榮僅用5年時間，并完成全國6大區域、36城、200余個項目的布局。

當然，在那個階段，這幾乎是所有房企的發展路徑，因為規模本身就是融資的信用背書。

胡潤榜上340億元的身家，莆田首富的金字招牌，俱是歐宗榮那段烈火烹油歲月的見證。

但一切“正向”的幻覺，都建立在房價處于只漲不跌的通道之中。

在正榮地產光鮮成績單的背后，是經營性現金流長期淪為附庸。

數據顯示，2016—2020年五年間，正榮經營活動現金流凈額僅2021年首次轉正為117.26億元，其余年份持續為負，總負債從數百億飆升至2021年底的2129億元。

2022年成為正榮地產轉折之年，首現上市后虧損，并因2億美元境外債違約觸發交叉違約條款，正式拉開債務危機序幕。

2024年，正榮地產實現營業總收入334.48億元，同比下降13.92%；歸母凈利潤虧損68.3億元；經營活動產生的現金流量凈額為3.51億元，同比下降83.97%。

在前幾天披露的年報中，2025年正榮地產實現營業收入97.92億元，同比下降了70.7%，歸屬股東凈虧損174.40億元，較2024年歸屬股東凈虧損擴同比擴大了155.35%。

這個用金融杠桿搭建的千億帝國規模的縮減幅度，猶如雪崩。

更為致命的是來自土儲的負反饋。

正榮無法通過銷售回款產生足夠的經營性現金流，龐大的土地儲備已經成為成本黑洞，資產減值成為虧損擴大的核心推手。

在正榮地產2025年高達174億的虧損中，除了經營性毛利下降外，對開發中物業、持作出售已竣工物業以及其他金融資產也計提了大額減值撥備。

閩系房企向來有著高超的“財技”，正榮地產對于這套玩法的熟練程度也不遑多讓。

在正榮慣用的“明股實債”操作中，信托公司以股東身份投入項目公司，實質上是提供高息貸款。

譬如，以保險箱失蹤而名聞遐邇的正榮與廈門信托的合作中，廈門信托出資4.5億元，以44%股權形式進入項目公司，實際利息高達10%。

再譬如，正榮與平安信托合作的“臻華府”項目信托計劃，募資7.72億元，以股權投資形式注入項目。

當銷售回款正常時，這種模式運轉流暢。但一旦銷售停滯，觸發融資重大違約條款，信托方有權要求正榮履行回購義務。

不過，當臻華府去化率不佳，正榮須以自有資金回購平安信托所持股權之際，正榮則根本無力接盤。

更值得警惕的是，在上市之前，正榮就開始大量運用信托融資。

這意味著，正榮賴以做大規模的財務杠桿，在最繁榮的時刻就已經把未來的風險敞口埋進了表外。

這也是正榮的債務重組之所以屢屢受挫的一個深層原因。

如果說財務和經營層面的困境是正榮的“天災”，那么治理層面的崩塌則是不折不扣的“人禍”。

2025年1月20日，正榮地產實際控制人、創始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施。

5月21日，這位曾叱咤地產界的閩商巨子，最終連最后的企業控制權也未能守住。

歐宗榮的正榮、歐宗洪的融信，被稱為閩系“賭徒雙雄”，其核心決策往往取決于家族內部少數人的判斷，職業經理人的制衡作用極為有限。

這是它們能夠在行業上行期快速決策、靈活擴張的制度優勢，卻也是它們在危機降臨時缺乏制衡機制的根源。

更令人惋惜的是，在債務危機爆發的關鍵窗口期，即2022年至2024年，正榮在戰略選擇上幾乎所有的決策都傾向于延后矛盾，而不是積極化解風險：債務重組一拖再拖，核心資產處置猶豫不決，導致與債權人博弈的籌碼在等待中不斷貶值。

作為閩系房企的典型代表，正榮地產復刻了閩系房企的宿命——在時代紅利與激進模式的疊加中崛起，而在模式失靈與周期轉向中崩塌。