廣州“好房子”28條新規(guī)落地：陽臺不限進深，鼓勵戶型可變

今后在廣州買房，你可能會發(fā)現(xiàn)：陽臺進深不再被嚴格限制，家里的墻壁可以“移動”以適應(yīng)不同人生階段，老舊小區(qū)加裝電梯免去了跑規(guī)劃許可的麻煩，甚至住了幾十年的危舊樓也能由業(yè)主自己掏錢原拆原建。這些變化，都源于廣州最新發(fā)布的一份重磅文件。

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），從規(guī)劃引領(lǐng)、社區(qū)配套、建筑設(shè)計、質(zhì)量監(jiān)管四大維度提出28條具體舉措，推動“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”建設(shè)，讓市民從“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”。

規(guī)劃更靈活：

樓盤“小而美”，建筑高度可彈性微調(diào)

《若干意見》明確，廣州的新增居住用地將優(yōu)先布局于軌道交通站點、就業(yè)中心和公共服務(wù)中心周邊，促進“職住交服”空間協(xié)同，讓通勤、生活更加便利。

在供地策略上，活躍板塊穩(wěn)定供應(yīng)，潛力板塊先完善配套，高庫存板塊則適度收緊，并推行“小步快跑、高頻少量”的供地方式，避免集中扎堆供應(yīng)。同時鼓勵“小而美”的住宅用地出讓，支持多元化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)。

為了讓小區(qū)有更好的空間品質(zhì)，文件提出了一項靈活措施：因提升公共服務(wù)設(shè)施水平、增加公共活動空間等正向優(yōu)化需要，在滿足城市天際線、景觀視廊等剛性管控要求的前提下，建筑高度、密度等非剛性指標可進行局部優(yōu)化，調(diào)整幅度原則上不超過20%。

這意味著，開發(fā)商有動力設(shè)計出錯落有致的樓棟布局，你家的采光、視野和小區(qū)整體環(huán)境都可能因此受益。

社區(qū)更貼心：

配套“看人下菜”，公共服務(wù)設(shè)施可“留白”

未來的社區(qū)公共服務(wù)將告別“千篇一律”。《若干意見》將配套設(shè)施分為基礎(chǔ)保障型、品質(zhì)提升型和特色引導(dǎo)型三類，并根據(jù)社區(qū)人口結(jié)構(gòu)精準配置。

例如，老年人占比高的社區(qū)，日間照料中心、長者食堂等按1.5-3倍系數(shù)增加，并豐富社區(qū)日間照料中心、星光老年之家、長者食堂等功能；

嬰幼兒和兒童集中的社區(qū)，養(yǎng)育托管、早教中心、“四點半學(xué)堂”等服務(wù)設(shè)施，也按1.5-3倍系數(shù)加碼；

青少年聚集的區(qū)域，則按照1-1.2倍系數(shù)提升青年發(fā)展服務(wù)要素，鼓勵建設(shè)集生活、工作、娛樂、學(xué)習(xí)于一體的青年社區(qū)，并嵌入就業(yè)指導(dǎo)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)等功能。

一個頗受關(guān)注的創(chuàng)新是“公共服務(wù)設(shè)施功能留白”——新建社區(qū)配套的移交類公共服務(wù)設(shè)施，可預(yù)留不超過30%的建筑面積作為彈性配套面積，暫不明確用途，待項目移交后由街道根據(jù)居民實際需求靈活確定功能。這避免了“建了沒人用、想用的又沒有”的尷尬，比如入住后發(fā)現(xiàn)大家更需要共享書房或健身房，就能及時調(diào)整。

此外，文件鼓勵“一老一小”設(shè)施相鄰設(shè)置，方便老人帶孩子；推動社區(qū)衛(wèi)生、養(yǎng)老、體育設(shè)施融合布局，實現(xiàn)看病、康養(yǎng)、鍛煉“一站式”解決。以后你所在的小區(qū)，配套不再是冷冰冰的指標，而是真正貼合居民日常所需的溫暖空間。

房子更舒心：

陽臺不限制進深，戶型可“全生命周期”變化

在住宅設(shè)計層面，《若干意見》給出了多項突破性政策。

陽臺和半開敞空間：入戶花園、景觀陽臺等半開敞空間，進深不大于2.4米且總面積不超過套內(nèi)建筑面積20%的，按一半面積計算容積率。更關(guān)鍵的是，連續(xù)開敞率不低于40％的主景觀陽臺不限制進深——你可以擁有一個2.5米甚至3米深的大陽臺，用來種花、健身、喝茶，都不再受制于“進深超標算全面積”的老規(guī)矩。

首層架空和公共空間：住宅樓首層架空作為公共開放空間，層高不低于4.5米的，不計算容積率。這鼓勵開發(fā)商把一樓讓出來做業(yè)主的公共客廳、兒童樂園、棋牌室，而不是全部賣掉。同時，鼓勵建設(shè)風(fēng)雨連廊、外廊式騎樓等慢行系統(tǒng)，適應(yīng)嶺南多雨炎熱氣候，這些都不占用建筑密度和容積率指標。

全生命周期可變戶型：鼓勵采用可變墻體、推拉門等設(shè)計，減少相鄰房間之間的剪力墻等結(jié)構(gòu)，讓房間數(shù)量可以根據(jù)家庭階段靈活調(diào)整。這就相當于，新婚時可以是寬敞的大兩房，有了孩子隔出一個兒童房，老人來了再改一個臥室，房子就像有了“成長”的能力。

健康與智慧配置：鼓勵配備智能聯(lián)動的新風(fēng)系統(tǒng)，建議層高不低于3.1米；東向、西向臥室和起居室推薦安裝可調(diào)節(jié)遮陽裝置，減少西曬困擾；采取有效措施提高外窗、樓板、管道的隔聲性能。智能家居方面，新建住宅應(yīng)設(shè)置樓宇對講、燃氣泄漏報警、火災(zāi)探測等基本智能產(chǎn)品，鼓勵開發(fā)商提供“標準化基礎(chǔ)裝修+個性化定制+智能家居套餐”的交付模式。

這些設(shè)計上的優(yōu)化，直接提升日常居住體驗：夏天不那么熱、樓上噪音更小、空氣更清新、房子能跟著家庭一起“長大”。

舊樓可“重生”：

危舊房原拆原建，加裝電梯免規(guī)劃許可

針對存量老舊住房，《若干意見》給出了實實在在的解決方案。

在城鎮(zhèn)危舊房改造方面，支持業(yè)主自主更新、自籌資金“原拆原建”，無需先行注銷產(chǎn)權(quán)。在滿足廚廁面積標準、補充必要的市政和公服設(shè)施、公共安全設(shè)施的前提下，地上建筑面積可適度增加，原則上不超過30%。這意味著老樓拆了重建，不僅能解決結(jié)構(gòu)安全問題，還能改善廚廁狹小等歷史遺留問題，且產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變。

加裝電梯也將進一步簡化。廣州將推廣“成片連片、成批集中”加裝電梯模式，經(jīng)政府聯(lián)合審查后免于辦理規(guī)劃許可。同時，推動市屬國企搭建“投資-建設(shè)-運營”全鏈條服務(wù)平臺，為業(yè)主提供一站式服務(wù)。以后老樓加梯，不用每家每戶單獨跑規(guī)劃許可證，進度更快，國企兜底也更有保障。

質(zhì)量有保障：

防水質(zhì)保延長至10年，智能家居納入保險

《若干意見》在質(zhì)量監(jiān)管方面也有創(chuàng)新。鼓勵保險公司推出“好房子”綜合保險，將防水工程等關(guān)鍵部位的質(zhì)保期延長至10年，并將交付的智能家居設(shè)備納入質(zhì)量保障范圍。保險公司會從設(shè)計、施工到運維全程參與質(zhì)量安全排查——因為出險要賠錢，他們有動力替業(yè)主盯緊施工質(zhì)量。

同時，探索為每套房子配備數(shù)字版“使用說明書”，包含檢測、管線、設(shè)備、材料等信息，裝修時不用再瞎猜墻里哪里走了電線。

此外，文件要求建立規(guī)劃、施工圖、竣工圖等文件和數(shù)據(jù)在各監(jiān)管平臺的互通共享機制，形成從土地出讓到竣工交付的全流程閉環(huán)管理，確保“好房子”的設(shè)計不只在圖紙上，更能落地。

可以預(yù)見，隨著政策落地，“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”在廣州將不再是少數(shù)人的奢侈品，而會成為越來越多家庭的日常。

南都廣州新聞部出品

采寫：南都N視頻記者 莫郅驊