一條中山路，半城繁華地 無錫核心商圈的價值韌性與增長密碼

來源：環球網

從日均十余萬客流穩居全市首位，到跨年夜人流再破歷史紀錄；從首店爭相入駐，到高端商業體租金收入連年攀升……無錫中山路商圈用一組組持續向好的數據，清晰勾勒出一條穩健上行的曲線：核心地段人氣不減、商業價值持續夯實、租金水平穩步抬升。在城市消費格局不斷迭代的今天，中山路作為無錫百年商脈所在，依然展現出極強的價值韌性與增長動力。

客流連年破新高 筑牢商業核心底盤

商業的本質是人流，中山路商圈的價值，首先寫在持續攀升的客流數據里。

跨年夜，是城市消費活力的“晴雨表”，更是中山路商圈流量實力的最佳注腳。

2023-2024跨年夜，商圈總客流突破20萬人次，消費同比增長25%；2024-2025跨年夜，三陽廣場站客流達23.12萬人次，位列無錫地鐵全網第一，消費同比增長30%；2025-2026跨年夜，三陽廣場站客流再創新高，達到27.57萬人次，商圈總客流穩定在30萬人次以上，消費同比保持20%+的強勁增長。從20萬到27.57萬，三年間跨年夜核心樞紐客流增長超37%，背后是中山路商圈對無錫乃至周邊城市消費者的持續吸引力。

日常客流的穩定，更彰顯了商圈的長期價值。

無錫市數據局發布的《2024年9月—2025年8月無錫商圈數據分析報告》顯示，在全市商圈格局中，中山路商圈以日均12.4萬人次的客流量穩居第一，清名橋商圈位列第二，而客流前五名中，前兩名均位于梁溪區。這意味著，中山路不僅是無錫的商業核心，更是梁溪區商業領跑的核心引擎，日均12.4萬的穩定客流，為商圈內所有商鋪提供了持續的消費基礎，也為租金上漲提供了最堅實的支撐。

人流的持續涌入，離不開交通與場景的雙重賦能。

作為無錫地鐵1、2號線的換乘樞紐，三陽廣場站串聯起恒隆廣場、蘇寧廣場、大東方百貨等核心商業體，形成“地鐵+商圈”的TOD發展模式，實現了客流與消費的無縫銜接。跨年夜期間，無錫地鐵開啟“超長待機”模式，延長運營時間，為市民夜間消費提供保障，進一步激活了商圈的夜間經濟活力。

同時，商圈內多元場景的持續創新，也不斷吸引著不同年齡段的消費者。崇安寺景區的偶像簽售會吸引外地粉絲專程打卡，蘇寧廣場的“超青松”生活集成為年輕消費群體的聚集地，八佰伴的復古舊物展覆蓋全年齡段客群，錫上MONO的二次元“谷子經濟”實現銷售額與客流量雙增長。

從傳統零售到潮流體驗，從文化活動到夜間消費，中山路商圈以多元場景構建了全時段、全客群的消費生態，讓人流持續轉化為消費力。

租金穩站高位線 凸顯核心資產價值

人流的增長，最終轉化為商鋪租金的穩步上行，這在中山路商圈的官方數據與評估結果中得到了充分印證。

梁溪區政府網站披露的同路段同類型商鋪續租公示，為中山路商圈的租金水平提供了權威參考。2024年，中山路217、219-3商鋪年租金18.6萬元，日租金約20.33元/㎡；中山路217、219-5商鋪年租金15.05萬元，日租金約20.58元/㎡。2025年，中山路217、219-3商鋪以原價續租，租金水平穩定且處于高位。這兩處商鋪位于學前街附近，尚不屬于中山路商圈核心地段。

根據戴德梁行近年公開發布的商業市場數據及評估技術規范：

無錫市梁溪區中山路核心一級商圈，臨街純一層商鋪每平方/日的租金區間為15元-25元。戴德梁行（ DTZ ）系全國法院、國資部門普遍認可的一級房地產評估機構。

核心商業體的運營數據，更是租金上行的直接佐證。作為中山路商圈的高端標桿，無錫恒隆廣場2024年收入增長2%，出租率保持99%的高位；2025年，租金收入增長10%，突破5億大關，銷售額增長3%。高出租率與高租金增長并存，彰顯了中山路核心商圈高端商業的強勁韌性，也為臨街商鋪的租金上漲提供了對標依據。核心商業體的業績增長，帶動了整個商圈的租金水平上行，形成了“商業體繁榮→租金上漲→商鋪增值”的正向循環。

在中國優選法統籌法與經濟數學研究會青工委委員、江南大學商學院副教授丁軍飛看來，從市場規律來看，中山路商圈的租金上漲具備充分的理論邏輯與現實支撐。一方面，商圈的不可復制性決定了其稀缺價值。依據城市地租理論，商業租金的核心決定因素是區位可達性與消費集聚效應的疊加。作為無錫百年商脈，中山路占據城市絕對核心位置，三陽廣場為無錫地理原點，交通通達性、商業集聚度、品牌認知度均無可替代，這種“區位鎖定”效應使得核心地段商鋪供給近乎剛性，而需求持續增長，稀缺性溢價自然推動租金穩步上漲。另一方面，商圈的持續升級驅動了商業能級的躍遷，進而強化了租金的增長動力。

業態迭代煥新能 激活商圈增長引擎

如果說人流與租金是中山路商圈價值的“硬指標”，那么首店經濟與消費升級則是其價值持續增長的“動力源”。

首店數量，是衡量商圈商業吸引力與能級的核心指標。梁溪區作為中山路商圈的承載主體，首店經濟連續三年高速增長：2023年，梁溪首店110家；2024年，新增170家；2025年，首店累計總數達到超450家，位列全市第一。三年間首店數量得到較快增長，意味著中山路商圈持續吸引著國內外頭部品牌入駐，商業能級不斷躍升。首店的入駐，不僅為商圈帶來了新的消費熱點，更提升了商圈的品牌影響力與輻射力，進一步帶動了區域商鋪租金價值的上漲。

消費升級，則為商圈價值增長提供了宏觀支撐。無錫市梁溪區社會消費品零售總額連續三年保持穩健增長：2023年780.5億元，同比增長6.9%；2024年831.3億元，同比增長6.5%；2025年約951億元，持續增長。

同時，消費結構的升級也在推動商圈價值提升：從傳統的購物消費，到如今的“儀式感消費”“情緒消費”“體驗式消費”，消費者對商圈的需求從單一購物轉向多元體驗。值得一提的是，曾歷經運營調整、業態低迷的發展瓶頸，成為商圈發展薄弱環節的天安大廈，近年來在城市存量資產盤活、市場化運營升級的雙重推動下，迎來徹底轉型，通過優化商業業態、引入潮流體驗型業態、盤活辦公載體，逐步走出發展低谷，商業氛圍持續回暖，物業價值與租金水平穩步回升，昔日的商圈短板徹底逆襲，成為中山路存量商業煥新的典型案例，其商業價值與發展潛力日益凸顯。

中山路商圈通過文化活動、潮流場景、夜間經濟等多元業態，精準匹配了消費升級的需求，實現了從“購物場所”到“城市生活中心”的轉型，商業價值持續提升。

一位長期深耕無錫商業地產的資深人士表示：“核心商圈的價值，從來不只看一時熱鬧，而要看客流穩不穩、租金硬不硬。中山路的優勢，在于它既是城市中心，又是消費原點，客流基礎扎實、品牌集中度高，這種地段的商業價值和租金水平，具備長期向上的支撐，抗風險能力遠高于普通區域。”

此外，政府的政策賦能也為商圈發展提供了有力保障。無錫圍繞“美食之都、購物天堂”的目標，加快培育創建國際消費中心城市，依托“太湖購物節”品牌，推動消費多節點聯動、多渠道發展。梁溪區作為核心城區，持續推進中山路商圈的升級改造，優化商業環境，完善配套設施，為商圈的持續繁榮提供了政策支撐。從地鐵延時運營到商圈活動扶持，從首店引進補貼到夜間經濟培育，一系列政策舉措，讓中山路商圈的商業活力持續釋放，租金水平穩步上行。

價值躍升向未來 續寫百年商脈繁華

站在新的發展節點，中山路商圈的商業價值仍有巨大的增長空間。

從短期來看，人流與租金的穩步上行將持續。隨著消費市場的持續復蘇，跨年夜、節假日等節點的客流將不斷刷新紀錄，日常客流也將保持穩定增長，為商鋪租金提供持續支撐。同時，核心商業體的持續繁榮、首店經濟的不斷發力，將推動商圈租金水平進一步提升，核心地段商鋪的稀缺性將更加凸顯。

從中長期來看，商圈的升級轉型將帶來價值的二次躍升。TOD模式的深度發展，將實現地上地下商業的一體化融合，進一步放大地鐵客流的消費轉化效率；多元場景的持續創新，將不斷吸引年輕消費群體，延長商圈的生命周期；首店經濟與品牌升級，將持續提升商圈的商業能級，鞏固其無錫商業核心的地位。

“一條中山路，半城繁華地”，這句流傳已久的俗語，在今天依然是無錫商業最生動的寫照。從日均12.4萬的穩定客流，到跨年夜27.57萬的歷史新高；從恒隆廣場5億租金的突破，到梁溪區首店的領跑；從官方公示的高租金水平，到評估報告的市場驗證，所有數據都指向同一個結論：無錫中山路商圈，正以人流、租金、商業價值的穩步上行，彰顯著核心商圈的強大韌性與增長潛力。對于投資者、經營者而言，中山路核心商圈的商鋪，是無錫商業最具價值的核心資產，其價值將在未來持續兌現，成為無錫城市經濟發展的重要引擎。 梁軒