上海核心板塊住宅基準地價上調，有望支撐房價預期

近期，上海接連公布《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》和《2026年度國有建設用地供應計劃》，或將對未來樓市走向產生一定影響。

此次上海發布新的基準地價，相距上一次發布已經時隔六年。

根據上海市規劃和自然資源局文件，“基準地價”的內涵是“分用途分級別城鄉建設用地在一定設定條件下的土地使用權平均價格”，具體又分為住宅用地、商業用地、辦公用地、研發用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、殯葬設施用地七大類。

基準地價雖然不是土地實際交易價格，但是能反映城市地價空間格局、體現土地價格變化趨勢。

根據文件，上海的商品住房用地被分成了11級，其中1-3級的基準地價分別為52600元/平方米、44800元/平方米、37200元/平方米，相比6年前的版本，價格上調約6%-9%，地塊所處等級越高，漲幅就越高。有業內人士表示，商品住房1-3級，大約相當于中環以內區域。

除了1-3級價格提升，商品住房4-6級則與6年前維持一致，7-11級（遠郊板塊）則比6年前的基準地價更低，體現了結構性優化、差異化調整的思路。

此外，租賃住房的基準地價，大概是同級別商品住房地價的20%-30%。

而根據近期發布的2026年上海國有建設用地供應計劃，今年上海的國有建設用地供應規模為1140-1500公頃，供地中值為1320公頃，較2025年同比下降了10%，延續了近年來嚴控增量、優化總量的態勢。

此外，2026年度計劃還明確了存量建設用地占比不低于70%，新增用地優先保障重大項目建設和民生事業要求。

在1320公頃供地中值中，產業用地為810公頃，占比61%，較上年提升5個百分點；住宅用地450公頃，占比34%，規模基本保持穩定，其中商品住房用地計劃供應275-385公頃，同比下降23.3%，保障性租賃住房用地計劃供應30-55公頃，同比下降29.2%。

上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘認為，從近6年走勢看，上海的供地規模在2022年達到階段性高點后已逐年優化，2026年進一步步入“精準調控、提質增效”階段。

數據整理：上海易居房地產研究院

姚臘表示，土地供應的總量調控和結構優化，整體圍繞房地產市場平穩運行展開，通過穩預期、優供給、提品質，助力構建房地產新發展模式，疊加新版“滬七條”政策優化調控、3月二手房成交量明顯回升，土地供應正在與市場形成正向聯動。商品住房用地規模的合理優化，與當前上海17.8個月的商品住宅庫存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區域庫存壓力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，商品住宅基準地價的提級區域集中于樓市熱度較高的板塊，政府公示地價上調，將強化其一二手房價支撐預期，但需注意，此舉目的并非刺激房價，而是客觀反映區域價值，其他區域住宅地價則保持平穩，體現了“穩地價、穩房價”的政策基調。