一季度25城住宅用地容積率分析

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本報告聚焦2026年第一季度全國25個重點城市純住宅用地的容積率指標，并以此作為分析樣本。數據顯示，從2006年到2026年，全國25個重點城市的純住宅用地容積率經歷了“先升后降”的長周期轉變，自2016年起已連續11年呈現下降態勢。進入今年一季度，這一長期趨勢在土地市場中得到了進一步印證，“降容”或“低容”地塊的供應已成為當前土地市場的一個重要特征。

在供應端“控增量、優供給”與需求端“改善主導、品質優先”的雙重驅動下，低密度、高品質項目正成為今年住宅項目供應的重要方向。這一趨勢對于有效承接后續的改善型住房需求，也將發揮出較為積極的作用。

長周期視角：25城純住宅用地容積率的趨勢性下行

根據2006-2026年25個重點城市（即北京、上海、廣州、深圳、沈陽、成都、天津、海口、濟南、昆明、石家莊、鄭州、寧波、合肥、南京、長沙、廈門、青島、大連、西安、重慶、杭州、武漢、蘇州和福州）純住宅用地交易數據來看，其容積率呈現了非常明顯的階段性特征。需要說明的是，本文中的容積率均按“總建筑面積除以用地面積”計算，不涉及凈用地面積等其他指標。

其中，2006-2015年為波動上升期，容積率從約1.92升至2.32的歷史峰值，累計增長約20.8%，反映這一時期土地開發強度持續提高、高層住宅密集供應的市場特征。而2016-2026年進入持續下行通道，容積率從2.32降至今年一季度的1.84，累計下降約20.7%，基本回吐前期全部漲幅。尤其值得關注的是，2016年以來已連續11年負增長，近五年降幅穩定在2%-3%區間，顯示這一趨勢的慣性與韌性。

二

和2025年數據對比：降容力度略有加大

對比2025年一季度與2026年一季度的數據，低容積率用地的成交占比繼續提升。2026年一季度，容積率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比達49%，比上年同期提高8個百分點；容積率1.5以下（不含1.5）的占比為24%，提高5個百分點；容積率1.2以下（不含1.2）的占比為11%，提高1個百分點。三個口徑同步上升，表明低容積率地塊正逐漸成為土地市場的供應主力。從另一個指標看，2025年一季度尚有部分地塊容積率超過4，而2026年一季度已無此類地塊，這進一步說明高強度開發模式正在發生轉變。

以容積率1.5以下（不含1.5）的低容積率地塊為例，其占比增幅較去年提高了5個百分點，反映出各地政府在供地策略上主動“降容”的力度加大，意在適配改善型需求，引導市場向高品質方向發展。同時，容積率1.2以下（不含1.2）的低密地塊占比增幅也有所提升，充分說明低密項目的供給力度略有加大。

三

今年一季度低容積率地塊的特征

對今年一季度25個重點城市的低容積率地塊（特別是容積率低于1.2的低密地塊）進行梳理，可以總結出以下特征。

第一，此類地塊的容積率普遍控制在1.1以下，部分甚至低至1.02。建筑樓層高度大多低于40米，有的僅為24米甚至22米。溢價率普遍為0%，客觀上有效控制了拿地成本。從產品類型看，以多層、洋房、疊墅乃至聯排等低密度產品為主，這與容積率2.0以上、面向剛需或剛改的住宅用地形成明顯區別。

第二，從區位分布來看，這些地塊大多位于城市的新興發展區域或近郊板塊，而非傳統的高密度建成區核心。例如上海青浦、松江，南京溧水，寧波奉化、鎮海高新區，大連金普新區，北京昌平中關村科技園東區，廣州白云太和、番禺鐘村等。這些區域普遍具備較好的生態條件或產業配套基礎，同時擁有一定規模的潛在客群，能夠較好地實現產品與市場的匹配。

四

對高品質住房市場的支撐

觀察最近兩年的供地策略，尤其是結合住宅項目規范以及“優供給”“縮量提質”等供地思路，可以看出，當前供地已從過去的高密度、高強度開發，逐步轉向“控強度、提品質”的模式。通過降低容積率，地方政府可以在不降低地價總水平的前提下，引導市場向改善型、品質型產品升級。這一轉變不僅改變了住宅產品的建筑形態，也在重塑行業開發邏輯與購房者的預期。

1.推動產品結構從“剛需主導”轉向“改善主導”

過去十年，高容積率地塊主導的市場以高層、高密度、高周轉的剛需產品為主，戶型緊湊、公共空間壓縮、社區配套受限。而當前降容背景下，相關地塊尤其是低密地塊，天然適配洋房、疊墅、聯排等產品形態，戶均面寬、層高、綠地率、日照條件等關鍵品質指標顯著提升。這有助于引導住房市場從“有沒有”向“好不好”過渡，更好承接中年改善、多代居、養老及職住平衡等多元改善型需求。

2.為產品溢價與差異化競爭創造空間

低容積率住宅項目因低密、低層、高舒適度等特性，具備更強的定價能力和去化韌性。部分新城區的調研顯示，購房者確實對這類新產品有較高期待，相關項目的單價溢價率也優于其他產品。這為開發商提供了從“拼速度”轉向“拼產品”的盈利空間，推動行業從規模導向轉向品質導向。

3.促進社區環境與城市空間的協同提升

低容積率項目多分布于近郊或新興發展區，結合自然水系、公園、產業園區等資源，有利于打造“15分鐘品質生活圈”。同時，較低的建筑密度和高度限制也減輕了區域交通與市政配套的壓力，為公共綠地、教育、商業等設施留出更多空間。這種“人-房-城”協調發展的模式，有助于提升城市新城區的整體宜居性，是提高城市發展內涵的重要體現。

4.對房企能力提出新要求

低容積率不等于低開發難度。相反，這類項目對產品設計、社區營造、精細化運營、綠色低碳技術等能力提出了更高要求。房企需要積極研究新形勢下的產品開發模式，從土地市場“降容”倒逼行業和企業供給側改革的角度出發，不斷優化當前住宅項目的開發模式。

綜上，地塊“降容”和“低容”是高品質住房供給的重要體現。當然，除了此類模式，其他地塊也可圍繞高品質住宅項目的建設要求，精細化打磨產品。再如存量市場方面，二手房若能提升物業服務品質，同樣有助于提高居住品質。這些工作的本質，都是希望推動“住得更好”的目標落地，真正促進“住有優居”。