北京樓市啟動了

2026年4月至今，北京房地產市場出現明顯回暖信號。

多個項目傳來成交喜報，如4月11日中建方程國賢府項目開盤，當日成交406套，銷售額達17.2億元。3月29日開盤的未來城星寰時代和國賢府PARK開盤分別去化216套及241套，截至4月12日，兩盤去化率分別達91%和83%，成交金額分別為7.8億元和15.7億元。3月25日開盤的中海·玖樹滿和開盤去化326套，成交金額超15億元。

從北京近期的熱銷項目來看，這些項目大多集中在3月末或4月入市/加推，且大多為剛需或首改項目。

2026年至今，整體市場延續2025年底的觀望情緒，房企推盤也較為謹慎，隨著部分城市“小陽春”的率先啟動，加上北京二手房成交起量，積極性開始修復，市場熱度開始點狀回升。

未來隨著市場預期和信心逐步改善，新項目也將開始加快入市節奏，4月市場將延續復蘇態勢。

2026年至今，北京新房市場在經歷了1-2月僅5個項目開盤/加推后，3月至今共17個項目入市，其中有13個項目為3月20日之后開盤/加推。

從這13個扎堆入市的項目來看，半數認購率在40%以上，部分認購率超80%。

其中，4月11日開盤的中建方程國賢府當日成交406套，銷售額達17.2億元。3月29日未來城星寰時代和國賢府PARK同時開盤，去化率分別達91%和83%。

從熱銷項目具體情況來看，大部分為剛需或首改項目，這說明目前北京市場開始由前期高端豪宅單一熱銷轉變為剛需首改項目接力。

需要注意的是，這些項目雖然定位是剛需或首改項目，但同樣呈現新規項目占比提升，產品升維的特征，適配市場對高性價比、高品質產品的需求。如未來城星寰時代為72-128平方米三至四居戶型，配有昌平首個室外轉角花池陽臺，設置獨立家政間與社交島臺，以及270°轉角落地窗。

在北京新房啟動前，北京二手房市場已于3月起量。

數據顯示，2026年3月北京二手房成交面積174.85萬平方米，成交套數19904套，皆為2025年1月至今最高峰。

從成交均價來看，雖然“以價換量”仍是主流，但成交均價降幅已明顯收窄。隨著掛牌量趨穩和看房量回升，價格跌幅有望繼續趨緩。

值得注意的是，當前北京新房熱銷項目套均總價段主要在450-550萬元/套，較以往700萬元/套以上的套均價格明顯下移。

與此同時，當前北京二手房套均價格主要以200-300萬元/套為主，剛好與北京新房熱銷總價段形成一定的置換邏輯。

若北京市場能夠進一步完成“二手房賣出-置換新房買入”的良性循環，將對整體市場產生強力的支撐，并進一步推動房地產市場健康發展。

2026年至今，整體市場呈現出“弱復蘇、強分化”的運行特征。

春節長假過后，市場觀望情緒依然較濃，企業無論是投資還是推盤都較謹慎，不僅是北京，上海3月也有22個項目集中在3月最后幾天才入市。

隨著二手房市場的率先回暖以及部分核心城市的成交復蘇，4月市場信心和活躍度明顯提升，開始出現點狀復蘇，但整體仍在熱度傳導的過程中。

我們認為，未來“強分化”格局將成為常態。2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。