豐臺土拍：真的有王炸嗎？ ? 陳海保聊規(guī)劃

樂居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

3月27日，豐臺區(qū)萬泉寺0007地塊正式掛牌，將于4月30日完成出讓。

起始價(jià)57.71億元，折合樓面價(jià)5.85萬元/㎡。

土地面積約3.95公頃，地上建筑規(guī)模9.87萬㎡，容積率2.5，限高80米，局部高點(diǎn)不超過90米。

規(guī)劃解讀

這塊地非常熱門，是北京今年到目前為止總價(jià)最高的地塊。

地段位置好，有環(huán)線優(yōu)勢，很多人在猜它能否成為北京今年首個(gè)溢價(jià)成交的地塊。

仔細(xì)看它的自身?xiàng)l件還是存在一些制約因素的。

1、隱秘的配建

地塊東南面是蓮花河，沿河道兩側(cè)規(guī)劃有五塊綠地，總面積給約17公頃，全部要由競得人負(fù)責(zé)建設(shè)并無償移交主管部門。

建安成本不低于2000元/㎡，算下來整個(gè)配建的成本超過3.74億元。

相當(dāng)于住宅每平米的樓面價(jià)增加了3800元，達(dá)到6.23萬元/㎡，逼平中海麗金府的樓面價(jià)。

并該且地塊內(nèi)還涉及2處未定級不可移動文物，也會增加綜合開發(fā)成本，壓縮利潤空間。

2、樓棟排布

地形狹長且朝向不正，面寬資源一般。

預(yù)計(jì)規(guī)劃8棟樓，西側(cè)18層為主，西南角一棟是8層；

沿河的東側(cè)為26層，東南角一棟是標(biāo)志性建筑，總高28層，首二層裙樓植入商業(yè)零售、文化休閑、社區(qū)服務(wù)等功能。

面積段預(yù)計(jì)140-220㎡。

3、售價(jià)預(yù)測：10萬+

麗金府地塊出讓時(shí)，關(guān)注度頗高，除了是北京近年來首宗不限價(jià)純宅地，還因?yàn)樗钱?dāng)時(shí)為數(shù)不多的三環(huán)內(nèi)地塊。

萬泉寺0007地塊在位置上更靠近二環(huán)和麗澤商務(wù)區(qū)，多個(gè)地鐵站步行可達(dá)，出行便利。

附近在售新盤有兩個(gè)：

最近的是中海麗金府，拿地價(jià)6.2萬/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)10.16萬元/㎡；

再往南還有中海麗澤叁號院，樓面價(jià)5.8萬元/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)9.02萬元/㎡。

兩個(gè)次新盤：

端禮著樓面價(jià)6.48萬元/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)11.2萬元/㎡；

北京瑞府樓面價(jià)7.03萬/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)10.25萬元/㎡。

推算下來，萬泉寺0007地塊的售價(jià)也不會低于10萬/㎡。

區(qū)位地段

位于豐臺區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間，是萬泉寺村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中一幅地。

往南幾百米就是2024年的百億地王項(xiàng)目——中海麗金府。

在麗金府地塊出讓時(shí)，0007地塊規(guī)劃為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，今年初豐臺區(qū)“準(zhǔn)供地清單”上，該地塊宣布擬調(diào)整為二類居住用地。

調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目定位高端改善型住宅，并且給出了較為具體的規(guī)劃要求，包括結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開放；綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法等。

地塊西北方向多高層建筑，其中北邊是天閱公館，總高37層，還有一個(gè)酒店項(xiàng)目，再往北是龍湖天街。

西邊是中陽廣場，寫字樓+商業(yè)，3棟主體建筑分別為15層、19層和21層；西北角方向是中央戲曲學(xué)院。

東面和南面是沿河綠化帶，生態(tài)環(huán)境可圈可點(diǎn)，住宅地塊與這部分綠化帶會做地下連通，構(gòu)建連續(xù)的慢行系統(tǒng)與景觀廊道。

用地項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及豐臺區(qū)2 處未定級不可移動文物，分別為馬爾格爾古德碑和萬泉寺公園石刻，其基本信息和保護(hù)要求請與豐臺區(qū)文物行政部門核準(zhǔn)。

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