民營(yíng)房企誰(shuí)穩(wěn)住了？

來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》雜志

　　保住業(yè)績(jī)、持續(xù)化債、多元發(fā)展，是當(dāng)前民營(yíng)房企的三大任務(wù)，濱江集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)在行業(yè)寒冬中率先企穩(wěn)

　　文|《財(cái)經(jīng)》研究員 王文彤 辛?xí)酝?/p>

　　編輯|楊立赟

　　房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期，許多昔日民企巨頭，如中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等債務(wù)纏身。行至2026年，民營(yíng)房企們已積極進(jìn)行債務(wù)重組、推出多輪方案，多數(shù)仍掙扎在虧損邊緣，也有少數(shù)幸存者已浮出水面。

　　當(dāng)下，民營(yíng)房企普遍面臨三大任務(wù)：保住業(yè)績(jī)、持續(xù)化債、多元發(fā)展。到2025年，哪些民營(yíng)房企在行業(yè)寒冬中穩(wěn)住了？

　　銷售和拿地是檢驗(yàn)房企穩(wěn)定性的兩大標(biāo)尺。前者是房企當(dāng)前營(yíng)收、利潤(rùn)的主要來(lái)源，一旦銷售承壓，房企將失去穩(wěn)定的現(xiàn)金流回款；后者則體現(xiàn)了房企未來(lái)的戰(zhàn)略布局。拿地量少，未來(lái)無(wú)房可賣，拿地過(guò)多，則庫(kù)存囤積進(jìn)而影響利潤(rùn)。一旦銷售主業(yè)出現(xiàn)巨額虧損、無(wú)法自行造血，多元化發(fā)展、持續(xù)化債都將失去動(dòng)力。

　　《財(cái)經(jīng)》梳理2025年克而瑞研究統(tǒng)計(jì)的銷售榜單及中指研究院統(tǒng)計(jì)的權(quán)益拿地榜單發(fā)現(xiàn)，在2025年全口徑銷售額前20名中，民營(yíng)房企僅剩四家，分別為龍湖集團(tuán)（0960.HK）、碧桂園（2007.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）；如果按權(quán)益銷售額計(jì)，前20名中有五家民營(yíng)房企，除上述四家，還有邦泰集團(tuán)（未上市）位列第19名。而2025年權(quán)益拿地額前20名中，民營(yíng)房企僅有濱江集團(tuán)與邦泰集團(tuán)兩家。由于萬(wàn)科目前屬于國(guó)資主導(dǎo)的混合所有制企業(yè)，該公司不在本文分析范圍內(nèi)。

　　上述四家上市民營(yíng)房企中，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園分別在2022年5月、2023年8月出險(xiǎn)，龍湖和濱江是少數(shù)未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企。房企“出險(xiǎn)”是指其陷入了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境，無(wú)法履行償債義務(wù)，發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件。

　　如今，碧桂園與融創(chuàng)中國(guó)已成功削債，債務(wù)重組甚至成為其利潤(rùn)的重要來(lái)源。龍湖的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展最快，而濱江集團(tuán)在四家民企中唯一實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。

　　甩掉債務(wù)包袱后，2026年將是民營(yíng)房企從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向綜合服務(wù)商艱難轉(zhuǎn)型的一年，信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊后如何修復(fù)經(jīng)營(yíng)也將是它們亟待解決的難題。

　　碧桂園、融創(chuàng)靠債務(wù)重組改善業(yè)績(jī)

　　高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿曾是民營(yíng)房企快速擴(kuò)張的“法寶”，在行業(yè)火熱時(shí)，為維持估值而盲目跨界擴(kuò)張的民企不在少數(shù)，在行業(yè)即將進(jìn)入寒冬時(shí)，部分企業(yè)仍過(guò)度投資。這些過(guò)度的動(dòng)作導(dǎo)致如今民企陷入存量房高企、土地庫(kù)存量大、現(xiàn)金流吃緊、債臺(tái)高筑等結(jié)構(gòu)性困境。

　　在2021年的行業(yè)巔峰期，克而瑞統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額前20名中，民營(yíng)房企占據(jù)11席。然而近年來(lái)由于行業(yè)下行、銷售承壓，2025年全口徑銷售額前20名中，民營(yíng)房企數(shù)量只有4家，分別為濱江集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)；權(quán)益銷售額前20名中有5家，除上述四家，非上市企業(yè)邦泰集團(tuán)以298.6億元的銷售額位列第19名。

　　《財(cái)經(jīng)》進(jìn)一步對(duì)比四家上市民企的營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)變化情況。截至發(fā)稿，濱江集團(tuán)尚未披露其2025年財(cái)報(bào)，因此選取其2025年前三季度的數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收漲60.6%，歸母凈利潤(rùn)漲46.6%。

　　根據(jù)wind（萬(wàn)得）預(yù)測(cè)，2025年全年濱江集團(tuán)營(yíng)收為724.06億元，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)4.71%；歸母凈利潤(rùn)為28.66億元，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)12.57%。雖然比前三季度的增幅大幅下降，但依然保持“雙正”。

　　2025年碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)的歸母凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，而龍湖的歸母凈利潤(rùn)下滑90.2%至10.22億元。前兩者的增長(zhǎng)是因?yàn)閭鶆?wù)重組帶來(lái)的收益，后者的下滑則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。

　　2025年，因債務(wù)重組而導(dǎo)致盈利或虧損縮減的民營(yíng)房企并非少數(shù)，除碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)外，佳兆業(yè)集團(tuán)、旭輝控股、世茂集團(tuán)等都因此扭虧為盈。

　　以融創(chuàng)中國(guó)為例，其大幅減虧的重要原因在于2025年債務(wù)重組錄得收益合計(jì)329.7億元，同比增加了230.8億元。

　　其財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)的重組收益源于債務(wù)賬面價(jià)值與實(shí)際清償對(duì)價(jià)或重組后債務(wù)價(jià)值之間的差額，并一次性計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)。但若剔除這項(xiàng)因素，融創(chuàng)中國(guó)2025年依然處于虧損狀態(tài)。

　　融創(chuàng)中國(guó)的銷售主業(yè)仍在延續(xù)下行。自2022年公開(kāi)違約之后，融創(chuàng)的銷售規(guī)模大幅收縮，到2025年僅剩368.4億元，僅相當(dāng)于它2021年高點(diǎn)的6.2%。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，近期多家房企通過(guò)債務(wù)重組改善了利潤(rùn)表現(xiàn)，但這類改善更多停留在會(huì)計(jì)層面，而非經(jīng)營(yíng)狀況的根本修復(fù)。債務(wù)重組收益不具備持續(xù)性，企業(yè)是否真正“回血”，取決于銷售、毛利率及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等核心指標(biāo)。

　　主業(yè)下滑時(shí)，銷售規(guī)模不再是民企穩(wěn)定增長(zhǎng)的安全墊，業(yè)務(wù)多元化成為它們追求的方向，主要方向有物業(yè)管理服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建、文旅地產(chǎn)等。

　　在這一方面，龍湖集團(tuán)走在前列，上述四家房企中，龍湖的非房收入占比最多，為27.51%。

　　財(cái)報(bào)顯示，以“經(jīng)調(diào)整盈利”口徑計(jì)算，龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與服務(wù)業(yè)務(wù)分別盈利88.4億元和48.9億元，毛利率分別為75%和28%。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與服務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)為股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)79.2億元。

　　在3月27日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO（首席財(cái)務(wù)官）趙軼稱，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)已成為公司利潤(rùn)的壓艙石和穩(wěn)定器。2025年商場(chǎng)租金收入同比上升4.0%，增至112.1億元，出租率維持在96.8%；物業(yè)服務(wù)收入和在管面積分別達(dá)到112億元和3.6億平方米。

　　龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO（首席執(zhí)行官）陳序平指出，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)有望保持每年兩位數(shù)增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)將力爭(zhēng)推動(dòng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)盡快實(shí)現(xiàn)100億元利潤(rùn)規(guī)模，最晚到2028年，相關(guān)收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，并非所有的民營(yíng)房企多元化嘗試都能為公司帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　一位資深地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，在房地產(chǎn)高速發(fā)展期，部分民營(yíng)房企依賴規(guī)模效應(yīng)的慣性思維，盲目跟風(fēng)跨界，出現(xiàn)了主業(yè)能力無(wú)法復(fù)用、組織和人才錯(cuò)配、現(xiàn)金流吃緊等問(wèn)題。典型的案例有恒大跨界造車、碧桂園跨界養(yǎng)豬等。

　　“這本質(zhì)上是地產(chǎn)行業(yè)的‘恒大通病’。一方面為維持估值而盲目尋找新故事，另一方面這些新領(lǐng)域有政府補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠，房企可以借此低價(jià)拿地。”他說(shuō)。

　　清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟此前也曾指出，在當(dāng)下房企現(xiàn)金流普遍吃緊的情況下，民營(yíng)房企多元化業(yè)務(wù)想要與主業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，最好選擇能夠復(fù)用主業(yè)能力且是產(chǎn)業(yè)鏈上下游自然延伸出的業(yè)務(wù)。

　　深耕城市與低線擴(kuò)張

　　拿地規(guī)模與節(jié)奏是民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)韌性的核心風(fēng)向標(biāo)。持續(xù)、穩(wěn)健的拿地，意味著企業(yè)現(xiàn)金流充裕、融資渠道暢通、市場(chǎng)信心充足，是經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的直接信號(hào)；反之，拿地規(guī)模斷崖式下滑或徹底停擺，往往是資金鏈承壓、戰(zhàn)略收縮甚至出險(xiǎn)的前兆。

　　當(dāng)前民營(yíng)房企拿地分化加劇，頭部穩(wěn)健企業(yè)聚焦核心城市補(bǔ)倉(cāng)，多數(shù)企業(yè)因償債壓力、去化風(fēng)險(xiǎn)全面收縮，拿地格局已成為行業(yè)分層的直觀標(biāo)尺。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在上述五家民營(yíng)企業(yè)中，僅濱江集團(tuán)與邦泰集團(tuán)躋身權(quán)益拿地金額榜前二十。其中，濱江集團(tuán)以391億元排在第七，邦泰集團(tuán)則以126億元排名第十三。

　　權(quán)益拿地是指在房企合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，按股權(quán)比例折算后，真正屬于該公司的拿地金額。

　　相對(duì)而言，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)最為穩(wěn)健，2021年以來(lái)每年均穩(wěn)居拿地榜前二十；邦泰集團(tuán)則被稱作行業(yè)“黑馬”，連續(xù)兩年闖入前二十，而在2021年和2022年，邦泰集團(tuán)甚至沒(méi)能進(jìn)入百?gòu)?qiáng)榜。

　　濱江集團(tuán)和邦泰集團(tuán)折射出當(dāng)前民營(yíng)房企兩種典型的拿地策略。

　　作為千億房企的民營(yíng)獨(dú)苗，濱江集團(tuán)堅(jiān)持深耕杭州。根據(jù)該公司2025年披露的15個(gè)拿地公告，全年新增地塊23宗，其中18宗位于杭州市，其余4宗在金華、1宗在湖州。按拿地金額算，濱江集團(tuán)有97.1%的拿地資金投入在了杭州。

　　濱江集團(tuán)的投資策略也與多數(shù)民營(yíng)房企趨同，即收縮布局、聚焦單一核心熱點(diǎn)城市集中拿地開(kāi)發(fā)，例如北上廣深和強(qiáng)二線核心熱點(diǎn)城市杭州、成都等。

　　一位曾供職于大型房企、目前在小型民營(yíng)房企做項(xiàng)目管理的資深從業(yè)者告訴《財(cái)經(jīng)》，長(zhǎng)期深耕單一城市，有助于企業(yè)與地方政府建立更緊密的協(xié)作關(guān)系，把握政府供地節(jié)奏，更早捕捉政策調(diào)整信號(hào)，形成獨(dú)特的信息壁壘。

　　同時(shí)，聚焦核心區(qū)域也有助于縮短決策鏈，提高回款效率，實(shí)現(xiàn)“前序項(xiàng)目回款、后續(xù)項(xiàng)目拿地”的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　克而瑞深度咨詢、普睿數(shù)智研究中心研究總監(jiān)馬千里告訴《財(cái)經(jīng)》，民營(yíng)企業(yè)偏好高價(jià)值、高確定性的改善型或豪宅項(xiàng)目，以保證去化速度和利潤(rùn)空間。

　　邦泰集團(tuán)則選擇了另一條路徑：主動(dòng)避開(kāi)了長(zhǎng)三角、京津、廣深等競(jìng)爭(zhēng)白熱化區(qū)域，聚焦中西部核心城市及強(qiáng)三線城市，如四川遂寧、德陽(yáng)，山西忻州、長(zhǎng)治等地，在大型房企關(guān)注度較低的市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，邦泰集團(tuán)2025年拿地34塊，分布在9個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共15座城市，其中昆明拿下7塊。

　　邦泰集團(tuán)拿地也集中在中小型地塊，平均拿地金額為4億元，其中最高11.02億元，最低僅8800萬(wàn)元，所獲地塊溢價(jià)率普遍低于15%。眾多中小地塊組合起來(lái)，讓邦泰集團(tuán)以287萬(wàn)平方米的拿地面積排在房企第四位、民企第一位。

　　前述民營(yíng)房企從業(yè)者表示，邦泰集團(tuán)從拿地到開(kāi)盤時(shí)間普遍較短，基本保持在五個(gè)至六個(gè)月，快速回籠資金。碧桂園曾經(jīng)是這種快速開(kāi)盤模式的代表，但這種方式已不再是主流，“房企不再盲目快開(kāi)，有些為了等一個(gè)時(shí)間窗口會(huì)主動(dòng)延遲開(kāi)盤”。若開(kāi)盤去化不及預(yù)期，邦泰也會(huì)迅速采取降價(jià)措施。

　　對(duì)比之下，另外三家企業(yè)暫時(shí)淡出拿地競(jìng)爭(zhēng)。融創(chuàng)中國(guó)最后一年出現(xiàn)在拿地榜上是2021年，當(dāng)時(shí)公司已踩中全部“三道紅線”，上半年集中搶地后，下半年資金鏈斷裂。2021年也是碧桂園的拿地頂峰，當(dāng)年處在龍頭老大位置，此后兩年碧桂園拿地金額斷崖式下降，2023年公司流動(dòng)性危機(jī)全面爆發(fā)，退出競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)。

　　2021年曾是房企拿地的高光年份。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為8.71萬(wàn)億元，達(dá)到歷史峰值。這一年房企拿地榜前二十中有十家民營(yíng)企業(yè)（包括萬(wàn)科），碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、濱江均在列。

　　2021年進(jìn)入拿地榜前二十的民營(yíng)企業(yè)有九家，2024和2025年僅剩兩家，五年間呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。但中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，2025年民營(yíng)房企拿地出現(xiàn)觸底回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從拿地金額來(lái)看，2025年民營(yíng)房企占比為11.2%，相比2024年的8.5%提升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。從民營(yíng)房企數(shù)量來(lái)看，拿地金額前100名中2025年有民營(yíng)房企14家，相比2024年的11家增加了3家。

　　龍湖這兩年主動(dòng)收縮了拿地規(guī)模，僅為維持核心城市市場(chǎng)份額，近兩年排在拿地榜第32和72位。其管理層表示，償債優(yōu)先于投資拿地。

　　在龍湖2025業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，趙軼稱，2025年是龍湖集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)到期最高峰，境內(nèi)外債務(wù)共220億元，2026年到期規(guī)模將降至60億元左右，2030年縮減至約13億元。

　　目前龍湖財(cái)務(wù)狀況整體穩(wěn)健，2025年底存貨1769億元，以核心城市優(yōu)質(zhì)貨值為主，相較于新增拿地，當(dāng)前更側(cè)重存量去庫(kù)存。

　　馬千里對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，民營(yíng)房企拿地規(guī)模變化，是與行業(yè)的階段性調(diào)整和自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展密切相關(guān)。

　　“2021年到2025年民企拿地的變化，其本質(zhì)是從高杠桿、全國(guó)化、高擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向低杠桿、區(qū)域深耕、高確定性、小盤快跑的防御性投資。”他總結(jié)道。

　　民營(yíng)房企的化債之路

　　由于融資渠道縮窄、融資成本上升，疊加過(guò)去數(shù)年的大舉擴(kuò)張等原因，民營(yíng)房企相比國(guó)央企有更大的債務(wù)壓力。

　　金杜律師事務(wù)所債務(wù)重組部合伙人趙坤成對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，民營(yíng)企業(yè)在制定境內(nèi)債務(wù)重組方案的過(guò)程中，應(yīng)立足自身實(shí)際情況，在債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、調(diào)整償付節(jié)點(diǎn)等重組核心條款上爭(zhēng)取最優(yōu)解，避免陷入二次違約的窘境。

　　在銷售榜前二十名中，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)都已走上債務(wù)重組道路，并于2025年通過(guò)重組方案。兩者重組方案的相似之處是從單純的追求債務(wù)展期轉(zhuǎn)向削債、債轉(zhuǎn)股、展期等方案組合拳，目的在于直接削減債務(wù)。

　　融創(chuàng)中國(guó)是首家境外債清零的大型房企。2025年11月5日晚，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱其95.5億美元的境外債全部清零。

　　此前在2025年初，融創(chuàng)曾宣布成功重組154億元的境內(nèi)債務(wù)，預(yù)計(jì)削減超過(guò)50%的境內(nèi)債務(wù)，剩下的債務(wù)最長(zhǎng)展期達(dá)9.5年，五年內(nèi)融創(chuàng)不再有兌付壓力。

　　融創(chuàng)中國(guó)共進(jìn)行了兩輪境外債重組。第一輪發(fā)生在2023年11月，公司通過(guò)“債轉(zhuǎn)股+置換新債”的方式完成共計(jì)102.37億美元的境外債務(wù)重組，累計(jì)削減債務(wù)45.25億美元。然而市場(chǎng)恢復(fù)速度不及預(yù)期，融創(chuàng)的銷售持續(xù)低迷，引起了債權(quán)人的不滿。

　　2025年1月10日，持有本金3000萬(wàn)美元境外債的債權(quán)人信達(dá)香港向香港高等法院提請(qǐng)對(duì)融創(chuàng)進(jìn)行清盤。當(dāng)年4月17日，融創(chuàng)中國(guó)緊急推出第二輪境外債重組方案，開(kāi)創(chuàng)了“強(qiáng)制全額債轉(zhuǎn)股”的先河，將大約95.5億美元的境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)為公司股票，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)“清零”。

　　同時(shí)，為了避免管理層股權(quán)被稀釋，融創(chuàng)公布了“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃”，即向主要股東提供部分附帶條件的受限股票。

　　其中債權(quán)人每獲得100美元本金的新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將有約23美元債券發(fā)行給主要股東或其指定方；主要股東在六年內(nèi)僅獲得該等受限股票的投票權(quán)等極其受限的權(quán)利，不能處置、抵押、轉(zhuǎn)讓受限股票。

　　融創(chuàng)的重組方案在行業(yè)內(nèi)“首吃螃蟹”。前述資深地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，融創(chuàng)債轉(zhuǎn)股拿出的股票是市場(chǎng)交易中最活躍的地產(chǎn)股之一，轉(zhuǎn)股價(jià)格、時(shí)間方便也較為合理，加上市場(chǎng)對(duì)孫宏斌和融創(chuàng)仍有信任，讓此方案得以順利通過(guò)。

　　相比融創(chuàng)的“強(qiáng)勢(shì)”，幾個(gè)月后碧桂園的方案顯得較為溫和，提供多個(gè)選項(xiàng)。

　　2025年12月5日，碧桂園在港交所發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組計(jì)劃已通過(guò)法院聆訊，重組方案生效。此前，碧桂園137.7億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案也均已獲得債權(quán)人會(huì)議通過(guò)。在境內(nèi)外重組成功的合力作用下，碧桂園整體降債規(guī)模預(yù)估將超900億元，五年內(nèi)兌付壓力將極大緩解。

　　碧桂園的境內(nèi)外債重組方案核心都是“削債、展期、轉(zhuǎn)股”。以境外債重組方案為例，方案提供了現(xiàn)金回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、新債置換、實(shí)物付息等多個(gè)選擇，其中，提供現(xiàn)金回購(gòu)是此前境外債重組案例中較為罕見(jiàn)的選項(xiàng)。

　　若債權(quán)人選擇現(xiàn)金回購(gòu)，可立即收回現(xiàn)金，但債券面值會(huì)產(chǎn)生大幅折讓，將導(dǎo)致最少90%的本金削減；債權(quán)人也可選擇展期、部分股權(quán)化、強(qiáng)制債轉(zhuǎn)股等選項(xiàng)。

　　房企債務(wù)重組已經(jīng)進(jìn)入下半程落實(shí)階段。對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，成功化債只是第一步，可以幫助其削減債務(wù)規(guī)模、延長(zhǎng)還款期限，并在短期提供一定重組收益，但難以讓其恢復(fù)造血能力，且在重組的債務(wù)之外，它們往往還有其他欠款。

　　財(cái)通證券房地產(chǎn)首席分析師房誠(chéng)琦在近期的研報(bào)中指出，房企需要找到信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊后的經(jīng)營(yíng)修復(fù)思路。他認(rèn)為，相較于收入僅來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，向以運(yùn)營(yíng)管理和商業(yè)及物流設(shè)施等咨詢、代建為核心的輕資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，并通過(guò)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的退出及高效運(yùn)轉(zhuǎn)，更有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)修復(fù)。