北京借名買房律師：借名買房糾紛登記人不配合，法院判決解析

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引言：一場(chǎng)母子間的借名買房糾紛

借名買房能否得到法律支持？當(dāng)母子之間產(chǎn)生借名買房爭(zhēng)議，法院如何認(rèn)定？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及母子關(guān)系、集資房、購(gòu)房出資、實(shí)際居住等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認(rèn)定借名買房關(guān)系成立，并判決被告協(xié)助辦理過(guò)戶，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的維護(hù)。

一、 案情回顧：借名買房糾紛的來(lái)龍去脈

本案當(dāng)事人王秀英與李強(qiáng)系母子關(guān)系。1994年9月15日，王秀英與李強(qiáng)父親辦理協(xié)議離婚，當(dāng)時(shí)李強(qiáng)已成年并參軍。離婚后王秀英獨(dú)自承租在海淀區(qū)某處公房。

多年后，大約在2009年左右，李強(qiáng)主動(dòng)聯(lián)系到王秀英，說(shuō)其現(xiàn)在可以參與集資購(gòu)房，因?yàn)槠湟呀?jīng)有自己的獨(dú)立房屋了，沒有再購(gòu)買房屋的需求?，F(xiàn)在看到王秀英年紀(jì)大了承租的公房居住條件也不好，李強(qiáng)主動(dòng)提出讓王秀英全額出資，以李強(qiáng)的名義購(gòu)買集資房，并雙方約定購(gòu)買的房屋所有權(quán)及支配權(quán)歸王秀英所有。

王秀英隨拿出自己離婚后的全部積蓄，分別在2009年5月9日和2009年10月11日分二次將合計(jì)441650元交給李強(qiáng)用于繳納購(gòu)房款。2009年10月15日，李強(qiáng)（乙方）與甲公司（甲方）簽訂《社員集資建房協(xié)議》，通過(guò)集資建房方式，購(gòu)買一號(hào)房屋，購(gòu)房款437608元。此購(gòu)房款及其他相關(guān)費(fèi)用由王秀英支付。

2011年7月，一號(hào)房屋交付時(shí)也是由王秀英自行辦理的入住驗(yàn)房手續(xù)，業(yè)戶資料登記表中也登記常住人口為王秀英一人，王秀英自行出資進(jìn)行裝修并實(shí)際獨(dú)自占有使用該處房屋，基于房屋使用所發(fā)生的智能電表安裝費(fèi)、供暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)等全部是由王秀英獨(dú)立承擔(dān)。

現(xiàn)王秀英住所附近的醫(yī)療配套等設(shè)施不夠完善，生活不便。便有將該處房產(chǎn)出售后去城區(qū)租房生活或是選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的想法，經(jīng)向房屋中介機(jī)構(gòu)詢問，因?yàn)樵撎幏慨a(chǎn)在李強(qiáng)名下，滿五不唯一，賣不上好的價(jià)格且稅負(fù)較高，王秀英向李強(qiáng)提出，將該房產(chǎn)通過(guò)贈(zèng)與形式變更到王秀英名下后王秀英再自行處置該房產(chǎn)。

然而，李強(qiáng)拒絕配合過(guò)戶，并聲稱該房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，否認(rèn)與王秀英之間存在借名買房關(guān)系。李強(qiáng)稱購(gòu)房款系王秀英對(duì)其的贈(zèng)與，房屋登記在其名下即為其個(gè)人所有。

為此王秀英專程前往房產(chǎn)交易中心就王秀英能否取得房產(chǎn)登記做了咨詢，核驗(yàn)結(jié)果顯示通過(guò)。王秀英認(rèn)為，該房屋雖登記在李強(qiáng)名下，但是雙方當(dāng)初對(duì)房屋的所有權(quán)歸屬已有明確約定，為維護(hù)自身合法權(quán)益，王秀英無(wú)奈之下特向法院提起訴訟。

李強(qiáng)、張麗（李強(qiáng)之妻）共同辯稱，一號(hào)房屋系李強(qiáng)個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房款系王秀英對(duì)李強(qiáng)的贈(zèng)與，雙方不存在借名買房關(guān)系。房屋登記在李強(qiáng)名下，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，李強(qiáng)系房屋的合法所有權(quán)人。王秀英的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回王秀英的全部訴訟請(qǐng)求。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：借名買房是否有效？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類案件的難點(diǎn)所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 王秀英與李強(qiáng)之間是否存在借名買房的合同關(guān)系？

購(gòu)房款的支付情況如何認(rèn)定？ 購(gòu)房款由誰(shuí)支付？支付性質(zhì)是出資還是贈(zèng)與？

房屋的實(shí)際占有使用情況如何認(rèn)定？ 房屋由誰(shuí)實(shí)際占有使用？

被告否認(rèn)借名買房關(guān)系是否影響法院認(rèn)定？ 在被告否認(rèn)的情況下，法院如何認(rèn)定借名買房關(guān)系？

三、 法院判決：明確認(rèn)定借名買房關(guān)系成立并判決過(guò)戶

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系王秀英與李強(qiáng)之間是否存在借名買房的合同關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條：下列事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)需舉證證明：……根據(jù)已知的事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推定出的另一事實(shí)。結(jié)合上述規(guī)定，法院分析如下：

就涉案房屋來(lái)說(shuō)，第一，涉案房屋的購(gòu)房款及公共維修基金均由王秀英支出，李強(qiáng)雖辯稱系贈(zèng)與，但未能提供任何證據(jù)證明雙方存在贈(zèng)與的合意；

第二，王秀英長(zhǎng)期保管購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等涉案房屋的重要資料，上述資料正常理應(yīng)保存于真實(shí)權(quán)利人處；

第三，涉案房屋交付后由王秀英進(jìn)行裝修，且自購(gòu)買后至今已十余年，均由王秀英一人占有使用，李強(qiáng)從未在該房屋居住；

第四，王秀英與李強(qiáng)之間雖無(wú)書面合同，但考慮雙方系母子關(guān)系，未采用書面方式對(duì)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定符合常理；

第五，如李強(qiáng)為真實(shí)的房屋權(quán)利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外十余年，顯然不符合常理。

綜上，通過(guò)以上基礎(chǔ)事實(shí)，并結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，法院認(rèn)為依據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則能夠做出法律事實(shí)的合理推定。王秀英持有涉案房屋的重要資料且實(shí)際占有使用涉案房屋，如李強(qiáng)為真實(shí)的房屋權(quán)利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外，顯然不符合常理。

判決結(jié)果：

一、確認(rèn)王秀英與李強(qiáng)之間成立關(guān)于一號(hào)房屋的借名買房合同關(guān)系；

二、李強(qiáng)、張麗協(xié)助王秀英將一號(hào)房屋變更登記至王秀英名下，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 實(shí)際出資的證明作用

本案中，購(gòu)房款及公共維修基金均由王秀英支出，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關(guān)重要。

2. 實(shí)際占有的證明作用

房屋由王秀英裝修并實(shí)際占有使用十余年，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這說(shuō)明，在借名買房糾紛中，實(shí)際占有使用情況的重要性不言而喻。

3. 重要資料的保管情況

王秀英長(zhǎng)期保管購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等重要資料，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有重要資料至關(guān)重要。

4. 被告否認(rèn)不影響法院認(rèn)定

即使被告否認(rèn)借名買房關(guān)系，法院仍可根據(jù)證據(jù)規(guī)則和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則進(jìn)行認(rèn)定。這說(shuō)明，在借名買房糾紛中，證據(jù)的重要性遠(yuǎn)大于當(dāng)事人的口頭陳述。

5. 書面合同的重要性

雖然雙方系母子關(guān)系，但如果有明確的書面合同，將更有利于證明借名買房關(guān)系。這提醒當(dāng)事人，在借名買房時(shí)，盡量簽訂書面合同。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

保留所有付款憑證：保留好所有與購(gòu)房相關(guān)的付款憑證，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等。

保留實(shí)際占有的證據(jù)：保留好與房屋實(shí)際占有的相關(guān)證據(jù)，包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。

保留重要資料：保留好購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等重要資料。

及時(shí)簽訂書面協(xié)議：在借名買房時(shí)，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

尋求專業(yè)支持：借名買房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為王秀英確認(rèn)了一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買房糾紛時(shí)，對(duì)公平正義和實(shí)質(zhì)平等的追求。對(duì)于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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