房地產市場越來越明確了，不出意外，26年二手房，迎來這四大變化

我之前常說，買房這件事，看新房不如看二手房。新房的價格受開發商定價、樓板價、裝修包等因素干擾太多，而二手房是千千萬萬個房東用真金白銀投票出來的，最能反映市場的真實體溫。

進入2026年，一線城市和部分核心二線城市的二手房市場，已經釋放出了越來越明確的信號。不管你是準備買房的剛需，還是打算換房的改善群體，下面這四大變化，都值得你認真看完。

變化一：成交量率先回暖，“量在價先”的邏輯正在兌現

“量在價先”是房地產市場的鐵律。沒有成交量的放大，任何關于房價見底的判斷都是空談。

而今年一季度以來，二手房的成交量確實給出了積極的信號。

先看上海。3月上海二手房成交突破3.1萬套，創下近五年的單月新高。進入4月，熱度不減。4月11日，上海二手房單日網簽1632套，直接打破了五年來的單日成交紀錄。截至4月12日，4月累計成交已超過1萬套，同比去年增長了約28%。

北京同樣不甘落后。3月北京二手住宅網簽近2萬套，創下近15個月以來的最高水平。二手房成交量占全市總交易量的比例接近86%，說明市場的主力交易已經完全切換到二手房這條軌道上來了。

二線城市也在跟進。3月杭州二手房成交9359套，比2月份大漲178%；寧波上漲約154%；成都、合肥、青島、揚州等城市也都出現了明顯的環比增長。

成交量回暖的意義在哪里？很簡單——說明有人在真金白銀地進場了。這些買家不是傻子，他們愿意在這個節點出手，本身就說明價格已經跌到了他們覺得“劃算”的位置。

變化二：政策持續加碼，換房鏈條正在被疏通

這一輪二手房回暖，政策是重要的推手。

先說一個重磅利好。財政部、稅務總局、住建部三部門聯合發文，將居民換購住房的個人所得稅退稅政策延續到了2027年12月31日。簡單說，你賣掉老房子再買新房，已經交的個人所得稅可以退回來。這對于想要“賣舊換新”的改善型家庭來說，是真金白銀的實惠。

地方層面的動作也不少。2月上海出臺了“滬七條”，把非滬籍購房的社保年限從3年縮短到1年，同時提高了公積金貸款額度、優化了交易稅費。政策落地后，中介平臺的帶看量翻倍，前期被壓抑的需求在3到4月集中釋放了出來。

鄭州也在4月出臺了8條樓市新政，包括推行二手房“一房一碼”制度、強化多子女家庭購房支持、優化公積金貸款條件等。

房貸利率方面，目前5年期以上LPR為3.5%，已連續10個月保持穩定，處于歷史低位。有機構預測，今年全年可能還會降息一到兩次。購房成本還在持續走低。

政策正在做的事情，就是疏通“賣舊買新”的置換鏈條。二手房活了，賣掉老房子的人拿到了錢，自然就會去新房市場看房。二手房帶動新房，這是當前市場復蘇的基本邏輯。

變化三：掛牌量回落，供給端壓力正在緩解

前兩年二手房市場最大的問題是什么？是賣房的人太多、買房的人太少，掛牌量激增，價格踩踏。

這個局面正在改變。

從全國數據來看，重點城市的掛牌量在2025年9月達到階段性高點后，已經開始逐步回落。今年3月，掛牌量環比僅增長了0.6%，而2020年3月這個數字是6.3%，2025年3月是5.1%。供給端擴張的意愿明顯減弱了。

具體到上海，掛牌量已經連續9個月走低，周度掛牌量較去年高點縮減超過20%。一方面，前期的存量房源通過降價快速去化；另一方面，市場回暖也讓部分房東產生了惜售心理，暫緩掛牌。

掛牌量的回落意味著什么？意味著賣房的人不再恐慌性拋售了，市場的供需關系正在重新走向平衡。當供給不再無限放大，價格就有了企穩的基礎。

變化四：市場深度分化，好房子與差房子徹底分道揚鑣

這是我今天要說的最后一點，也是最重要的一點。

這輪回暖，不是普漲，不是雨露均沾。市場正在按照資產質量進行殘酷的篩選。

高端改善型房源已經開始率先回暖。北京市場改善型需求占比從3月的33%上升到了38%，“賣舊換新”的循環正在逐步打通。上海方面，近兩周總價900萬元以上的高端房源成交占比持續上升，700萬到800萬元房源的議價空間明顯收窄。部分核心地段的優質房源甚至出現了小幅上漲。

但是呢，遠郊房源、房齡偏大的老破小、沒有學區支撐的老房子，議價空間依然很大。這些資產的去化周期仍然漫長。

話說到這里，老王給大家三點實實在在的建議：

第一，如果你是剛需。目前的利率處于歷史低位，政策窗口期也比較友好，可以開始認真看房了。重點關注“總價200萬到300萬元”這個區間，目前這個區間的房源流動性最好，議價空間也相對合理。

第二，如果你是改善置換。先把手里要賣的房子掛出去，把老房子賣掉再買新的。換房退稅的政策到2027年底才結束，時間上是充裕的。但要注意，改善型的核心資產去化速度在加快，看到心儀的房子，決策要果斷。

第三，如果你是長期關注者。記住一句話：未來的房地產市場，分化是主旋律。買對房子，核心地段、優質學區、次新房源，這些資產會率先企穩甚至小幅上漲；買錯房子，遠郊、老破小、沒有學區支撐的資產，可能還要面臨漫長的去化周期。

市場最壞的時刻或許已經過去，但最好的時刻，只會留給那些真正用心做功課的人。