今年首季，南通土地收入沖至全國第三！樓市發生了什么事

當前南通土地市場高度依賴地方國資托底，地塊多以底價成交，市場競爭性不足。

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

素有“建筑強市”之稱的南通，土地市場交易熱度起來了。

來自中指研究院數據顯示，今年一季度，南通市以114億元住宅用地出讓金位居全國城市第三位，僅次于北京、上海，超過廣州、杭州等傳統熱點城市。另據CRIC發布的各類用地總成交金額排名，南通市位列全國第四，成為非一線城市中最亮眼的“賣地大戶”。

分析南通本輪土地交易情況來看，購地主體主要以地方國資為主，它們在強力托底。據新知南通研究院統計，2026年一季度全市累計掛牌涉宅地塊30宗，其中29宗以底價成交、1宗終止出讓，成交的29宗地塊中，地方國企摘牌27宗，民企僅摘牌2宗。

值得注意的是，這種高度依賴本地國資的“內循環”模式能走多遠，仍值得關注。

國資主導

4月9日，南通市通州金沙灣新區的93畝商住用地成功出讓，最終由區屬國資平臺南通神輝置業有限公司以總價8.5億元競得，延續了今年以來南通土地市場國資主導拿地的格局。

據中指研究院發布的2026年一季度重點城市房地產企業拿地榜單顯示，南通土地市場成交主要以本地國企為主。其中，如東縣宜居環境建設有限公司以14.23億元的權益拿地金額位居榜首，同時以24.8萬平方米的累計拿地面積在全國房企中排名第30位。

天眼查顯示，如東縣宜居環境建設有限公司為如東縣屬國有獨資平臺，主業聚焦土地整理、房地產開發、城市更新及宜居環境建設等領域，是如東縣域土地市場的核心托底主體與城市建設主力軍。

此外，市級國有平臺同樣深度參與南通土地市場。3月11日，南通軌道置業有限公司以96690萬元獨立競得崇川區開發區CR26001商住地塊，樓面價9968元/平方米，成為一季度南通單價“地王”。

公開資料顯示，南通軌道置業有限公司是南通“好房子”建管聯盟重要成員，核心定位為踐行國企擔當、打造高品質人居產品，此前已開發濠東璟園、元瑞雅苑等多個優質住宅項目。

在這一國資主導的格局下，南通土地市場已形成 “政府供地、國資托底、底價成交”的內循環模式，市級平臺（南通軌道置業、南通欣達地產、南通城建等）、區級平臺（南通疊潤、南通瑞宏、南通鴻遠、通州神輝置業等）、縣域平臺（啟東城投、如東宜居、如皋城建等）協同發力，共同促進了南通土地市場回暖。

相比之下，民企在一季度表現較為謹慎，僅啟東嘉宸置業有限公司以 4.62 億元競得南通啟東 26001 地塊，主要依靠本土深耕與產品差異化布局；南通天業置業有限公司以2645萬元拿下如南通皋鄉鎮小型宅地，處于以低總價、低風險謹慎試水情況。

“當前南通土地市場高度依賴地方國資托底，地塊多以底價成交，市場競爭性不足。”一位全國性房企江蘇區域項目負責人表示。

實際上，“地方國資托底拿地”模式在南通并非今年一季度獨有現象。據相關機構不完全統計，2025年，南通共掛牌137宗涉宅地塊，其中，134宗成功出讓，132宗由本地國資參與拿下，占比近99%。全國性品牌房企僅有招商蛇口、中海偶爾會以聯合體形式參與。

風險逐漸顯化

國資持續托底拿地，帶來了存量土地積壓的隱憂。

公開數據顯示，截至2026年3月末，南通市已出讓但未入市的涉宅地塊累計達72宗，建筑面積約734萬平方米，土地沉淀問題日益突出。

為緩解這一壓力，地方政府已啟動專項債回購存量閑置土地。截至2026年2月末，南通已公示擬回購閑置土地12宗，回購金額約49.37億元，權利人均為地方國企，這些地塊出讓至今普遍超2年，其中3宗閑置超4年。

對于這一現象，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國企承擔著穩定市場、區域協同開發等多重公共職能，土地閑置多為“被動閑置”。專項債回購的本質是幫助國企從資產沉淀中“解套”，雖會增加地方隱性債務，但能釋放國企流動性，使其繼續承擔公共職能。

面對庫存壓力，南通為何仍積極供地。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這背后的核心邏輯是“政策性托底”與“價值潛力釋放”的結果，一方面國企需執行“穩地價、穩預期”部署，在民企降速時以底價出手阻斷土地市場下行；另一方面，這也是一種反周期儲備行為，即利用窗口期零溢價囤積核心區域優質土地，為未來開發蓄力。

不過，嚴躍進也提醒，南通土地市場的風險正在顯性化，已形成“資金沉淀—債務攀升”的循環壓力，最大的不確定性在于市場復蘇的方向與節奏，若新房銷售去化周期持續處于高位，新增供地將面臨更大壓力。對此，他建議加快盤活已出讓但未開發地塊，以緩解資金沉淀壓力。

“金三”樓市回暖

目前，南通樓市回暖勢頭明顯。

新房方面，南通市住建局統計數據顯示，3月全市商品住房銷售1999套，銷售面積26.3萬平方米，同比增長27.8%。二手房市場同樣表現強勁，通房e辦網數據顯示，3月市區二手房備案2167套，環比上漲93%，創近一年新高；二手房成交2443套，環比上漲111.9%，看房人數環比增長96.6%。

受此帶動，南通市區多個小區二手房掛牌價出現上調。貝殼找房網站數據顯示，3月22日，南通市港閘區有一套房源在掛牌當天就漲價18萬元；南通市通州區一套房源，業主在4天內將房價上調了5萬元。

政策托底是南通樓市回暖關鍵。2026年1月，升級版人才房票新政落地，大專及以上人才可享8萬至150萬元補貼，截至3月底，這一政策已帶動住房消費突破12億元。3月31日，公積金新政進一步擴大提取范圍，低首付、低利率等政策同步發力，市場回溫明顯。

“自人才房票政策推出以來，項目3月來訪量增長了269%，已使用房票51張，帶動銷售額增長超2億元。”南通招商公園道營銷負責人表示。

回暖背后，南通樓市仍面臨庫存壓力。截至2026年3月末，市區已入市新房未備案庫存約2.07萬套，去化周期近54個月，樓市全面復蘇仍需時間。