科技與“出海”成需求熱點，深圳甲級寫字樓顯現復蘇信號

2026年第一季度，在人工智能、消費電子及企業全球化等多股產業新動能的強力支撐下，深圳甲級寫字樓市場延續修復態勢，需求回暖基礎進一步夯實。市場數據顯示，全市季度凈吸納量保持高位，多家頭部科技企業集中成交，顯示出市場正逐步轉向由產業升級與需求修復共同驅動的新階段。

市場回暖

凈吸納量同比大增

南都·灣財社記者注意到，市場回暖的直接信號，體現在積極的去化數據上。數據顯示，盡管深圳一季度無新甲級寫字樓項目入市，但在活躍的租賃需求帶動下，全市季度凈吸納量達到13.1萬平方米，對比上年同期高出25%。在此之下，全市甲級寫字樓的平均空置水平也得以實現連續兩個季度的環比回落。

第一太平戴維斯華南區董事長吳睿對此分析稱：“2026年第一季度，深圳房地產市場呈現出‘溫和復蘇、結構分化’的整體特征。APEC的臨近，正加速推動片區基礎設施、國際服務能力與營商環境的系統性升級，這種‘重大事件驅動區域價值躍升’的邏輯，正是觀察今年深圳房地產市場的重要切角。”

在此背景下，業主延續“以價換量”策略，租金仍在調整通道。世邦魏理仕數據顯示，當季，全市平均租金環比下跌2.7%，至每月每平方米137.9元，跌幅同環比均有所收窄。“消費品及科技新興賽道需求的快速增長，預計將共同推動整體市場需求保持穩定增長，租金降幅同比或有所收窄。”世邦魏理仕深圳辦公樓租賃交易負責人蔡志豪指出。

產業支撐

科技與“出海”成需求熱點

南都·灣財社記者梳理多方數據發現，本輪復蘇的核心驅動力，源于深圳堅實的產業支撐。第一太平戴維斯數據顯示，人工智能、互聯網、銀行、券商等企業辦公租賃需求在本季度表現活躍。其中，信息技術及金融兩大行業的租賃需求，無論從成交數量還是成交面積來看，合計占比均已過半。此外，專業服務類機構的需求同樣保持穩健，成交數量占比接近15%。

而據仲量聯行數據，多家頭部科技企業合計簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴租及較大面積新租成交；世邦魏理仕的報告同樣指出，頭部企業大宗成交帶動下，科技企業消費品板塊以23.1%的占比成為第一大需求驅動，主要貢獻自數碼產品及家用電器。同時，人工智能、機器人賽道亦保持活躍，相關企業合計簽約產業空間約2萬平方米。

而除科技主線外，企業全球化布局加速也為市場帶來新的需求來源。仲量聯行數據顯示，一季度，深圳出海服務類企業累計租賃甲級辦公空間近7000平方米，涉及海外品牌推廣、跨境物流、供應鏈管理等多個細分領域。隨著企業全球化經營不斷深化，圍繞出海的服務生態有望進一步完善，并持續為辦公樓市場提供穩定需求。

展望未來

探索多元化去化舉措

面對高企的存量，除吸納傳統辦公需求外，多元化業態正在成為承接空間的重要補充力量。第一太平戴維斯數據顯示，目前，全市已有超過26萬平方米甲級商辦物業簽約相關運營方，計劃引入酒店、大健康等業態。

同時，本地政府亦提出諸多舉措支持存量去化，例如《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》中提出，鼓勵存量商辦用房臨時轉換為公共服務設施、保障性住房等用途。

展望未來，市場修復態勢預計將延續，需求修復和結構優化仍是主線。仲量聯行研究部資深董事曾麗指出：“深圳辦公樓市場正在由此前以成本導向為主的調整階段，逐步轉向由產業升級與需求修復共同驅動的新階段。”她認為，隨著AI加速融入傳統行業，企業對辦公物業的關注點正由傳統的區位與成本，進一步延伸至電力容量、網絡質量及數據安全等要素。未來，更能滿足高算力、高安全性要求的優質辦公項目，將在新一輪產業升級中持續受益。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽