上海一季度商辦市場“結構性回暖”，大宗交易146億元創新高，辦公物業占比超六成

仲量聯行上海一季度房地產市場回顧與展望。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

根據多家研究機構披露的數據，今年一季度，在政策持續發力、經濟活躍度穩步回升的雙重帶動下，上海房地產市場尤其是商辦領域迎來積極回暖態勢，甲級辦公樓市場需求持續復蘇，核心區域資產成交勢頭活躍，大宗交易總額同比實現顯著上升。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎在接受《華夏時報》記者采訪時表示，隨著投資人對核心資產的持續布局與收購，上海核心區域可售資產存量持續縮減，尤其是外資持有規模呈快速下降態勢，預計核心區域資產的投資熱度仍將持續。

一季度商辦市場復蘇

綜合已發布一季度市場總結報告的機構分析顯示，寫字樓市場仍處于底部區間，但最壞的階段或已過去。同時，全市整體數據仍有承壓，但產業集聚板塊已率先出現結構性回暖。

今年一季度，包括長寧A.F.A上海融僑中心、徐匯徐家匯中心三期B座、靜安華潤中心及香港置地西岸中環（T7&B3–B5）陸續入市。

根據第一太平戴維斯的統計，上海辦公樓市場一季度新增供應26.3萬平米，總存量達2060萬平米；凈吸納量為17.1萬平米，同比大幅增長244.5%。同時，戴德梁行數據顯示，一季度上海甲級寫字樓凈吸納量21.22萬平米，環比、同比分別增長72%和103%。不過，受新增供應集中入市的影響，一季度上海甲級寫字樓平均空置率小幅上升0.21個百分點，至23.59%。

租金方面，上海辦公樓市場租金雖仍處于下行通道，但跌幅已明顯收窄，市場逐步趨于平穩。例如，第一太平戴維斯數據顯示，一季度，全市平均租金為4.9元/平米/天，指數同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點。

“租金持續調整背景下，長租約正成為當前周期的關鍵機遇點：業主通過長租約鎖定穩定現金流，租戶則借此鎖定低租金并爭取更多免租期與定制服務，優質大面積客戶在談判中更具優勢。”第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可向《華夏時報》記者介紹說，核心商務區樓宇對二房東的接納度有所提升，企業主動尋求租約重組的趨勢已從頭部企業向更廣泛市場主體擴散。

仲量聯行的數據同樣顯示了租金跌幅收窄的趨勢：一季度，上海中央商務區辦公樓市場租金環比下降1.2%，至6.3元/平米/天，環比跌幅較上季度收窄1.6個百分點；非中央商務區租金環比下降1.5%至4.1元/平米/天，較上季度收窄1.2個百分點。

仲量聯行上海商業地產部總監黃臻分析指出，今年第一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續回暖，租金降幅收窄，細分板塊市場延續了分化走向。而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項目帶來的競爭格局，整體市場租金仍面臨一定壓力，這種形勢對那些有換租以及租賃需求升級的企業來說，提供了不少機會。

以上海為例，2026年，上海辦公樓市場伴隨新興支柱產業和多元賽道的推動，出現了新動能。例如來自運動、戶外潮玩、消費電子等零售行業的更多辦公需求，以及生命科學等新興產業持續釋放的空間需求。

此外，據第一太平戴維斯統計，在零售物業方面，一季度全市購物中心首層平均租金環比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率亦環比下降0.4個百分點至10.5%，較去年同期下降0.9個百分點；物流市場方面，一季度新增供應15.5萬平方米，租金面價格降至37元/平方米/月，環比下降4.6%；空置率27%，環比微降0.2個百分點。該機構認為，物流市場“以價換量”策略延續，短期內仍然承壓，市場逐步筑底。

辦公物業主導交易格局

在辦公樓市場呈現“結構性回暖”的同時，上海一季度物業大宗交易市場也同步受到提振，資金加速涌入核心資產，交易活躍度顯著提升。

來自仲量聯行的數據顯示，今年第一季度，大量資金涌入上海物業大宗交易市場，內環內資產成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。另據第一太平戴維斯統計，一季度上海共錄得21筆大宗成交，合計金額110.2億元，同比減少20%，環比增長16%。

從成交結構來看，地標辦公樓資產備受大資金青睞，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，辦公物業交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數的54%。例如，深圳一家民營實業企業以16.2億元的價格收購了毗鄰上海新天地商圈的甲級寫字樓新茂大廈、浙江國資為主導的基金以20.48億元的價格收購了顓橋萬達廣場等。而從交易規模維度來看，一季度多宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規模，單體平均成交額6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

孫翎向記者介紹說，在一季度上海大宗交易中，15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%。核心區域辦公物業仍為買家投資首選，買家資金體量較為充沛，本季度辦公物業交易額達97億元，占總成交額的66%。

“成交額主要由數宗大體量商辦及酒店資產集中成交支撐。”簡可分析指出，內資實體企業主導核心資產換手，產業資本正替代外資基金成為增量需求定價主力。同時，C-REITs市場持續擴容，一季度共有兩支REITs獲批上市，另有16只商業地產REITs提交申請，底層資產向商業綜合體等領域延伸。

對于大宗物業交易熱度是否會得以延續，孫翎認為，隨著投資人對核心資產的持續收購，上海核心區域可售資產持續減少，尤其是外資持有規模迅速下降，核心區域的資產熱度仍將延續。

“辦公租賃市場出現向好跡象，租金降幅收窄，業內認為核心區域一些優質辦公樓細分市場，如果供應量有限而需求量較大，這部分細分市場可能出現轉機。基于此，疊加核心區可供出售資產減少，我們預計核心區資產價格進入筑底階段。不過，核心區域這種熱度向外圍的傳導，這種效應未必是普遍的，仍可能呈現分化的局面。”孫翎強調。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧