數(shù)據(jù)回暖、本質(zhì)承壓，深圳甲寫陷存量博弈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎布局良機(jī)

深圳甲級寫字樓。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

空置率高位徘徊、降價難租并行，2026年深圳甲寫市場仍在艱難跋涉。

4月16日，第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2026年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望。第一太平華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇坦言，“（深圳甲級寫字樓）鑒于空置率仍在30%以上徘徊，當(dāng)前市場仍面臨較為嚴(yán)峻的高空置及去化壓力。”

而反觀工業(yè)地產(chǎn)板塊，第一太平華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人張寧則向《華夏時報》記者表示，工業(yè)地產(chǎn)的價值底線已基本探明，當(dāng)前是自用型買家入手核心資產(chǎn)的最佳時機(jī)，議價空間大幅提升。

這份開年市場成績單，既直白呈現(xiàn)了深圳商辦市場仍未緩解的供需失衡與去化壓力，也暗藏著與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度綁定的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在周期調(diào)整中的新機(jī)遇。

一季度深圳零售商業(yè)的復(fù)蘇成色、商品住宅市場的政策傳導(dǎo)實(shí)效，以及大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同升級背景下，深圳核心城市能級帶來的不動產(chǎn)價值重構(gòu)，均是決定全年市場走向的關(guān)鍵命題。

溫和復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)分化

第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示，2026年一季度深圳零售物業(yè)市場無新項(xiàng)目入市，總存量維持在818.8萬平方米，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)。

季內(nèi)，深圳全市零售物業(yè)平均空置率錄得6.7%，僅環(huán)比微升0.1個百分點(diǎn)、同比微降0.1個百分點(diǎn)，在無新增供應(yīng)的背景下，品牌調(diào)整以局部小幅優(yōu)化為主，并未出現(xiàn)大規(guī)模的品牌撤場或招商異動。

業(yè)態(tài)需求層面，餐飲業(yè)態(tài)成為絕對主力，新店占比接近50%，較上一季度大幅提升16.8個百分點(diǎn)。

第一太平戴維斯2026年第一季度深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)發(fā)布。黃指南/攝

謝靖宇在分享中明確指出，“情緒價值消費(fèi)仍為招商發(fā)力點(diǎn)”，具有“出片”“氛圍感”“漂亮飯”屬性的連鎖餐飲品牌成為拓店主力，本土化“bistro”業(yè)態(tài)集中開出新店，茶飲品牌同樣保持積極拓店節(jié)奏，其中茶顏悅色在快閃店落地5年后，于本季正式進(jìn)駐深圳，雙首店將于4月開業(yè)。

此外，家居及生活方式類品牌拓店表現(xiàn)亮眼，新店占比接近10%，僅次于餐飲及時尚業(yè)態(tài)。與零售市場的結(jié)構(gòu)分化一致，租金端同樣呈現(xiàn)出“兩極分化”的特征。

盡管多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主仍面臨招商壓力，愿意適度降租引入意向品牌，但個別標(biāo)桿項(xiàng)目憑借持續(xù)向好的客流與經(jīng)營表現(xiàn)，品牌吸引力與租金水平同步上行，帶動全市零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比微升0.3%、同比微升0.8%，季末錄得520.4元/平方米/月。

據(jù)第一太平預(yù)計，2026全年深圳零售市場新增供應(yīng)預(yù)計約40萬平方米，較過去兩年明顯放緩，品牌拓店將主要集中于存量項(xiàng)目，高端奢侈品牌繼續(xù)向標(biāo)桿項(xiàng)目集聚，而親民定位的情緒價值類消費(fèi)品牌將向優(yōu)質(zhì)區(qū)域型、社區(qū)型購物中心傾斜。

視線轉(zhuǎn)向住宅市場，其與零售市場呈現(xiàn)出高度相似的“供應(yīng)收縮、季末回暖、結(jié)構(gòu)上行”特征。

一季度深圳發(fā)布修訂后的住房公積金管理辦法，增設(shè)差異化比例繳存政策，拓展制度覆蓋范圍，新辦法于2026年4月1日正式施行。政策托底與季節(jié)性修復(fù)雙重作用下，住宅市場在3月迎來明顯回暖。

第一太平數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度深圳一手住宅供應(yīng)面積合計25.1萬平方米，同比大幅收縮54.3%；同期成交面積合計81.3萬平方米，同比下降32.1%，但3月單月成交面積環(huán)比回升89.2%，修復(fù)態(tài)勢顯著。

價格端，受此前季度入市的豪宅項(xiàng)目持續(xù)去化拉動，深圳一手住宅成交均價延續(xù)結(jié)構(gòu)性上升趨勢，一季度錄得61225元/平方米。

今年第二季度，深圳計劃入市商品房項(xiàng)目34個，供應(yīng)面積122.7萬平方米，其中住宅供應(yīng)105.4萬平方米，共計9064套，新增供應(yīng)中不乏前海、后海、深圳灣等核心區(qū)位的高端項(xiàng)目，第一太平預(yù)計這部分將助力市場成交延續(xù)3月以來的回暖態(tài)勢。

存量博弈、價值分化

如果說零售與住宅市場仍能看到結(jié)構(gòu)性修復(fù)的暖意，那么甲級寫字樓市場則陷入了“數(shù)據(jù)回暖、本質(zhì)承壓”的存量博弈困局，這也是2026年一季度深圳地產(chǎn)市場最核心的矛盾點(diǎn)。

第一太平戴維斯報告顯示，2026年一季度深圳甲級寫字樓市場無新項(xiàng)目入市，疊加個別項(xiàng)目將部分辦公樓層改造為酒店用途，全市可租賃辦公面積較上一季度出現(xiàn)收縮，季末總存量為1280.6萬平方米，環(huán)比收縮0.3%，同比仍上升9.4%。

在政府與業(yè)主多元去化舉措的推動下，一季度全市甲級寫字樓凈吸納量錄得13.1萬平方米，盡管環(huán)比回落48.1%，但較上年同期增長25%；疊加零新增供應(yīng)的利好，空置率連續(xù)兩個季度環(huán)比回落，季末錄得30.1%，環(huán)比下降1.2個百分點(diǎn)、同比下降0.7個百分點(diǎn)。

但這份看似回暖的數(shù)據(jù)背后，是難以掩蓋的需求斷層。會上披露的核心數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓70%的租賃成交均來自企業(yè)跨樓宇搬遷，而非產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張帶來的新增辦公需求，廣州、北京市場同樣呈現(xiàn)出類似特征，搬遷成交占比均超65%。

這意味著，當(dāng)前寫字樓市場的去化，本質(zhì)是存量房源的零和博弈，而非市場總需求的實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張。

需求結(jié)構(gòu)層面，人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、銀行、券商等企業(yè)租賃需求相對活躍，信息技術(shù)與金融行業(yè)成交數(shù)量、成交面積合計占比均過半，專業(yè)服務(wù)類機(jī)構(gòu)需求穩(wěn)健，成交數(shù)量占比接近15%。

但新興產(chǎn)業(yè)的需求增量，難以覆蓋傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需求收縮的缺口，更無法支撐百萬方級的空置存量去化。

為拉動去化，業(yè)主方普遍延續(xù)“以價換量”策略，但降價的邊際效應(yīng)已顯著遞減。

季末深圳甲級寫字樓平均租金錄得131.1元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下降8.8%，租金跌幅在一線城市中相對收窄，但并非需求回暖帶動，而是業(yè)主方已進(jìn)入“降無可降”的區(qū)間。

謝靖宇坦言，當(dāng)前市場仍面臨較為嚴(yán)峻的高空置及去化壓力，年內(nèi)市場將迎來新一輪供應(yīng)高峰，至年底總存量或進(jìn)一步擴(kuò)張逾15%，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性矛盾仍將持續(xù)。

對于市場破局路徑，他指出，除吸納傳統(tǒng)辦公需求外，市場各方需進(jìn)一步探索多元促去化方案，包括借助政策支持推進(jìn)存量商辦用房用途臨時轉(zhuǎn)換。

與甲級寫字樓市場的整體性承壓不同，大灣區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場在供需失衡的大背景下，走出了“極致分化”的獨(dú)立行情，核心資產(chǎn)與普通物業(yè)的表現(xiàn)天差地別。

據(jù)張寧介紹，截至2026年一季度，華南區(qū)工業(yè)物業(yè)投資市場呈現(xiàn)出“整體供大于求、區(qū)域與品質(zhì)強(qiáng)分化”的鮮明特征。

供應(yīng)端，廣深佛三地2026年土地供應(yīng)仍以產(chǎn)業(yè)用地為主，其中廣州產(chǎn)業(yè)用地占比超50%，佛山工業(yè)用地供應(yīng)達(dá)997公頃、占比61%，深圳產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)達(dá)255公頃，同期住宅用地供應(yīng)僅90公頃。

大量的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，直接加劇了市場供需失衡的態(tài)勢。一季度珠三角工業(yè)園區(qū)空置率達(dá)20%—40%，租金同比下跌8%—12%；高標(biāo)倉平均空置率升至雙位數(shù)，租金跌幅預(yù)計超過10%。

但與傳統(tǒng)廠房、普通倉儲物業(yè)的承壓形成鮮明對比的，是高端制造與研發(fā)物業(yè)的持續(xù)走俏。張寧表示，新能源、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等高端制造領(lǐng)域需求旺盛，層高8米以上、承重5噸以上、配電充足的高標(biāo)準(zhǔn)廠房，成為市場主流制造業(yè)買家的首選。

同時，具備成熟運(yùn)營能力、能提供金融、人才、技術(shù)等配套服務(wù)的專業(yè)園區(qū)，具備顯著的租金溢價能力；核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對抗跌，并未跟隨市場出現(xiàn)大幅貶值。

投資端，當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)市場已全面進(jìn)入買家市場，銷售價格與交易條款相對靈活，市場可選標(biāo)的充足。

張寧向《華夏時報》記者明確表示，工業(yè)地產(chǎn)的價值底線已基本探明，當(dāng)前是自用型買家入手核心資產(chǎn)的最佳時機(jī)，議價空間大幅提升。

資本層面，公募REITs市場中物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)的年化收益約4%—5%，機(jī)構(gòu)資本僅投向核心城市具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的高標(biāo)資產(chǎn)，進(jìn)一步加劇了市場的分化格局。

她同時提示風(fēng)險，當(dāng)前大灣區(qū)部分工業(yè)物業(yè)庫存去化周期已達(dá)30個月以上，有些定位不清的園區(qū)空置率超30%，傳統(tǒng)廠房正面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的持續(xù)貶值壓力。

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