上海這里，動(dòng)遷單價(jià)沖上13.3萬/㎡！

來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報(bào)）

近日，一則關(guān)于普陀區(qū)曹楊八村動(dòng)遷的消息在滬上樓市圈引發(fā)熱議。

根據(jù)官方公示信息，為推進(jìn)北石路（蘭溪路-曹楊路）道路新建工程，曹楊八村187-189號(hào)及南石四路沿線部分門牌號(hào)將啟動(dòng)征收，涉及60戶居民和4戶商鋪。

最引人注目的是，住宅征收評(píng)估均價(jià)為58081元/㎡，但疊加各類獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼后，動(dòng)遷綜合成本最高可達(dá)約13.3萬元/㎡。

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曹楊八村，動(dòng)遷補(bǔ)償約13.3萬/㎡…

表面上看，58081元/㎡的評(píng)估價(jià)與曹楊板塊當(dāng)前市場行情基本吻合。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2026年3月曹楊八村掛牌均價(jià)為55873元/㎡，成交均價(jià)為53820元/㎡。這一評(píng)估價(jià)嚴(yán)格遵循“不低于周邊同類二手房市場價(jià)”的原則，體現(xiàn)了征收評(píng)估的公平性和市場化導(dǎo)向。

然而，真正的價(jià)值躍升發(fā)生在各類補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)的疊加環(huán)節(jié)。

根據(jù)征收補(bǔ)償方案，被征收人可獲得多項(xiàng)補(bǔ)助：簽約獎(jiǎng)勵(lì)30萬元、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)34萬元、房票獎(jiǎng)勵(lì)5萬元、均衡實(shí)物補(bǔ)貼25萬元，合計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)最高可達(dá)94萬元。

更重要的是面積補(bǔ)貼政策——非成套老公房每證可補(bǔ)15平方米建筑面積，成套住宅則補(bǔ)8平方米。

以一套30平方米的非成套老公房為例，實(shí)際補(bǔ)償面積可達(dá)45平方米。

基礎(chǔ)補(bǔ)償金約為261.4萬元（45平方米×58081元/㎡），加上94萬元的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，總補(bǔ)償金約355.4萬元。若再計(jì)入其他政策性補(bǔ)助及搬遷相關(guān)費(fèi)用，整體補(bǔ)償最高可達(dá)約400萬元，折合單價(jià)約為13.3萬元/㎡。

這一補(bǔ)償水平已遠(yuǎn)超房屋市場售價(jià)。

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未來，上海動(dòng)遷補(bǔ)償…

曹楊八村13.3萬元/㎡的動(dòng)遷成本，并非孤例。

近年來，隨著上海基準(zhǔn)地價(jià)的持續(xù)上漲，核心區(qū)域的動(dòng)遷成本已進(jìn)入新階段。行業(yè)測算顯示，目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)的動(dòng)遷綜合成本已達(dá)到12-15萬元/㎡，部分稀缺地塊甚至逼近20萬元/㎡。

這一趨勢的背后，是土地價(jià)值邏輯的根本轉(zhuǎn)變。動(dòng)遷的“改造成本”與“未來收益”之間的差額，決定了政府和開發(fā)商是否愿意啟動(dòng)項(xiàng)目。基準(zhǔn)地價(jià)的上漲直接提高了動(dòng)遷地塊的“未來收益預(yù)期”，使得原本因成本過高而難以推進(jìn)的項(xiàng)目變得可行。

2026年，上海的動(dòng)遷項(xiàng)目明顯向1-3級(jí)土地（內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)內(nèi)）傾斜。這些區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)漲幅最高，未來收益預(yù)期最明確，動(dòng)遷的“性價(jià)比”也最高。這導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一是核心區(qū)域的城市更新進(jìn)度加快，二是核心區(qū)與外圍區(qū)域的補(bǔ)償差距進(jìn)一步拉大。

曹楊八村動(dòng)遷補(bǔ)償價(jià)的公布，對(duì)曹楊板塊乃至普陀內(nèi)環(huán)外區(qū)域的樓市產(chǎn)生了明顯的價(jià)值錨定效應(yīng)。13.3萬元/㎡的綜合補(bǔ)償單價(jià)，為周邊二手房價(jià)格提供了新的參考基準(zhǔn)。

從市場邏輯看，當(dāng)動(dòng)遷補(bǔ)償價(jià)明顯高于市場成交價(jià)時(shí)，會(huì)產(chǎn)生兩方面影響：一方面，未動(dòng)遷的業(yè)主可能提高心理預(yù)期，放緩出售節(jié)奏或提高掛牌價(jià)；另一方面，潛在購房者會(huì)重新評(píng)估區(qū)域價(jià)值，可能推動(dòng)需求釋放。

對(duì)此，你怎么看？