上海更新城鄉建設用地基準地價，住宅用地差異化調整

（來源：勞動報）

轉自：勞動報

今年，本市對城鄉建設用地基準地價進行更新，市規劃和自然資源局日前對此進行了解讀。

據悉，本市地價管理工作將以基準地價為牽引，推進創新優化，實現迭代升級：一方面要適應城市發展轉型，地價管理將向更加彈性適配、動態響應的方向升級，更好的支撐城市功能提升和空間布局優化；另一方面要聚焦存量提質增效，地價管理將向降本增效、激發市場活力的方向發力，滿足存量資源的盤活利用、優質資源的高效配置；第三方面要服務空間精細治理，地價管理將向城市精細化治理、土地可持續利用和全生命周期價值提升方向拓展。

同時，自然資源部也有相關工作要求，部下發過《關于加強城鎮建設用地基準地價管理》（自然資辦發〔2024〕45號），要求全國基準地價應“嚴格遵守技術標準，嚴格保證現勢性，客觀反映價格水平”，根據上述情況，我局組織開展了本市的2026年建設用地基準地價修訂更新工作。

本次城鄉建設用地基準地價的基準日為2026年1月1日，成果覆蓋全市陸域范圍，核心修訂內容包括：

增設地類用途，實現城鄉用地“同地同價”。基準地價用途類型充分銜接國家及本市規劃、土地分類標準，新增1個大類（即殯葬設施用地），首次實現全市城鄉統籌一體定級定價，形成7大類13小類用途體系，即住宅（包括商品住房、租賃住房）、商業（包括批發零售、旅館）、辦公、工業（包括產業項目類、標準廠房類）、研發（包括產業項目類、通用類）、公共管理與公共服務（包括一類、二類、養老）、殯葬設施。

住宅用地內外差異化調整。住宅用地銜接“一核一環四向”、城市更新等重點區域規劃實施成效。級別范圍上，維持現行11個級別整體格局，將黃浦老城廂及濱江、浦東三林、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等區域商品住房用地提升一級。崇明區外圍地區降低一級。價格水平上，考慮穩定房地產市場預期與信心，體現區域市場分化，內城區域側重“優質優價”，上調6%-9%；中城區（外環內）域重點穩定發展預期，保持不變；外環外區域側重保障型居住需求，下調3%-5%。進一步支撐租購并舉住房體系建設，租賃住房維持2020年版基準地價價格水平不變。

商辦用地整體穩中有降。順應市場、穩定預期，鼓勵存量更新轉型和工商業用地續期，優化營商環境。級別范圍上，商業地價將黃浦外灘二立面從二級提至一級、老城廂局部區域和董家渡金融城區域從三級提至二級，辦公地價將黃浦新天地東側區域、董家渡金融城區域從二級提至一級。同時，下調部分區域的空間級別，對外高橋地區從六級降至七級、奉賢楊王地區從八級降至九級、崇明外圍地區從十級降至十一級。價格水平上，商業辦公用地價格面上保持不變，通過降低設定容積率、擴展修正系數和修正幅度、改變底線價格計算方式等，聚焦營商環境優化。助力商務樓宇有機更新和土地使用權續期，實現降本增效。

產業用地整體大幅下降。落實“保量控價”要求，全面下調產業用地基準地價。50年產業項目類工業用地，按內城、中城、外環外區域分別降低5%、10%、15%；產業項目類研發用地按上述區域分別降低3%、6%、10%。20年產業項目類工業，將年期修正由還原法改為直線法，即20年期價格占50年期的比例由67%下調至40%，更有利于彈性年期出讓。

公服用地保持平穩。在保持總體價格低水平穩定的前提下，降低社區商業、殯葬、停車設施用地成本。將社區商業用地價格下調20%；緊扣公益惠民原則，殯葬設施用地價格與公共服務用地（一類）相當；為緩解城市停車困境，對單建地下停車庫基本價格，由原參照商業調整為參照公服用地，價格水平平均下調5%；進一步助力文旅康體項目，將娛樂康體用地價格水平下調20%。