一線城市的房?jī)r(jià)，跌不動(dòng)了

　　“近期很多長(zhǎng)三角城市的樓市成交量回暖，存在‘以價(jià)換量’的問(wèn)題。”

　　文 /巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

　　今年一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收獲“開(kāi)門紅”，按吳老師的說(shuō)法，是：“兩個(gè)企穩(wěn)，兩個(gè)強(qiáng)勁，一個(gè)偏弱”。

　　其中，企穩(wěn)的是制造業(yè)和核心城市房?jī)r(jià)，強(qiáng)勁的是外貿(mào)出口和AI創(chuàng)新，偏弱的是消費(fèi)。

　　而消費(fèi)偏弱的背后有一個(gè)不得不提的因素：房地產(chǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚洋近期接受媒體采訪時(shí)提道：當(dāng)居民看到自己的房子在貶值時(shí)，會(huì)本能地收縮支出、增加儲(chǔ)蓄，從而進(jìn)一步抑制消費(fèi)。

　　那么，今年樓市的走向如何？能否助力消費(fèi)的提振？

　　吳老師的觀點(diǎn)在于：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入一個(gè)筑底完成的階段，但樓市大概率還會(huì)在底部震蕩，呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇”和“強(qiáng)分化”交織的景象。未來(lái)樓市能否復(fù)蘇，還得看五個(gè)核心城市：北上深杭蓉。

　　而在數(shù)據(jù)披露前，高盛傳遞了更強(qiáng)的信心。其近日發(fā)布報(bào)告稱，滬深房地產(chǎn)或?qū)⒃诮衲昴甑子|底，在2025年底至2028年底期間上漲15%。

　　樓市“小陽(yáng)春”來(lái)了嗎？

　　直接從買賣數(shù)據(jù)來(lái)看，3月份，核心城市的樓市可謂捷報(bào)頻傳。

　　成交量方面，一線城市二手房成交量普遍翻倍。上海二手房全月成交3.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)178.8%，創(chuàng)近5年新高，北京、廣州、深圳則分別環(huán)比增長(zhǎng)144.6%、141.4%、117.1%；

　　圖源：央視新聞

　　價(jià)格方面，一線城市新房售價(jià)環(huán)比上漲0.2%；70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市，更是從上月僅京滬2個(gè)城市擴(kuò)大到了13個(gè)城市；

　　活躍度方面，春節(jié)以后，各地的中介們明顯忙碌起來(lái)，蘇州3月二手房帶看量環(huán)比暴漲275.1%，廣州上漲35%；

　　去庫(kù)存方面，一季度地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存成效明顯，截至2026年3月末，全國(guó)商品房待售面積同比下降0.1%，是連續(xù)52個(gè)月以來(lái)，首次實(shí)現(xiàn)同比下降。

　　上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖白小姐表示，行業(yè)內(nèi)判斷“小陽(yáng)春”，如果直接從房屋買賣數(shù)據(jù)來(lái)看，那么，圍繞“量、價(jià)、活躍度、庫(kù)存”四大維度，就可以做出基本判斷。

　　如果只看數(shù)據(jù)，這一輪樓市“小陽(yáng)春”，已經(jīng)成立。

　　然而，這種爆發(fā)式的熱潮，需謹(jǐn)慎看待。

　　單盤主義工作室創(chuàng)始人盧俊著重提及了上海3月成交3.1萬(wàn)套二手房的數(shù)據(jù)，他表示，這個(gè)成績(jī)確實(shí)難得，但并不意味著樓市已經(jīng)非常火熱：

　　“過(guò)去業(yè)內(nèi)認(rèn)為2萬(wàn)套屬于比較好的水平，是建立在市場(chǎng)二手房掛牌量大約在10萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，但現(xiàn)在，上海二手房掛牌量已經(jīng)上升到約15萬(wàn)—17萬(wàn)套了，因此，距離真正的供不應(yīng)求、市場(chǎng)火熱，其實(shí)還有一定的距離。”

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波則表示，“小陽(yáng)春”一般先看成交量，量在價(jià)先，但是，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性也很重要，如果是大幅降價(jià)帶來(lái)的成交量提升，“小陽(yáng)春”的持續(xù)性會(huì)偏弱；上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也提及，近期很多長(zhǎng)三角城市的樓市成交量回暖，存在“以價(jià)換量”的問(wèn)題。

　　白小姐表示，從宏觀大視角來(lái)看，要關(guān)注城市之間的分化。如果一個(gè)省的樓市，只有省會(huì)在漲，其他城市都在跌，那么屬于結(jié)構(gòu)性回暖，也不可以下定論認(rèn)為房地產(chǎn)進(jìn)入“小陽(yáng)春”階段。

　　此外，真正的樓市“小陽(yáng)春”，不能僅靠政策驅(qū)動(dòng)，而應(yīng)該是內(nèi)生驅(qū)動(dòng)帶來(lái)的——或是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，或是人口流入，或是置換改善，那才可以說(shuō)是真正的回暖。

　　上海市民在房地產(chǎn)交易中心辦理房屋業(yè)務(wù)

　　誰(shuí)在托起這一輪回暖？

　　單從這一輪“小陽(yáng)春”來(lái)看，驅(qū)動(dòng)者依然是“剛需用戶”，即所謂的有真實(shí)住房需求的人。

　　盧俊表示，現(xiàn)在真正入場(chǎng)買房的人，大多數(shù)都是自住需求非常明確的購(gòu)房者，或是已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)有比較清晰判斷后才選擇出手的人。

　　他提到了一些特別的購(gòu)房者，如在上海工作多年的外賣騎手、中介、快遞員、家政服務(wù)人員等群體，過(guò)去他們基本買不起上海的房子，但經(jīng)過(guò)這一輪的房?jī)r(jià)調(diào)整，一些房源的價(jià)格已經(jīng)下降到他們可以承受的區(qū)間。

　　同時(shí)，這也離不開(kāi)政策調(diào)整的因素，2月上海發(fā)布新政，允許沒(méi)有社保、持有居住證滿5年的群體購(gòu)房，這大大降低了買房的門檻。

　　58安居客線上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前上海購(gòu)房的人群中，購(gòu)買首套自住房的剛需人群占比約60%；購(gòu)買改善型住房的人群占比約30%；純投資類需求占比不到10%。

　　
正因如此，從出售的房屋類型看，總價(jià)較低、流動(dòng)性較好的二手房成為銷售主力。

　　3月，上海共成交31215套二手房，300萬(wàn)以下的房源占比超七成；北京共成交19886套二手房，300萬(wàn)元以下的房源占比超六成；杭州共成交9356套二手房，200萬(wàn)元以下的房源占比超過(guò)一半，漲幅最大。

　　在首次購(gòu)房的剛需人群之外，市場(chǎng)中還存在一類典型的改善型需求，例如子女即將入學(xué)，需要置換學(xué)區(qū)房的家庭。對(duì)于這類購(gòu)房者而言，活躍的二手房市場(chǎng)至關(guān)重要——只有原有住房順利出售，才能獲得資金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“賣一買一”。

　　上海市民關(guān)注二手房信息

　　盧俊表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一個(gè)非常重要的購(gòu)買力來(lái)源就是“賣房再買房”的置換需求。因此，樓市中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“鏈?zhǔn)浇灰住保惶追繋?dòng)兩套房、兩套房帶動(dòng)四套房……

　　了解完本次樓市小陽(yáng)春的底色，但若要激活更長(zhǎng)久的樓市復(fù)蘇，還需要哪些條件？專家們認(rèn)為2026年的樓市，會(huì)是怎樣的一個(gè)局面。

　　一起來(lái)看看吧。

　　“小陽(yáng)春”能持續(xù)嗎？

　　盧俊

　　■單盤主義工作室創(chuàng)始人

　　從整體趨勢(shì)來(lái)看，我對(duì)2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較樂(lè)觀，我認(rèn)為這一年樓市回暖的趨勢(shì)比較明顯。展望后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，我認(rèn)為可以從兩個(gè)角度看。

　　從供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前市場(chǎng)整體仍然處于供大于求的階段，尤其是二手房掛牌量和新房供應(yīng)量都依然比較充足，因此，短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面，也不太容易形成快速的價(jià)格反彈。

　　但從另一個(gè)角度看，我們最近在上海觀察到一個(gè)新的變化——全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)買力正在向上海集中。一方面，政策放松，使得一些外地剛需購(gòu)房者開(kāi)始進(jìn)入上海市場(chǎng)；另一方面，在當(dāng)前國(guó)際環(huán)境相對(duì)動(dòng)蕩的情況下，一些高凈值人群開(kāi)始把資金配置到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　尤其是在3000萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)，已經(jīng)可以明顯看到全國(guó)購(gòu)買力的進(jìn)入，甚至在一定程度上出現(xiàn)了海外購(gòu)買力。這個(gè)趨勢(shì)在香港市場(chǎng)已經(jīng)比較明顯了，而現(xiàn)在也逐漸開(kāi)始向上海延伸。當(dāng)然，目前規(guī)模還不能說(shuō)非常大。

　　因此，我個(gè)人的判斷是，上海房?jī)r(jià)基本已經(jīng)處在底部區(qū)間，這并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)馬上出現(xiàn)明顯反彈，但新的購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)之后，至少可以讓成交量保持在一個(gè)相對(duì)活躍的水平。

　　所以，如果是準(zhǔn)備賣房的人，我通常也會(huì)建議可以再多等等，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的空間其實(shí)已經(jīng)比較有限了。

　　白小姐

　　■“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

　　■ 上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖

　　這一輪回暖的勢(shì)頭前所未有，甚至成交量數(shù)據(jù)和庫(kù)存去化速度，比過(guò)去地產(chǎn)火熱時(shí)代更加亮眼。這種爆發(fā)式的熱情，實(shí)在不是經(jīng)濟(jì)學(xué)常理可以推斷。

　　我傾向于認(rèn)為，這是購(gòu)房資格開(kāi)放后的一輪短期回暖。至于是否可以帶動(dòng)置換鏈條，目前還不能判斷。可能在上半年，都會(huì)延續(xù)這種反彈慣性，維持成交高位，價(jià)格吻合回暖。到了第三季度后，樓市可能會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的分化，核心地段和偏遠(yuǎn)地區(qū)之間的差距會(huì)拉開(kāi)。

　　目前，一線城市和部分強(qiáng)二線基本接近底部，核心區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌微漲，三四線城市因人口流出、高庫(kù)存壓力，仍在磨底，尚未觸底。2026年全年應(yīng)該還是以托底筑底、深度分化為主基調(diào)。

　　要實(shí)現(xiàn)樓市全面回暖，要從需求、供給、金融、預(yù)期、長(zhǎng)效機(jī)制五方面強(qiáng)化政策支持：需求端降低首付比例、下調(diào)房貸利率、減免交易稅費(fèi)、放開(kāi)購(gòu)房資格限制；供給端加快存量房收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化、松綁房企融資；金融端降準(zhǔn)降息釋放流動(dòng)性；預(yù)期端強(qiáng)化頂層定調(diào)、穩(wěn)定市場(chǎng)信心；同時(shí)完善租購(gòu)?fù)瑱?quán)、保障房擴(kuò)容等長(zhǎng)效機(jī)制。

　　張波

　　■58安居客研究院院長(zhǎng)

　　目前，判斷滬深樓市房?jī)r(jià)觸底反彈，我認(rèn)為還為時(shí)尚早。

　　雖然統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，滬深的一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已現(xiàn)實(shí)現(xiàn)上漲，但一線城市在過(guò)去兩年間也出現(xiàn)過(guò)脈沖式上漲。本輪變動(dòng)大致可以視為滬深樓市已經(jīng)觸底，但市場(chǎng)的全面反轉(zhuǎn)還需要進(jìn)一步觀察，目前并不能確定后續(xù)市場(chǎng)就會(huì)高歌猛進(jìn)。

　　此外，還有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：新房需求被二手房明顯分流。

　　58安居客線上數(shù)據(jù)顯示，百城二手房找房占比連續(xù)9個(gè)月上升至74.8%，創(chuàng)近一年新高，對(duì)新房的分流強(qiáng)度達(dá)到了34.1%，二手房和新房成交比例從1.6:1擴(kuò)大至2.2:1，剛需向二手房市場(chǎng)集中的趨勢(shì)越來(lái)越清晰。

　　未來(lái)，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)會(huì)率先在核心城市實(shí)現(xiàn)修復(fù)，房東信心穩(wěn)步回升，掛牌量回升、交易節(jié)奏加快，市場(chǎng)從“以價(jià)換量”向“價(jià)穩(wěn)量升”過(guò)渡。

　　嚴(yán)躍進(jìn)

　　■上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

　　我們認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)筑底和拐點(diǎn)過(guò)程，這一輪“小陽(yáng)春”的持續(xù)性較強(qiáng)。一個(gè)重要表現(xiàn)是，它不再局限于大城市，中小城市也出現(xiàn)上漲，這標(biāo)志著市場(chǎng)正從點(diǎn)狀復(fù)蘇向更趨全面性復(fù)蘇轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)基本盤更加穩(wěn)定，表現(xiàn)也更加積極。

　　進(jìn)入二季度，幾個(gè)確定因素正在發(fā)揮作用：一是房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整后購(gòu)房性價(jià)比提升；二是近三年各項(xiàng)利好政策持續(xù)釋放；三是城中村改造、以舊換新等工作為置換需求帶來(lái)新動(dòng)力和新需求。

　　從實(shí)際情況看，當(dāng)前一些樓盤也推出了積極的營(yíng)銷和優(yōu)惠措施。這些因素共同為二季度樓市向好和“金三銀四”行情提供了有力支撐，而除了量的改善，市場(chǎng)情緒的轉(zhuǎn)好更是信心的重要支撐。

　　作者|蔣紫涵|責(zé)任編輯|何夢(mèng)飛

　　主編|何夢(mèng)飛|圖源|VCG、網(wǎng)絡(luò)