專訪清華同衡院長惲爽：城市更新是尋找次優解的藝術

左：清華同衡規劃設計研究院黨總支書記、院長惲爽 右：鳳凰網房產全國總編輯周翔宇

出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪 | 周翔宇

文字 | 陳婷婷

2026年，中央財政繼續支持城市更新行動。

4月16日，財政部、住建部發文繼續定額支持城市更新，申報范圍放寬至地級市，入圍名額縮至不超15個。在工作目標上，今年《通知》更強調“明顯提升城市基礎設施水平，改善老舊片區人居環境”。

這意味著，城市更新行動更進一步深入。今年全國兩會，“高質量推進城市更新”的表述引發行業熱議。相較于去年“持續發力”的提法，用詞之變背后，是頂層設計對城市更新定位的深度調整。

近日，清華同衡規劃設計研究院黨總支書記、院長惲爽在接受鳳凰網《問渠人物》專訪時指出，城市發展已從快速擴張轉向存量提質增效階段，過去的城市更新多以“拆舊建新”為核心，本質是增量思維下的空間替換；而“高質量發展”則要求在有限空間約束下，實現從“規模擴張”到“品質提升”的轉變。

“不再以短期經濟收益為唯一目標，更注重項目長效運營的健康性與可持續性?！?/p>

城市更新2.0：一種尋找次優解的藝術

如何定義當前城市更新所處的階段？“城市更新2.0”這樣的表述多見于各類報道中，惲爽認可“2.0時代”的說法，認為這是行業在價值標準、運作方式和組織邏輯上的系統性躍遷。她指出，這一輪升級離不開三大基礎條件的支撐：

首先是理論與方法的迭代。傳統城市更新依賴經驗判斷，難以精準識別早期問題；而高質量發展階段則通過科學手段實現精準診斷。

其次是現狀盤整的復雜性挑戰提升。過去拿地開發只需關注物理空間，現在必須厘清每一棟建筑的權屬關系、歷史遺留問題、利益相關方訴求等。在她看來，看似簡單的樓道加裝電梯，實則涉及低樓層采光權、高樓層便利性等多重利益博弈?！斑@些隱性問題如果不提前梳理清楚，項目很可能在推進中陷入停滯?！?/p>

千人千面，由此可想城市更新的難度與增量開發相比不可同日而語，但新技術的運用又給出了新的應對方案。

例如人工智能大模型、大數據分析等技術為城市更新提供了“CT掃描”式的精準工具。以北京副中心某老舊小區為例，通過大數據人群畫像分析發現，租戶占比超70%的社區對電動自行車停車位的需求遠高于養老設施，而此前的改造方案恰恰本末倒置。基于精準數據調整方案后，社區擁堵問題得到顯著緩解，設施利用率提升40%以上。

最后是實踐場景的積累。隨著增量空間日益稀缺，存量盤活成為城市發展的核心命題。自然資源部38號文件提出，“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”，進一步倒逼行業轉向存量市場。

惲爽表示，城市更新本質是多方利益的動態平衡過程。與增量開發“白紙作畫”不同，存量更新涉及政府、居民、企業、周邊社區等多元主體，各方價值排序需要協調：例如政府追求公共利益最大化，居民關注生活品質提升，而企業則更看重投資回報效率。

“最終的解決方案往往不是最優解，而是各方都能接受的次優解?！彼岳吓f小區加裝電梯為例，通過“一樓補償、政府補貼、居民自籌”的組合方案，在反復協商中找到利益平衡點，這一模式已在全國多個城市推廣。

資金平衡：從“開發思維”轉向“運營思維”

在多方參與的城市更新格局中，資金、資源與統籌能力成為項目落地的關鍵，也讓市場主體的角色定位愈發清晰。在此背景下，央國企成為城市更新的主力軍。

惲爽指出，央國企具備產業鏈長、資源廣的優勢，能夠調動低成本資金，這為城市更新項目的推進提供了堅實保障。同時，部分央國企自持物業，在項目決策上擁有更高的自主性，能更高效地協調各方資源，推動項目落地。

此外，當前城市更新面臨諸多困境，其中政策與標準的不完善尤為突出。惲爽提到，現行的建設標準多形成于增量時代，面向存量的標準不僅數量有限，且相互之間缺乏銜接，導致項目推進過程中容易出現環節斷裂，時間成本居高不下，一般企業難以承受漫長的盈利周期。

這也間接讓融資能力、現金流承受力更強的央企、國企走到臺前。不過惲爽也指出，城市更新的未來一定是多主體參與，不同企業“各司其職，發揮專長”，因此涉及城市更新的融資手段也應同步更新。

為破解資金難題，惲爽建議采用“資金拼盤”模式，整合中央財政支持、地方資金、自有資金、REITs以及商業資本等多元資金來源，分散各方壓力。此外，她特別強調要將資產增值與運營環節分開核算，過去房地產開發的“快錢”思維，要求項目在短時間內收回成本并盈利，但城市更新項目的運維應聚焦于自身盈虧平衡、服務社會與城市治理，資產增值部分應歸資產所有方，而非讓運維環節背負前期成本。

金融機構也在積極創新，惲爽介紹了某銀行針對城市更新推出的金融產品。該產品打破了傳統的物業抵押模式，將資產與運營方分離，只要運營方具備實力、業績良好且擁有長期租約，就能獲得貸款，為城市更新運營單位提供了資金支持。

關鍵突破：從開發到長期運營的轉變

城市更新正從“開發邏輯”轉向“運營邏輯”，構建從建設到運營再到資產增值的完整鏈條至關重要。惲爽認為，運營的關鍵突破點在于以下幾個方面：

充分授權與專業分工。以景德鎮陶溪川項目為例，她強調了專業運營團隊與充分授權的重要性。景德鎮陶溪川的成功離不開一支獨立專業的運營團隊，在物業方的高度信任與充分授權下，經過十年的深耕才取得如今的成果。

然而，國內不少央國企存在“全能化”傾向，從開發、建設到運營一肩挑，導致效率低下。她指出，專業的人干專業的事，運營團隊長期深耕行業，深諳引流規律，擁有自身的業態資源，能為項目帶來更可持續性的發展。

“城市更新項目沒有統一的成功公式，必須尊重在地文化與服務需求?！睈了硎?，每個城市、每個區域都有其獨特的邏輯，需要運營團隊沉下心來，長期扎根，了解當地的文化、需求與發展脈絡。“城市規劃建設領域，十年才是一個基本的檢驗周期，像清華同衡參與的北京城市副中心、海淀區、景德鎮等項目，都是經過長期堅持才取得成效?！?/p>

隨著景德鎮陶溪川項目在產業激活方面“火出圈”，全國各地爭相效仿。該項目不僅吸引了旅游人口，更重要的是帶動了陶瓷產業的年輕化與產業鏈延伸，留住了年輕產業人口，激活了可持續發展的活力，從傳統陶瓷生產到玻璃工藝、網絡銷售、教學培訓等多元業態，該項目構建了完整的城市產業生態，為城市更新的可持續發展提供了范本。

文化傳承：在保護與利用間尋找平衡

城市更新不僅是物質空間的改造提升，更應成為延續歷史文脈、增強文化認同、促進可持續發展的重要過程。當前的城市更新工作已將?歷史文化保護傳承置于核心地位。?

針對城鎮化和城市更新過程中的歷史文化保護，惲爽指出，我國曾走過“為建設拆文物”的彎路，如今又可能陷入“為保護而保護”的誤區。她認為，真正的保護應讓公眾感知到歷史文化的價值，而非將其束之高閣。當前部分文保項目資金僅能維持基本看護，缺乏宣傳、保護利用的投入，難以實現高質量保護與傳承。

惲爽強調，歷史文化遺產的保護與利用并非“非此即彼”的關系，關鍵是要明確底線，在保護的前提下做好利用、傳承和宣傳。清華同衡專門設立文保分院，依托清華大學百年文保學術底蘊和人才積累，整合多專業資源和跨學科優勢，為歷史文化遺產保護提供從規劃、設計到運營的一攬子解決方案。

針對當前文保相關規劃、標準滯后的問題，惲爽舉例說，現行的文物保護建設控制地帶標準多制定于幾十年前，已難以適應現代建設需求。她呼吁文保標準應與時俱進，在堅守文物保護底線的同時，為歷史建筑的合理利用創造條件，讓文化遺產在使用中實現可持續傳承。

AI助力：效率提升而非替代

面對AI在城市更新中的應用前景，惲爽認為AI將助力城市規劃建設從傳統空間改造轉向“智慧化精準更新”，通過智慧化手段提升居民滿意度，讓高質量生活有路徑可循，這也是城市發展理念的升級，但是它無法完全替代人類。

AI能夠更精準地篩查問題，提高溝通與決策效率，模擬多種方案，減少試錯成本，幫助規劃師從繁瑣的體力工作中解脫出來，更專注于創造性的工作。然而，城市更新涉及多元主體的動態決策與博弈，涉及社會學、人文等“軟因素”，最終的決策與協調仍需人類來完成。

惲爽強調，城市更新的核心是“以人為本”，不僅要關注物理空間的改造，更要滿足人的多元需求，實現經濟、社會、文化、治理的協同發展。無論是AI技術的應用、文保與更新的平衡，還是政策體系的優化，最終都要回歸到“讓城市更宜居、更有溫度”的本質。

在存量時代，城市更新已成為推動高質量發展的主戰場。這不僅是空間的重塑，更是治理模式的創新與發展理念的轉變。唯有以系統性思維破解多元博弈難題，以專業能力平衡保護與發展，以長期主義堅守人文初心，才能真正實現城市的可持續更新與有機生長。