前海招商海晏府開盤賣了9成，壓力給到“觀潮府”？

4月19日，前海招商海晏府開盤選房，據(jù)開發(fā)商海報(bào)消息，賣了9成！

項(xiàng)目位于前海桂灣，本次一次性拿證共151套住宅，全部是建面約139-194㎡大戶型，首批選房房源108套。

海晏府備案均價(jià)約14.2萬(wàn)，定制化精裝交付，單價(jià)區(qū)間12.34-16.12萬(wàn)，總價(jià)區(qū)間1710-3124萬(wàn)。海晏府給出了約93折的優(yōu)惠，折后均價(jià)約13萬(wàn)/㎡。本次推售108套，認(rèn)籌201批，相當(dāng)于2個(gè)人搶1套房。

這一價(jià)格水平顯著高于前海目前在售新盤。

今年3月加推的前海時(shí)代三期尊府備案均價(jià)為10.22萬(wàn)元/㎡，海晏府均價(jià)高出約4萬(wàn)元/㎡。

對(duì)比2023年入市的深業(yè)云海灣、天健悅灣府（限價(jià)9.2-9.7萬(wàn)元/㎡），價(jià)差更是達(dá)到4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/㎡。

而招商的另一個(gè)“地王”項(xiàng)目——深圳觀潮，即將在這周末開盤選房，珠玉在前，壓力一下給到同為招商品牌的寶中觀潮府。

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)平臺(tái)顯示，觀潮府位于寶安區(qū)金科路與海天路交叉口西南200米，是招商聯(lián)合華潤(rùn)置地“雙央企”打造的豪宅項(xiàng)目。

觀潮府是否值得入手，需結(jié)合個(gè)人需求、預(yù)算和偏好綜合判斷，以下是其優(yōu)缺點(diǎn)分析：

優(yōu)點(diǎn)：

1. 稀缺海景資源
   項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)南街坊，東南向可俯瞰前海灣、歡樂港灣“灣區(qū)之光”摩天輪及前海城市天際線，西南向可觀大鏟灣騰訊“企鵝島”海景，是寶安中心區(qū)少有的能實(shí)現(xiàn)一線海景視野的住宅項(xiàng)目，景觀資源稀缺且不可復(fù)制。

2. 低密小高層設(shè)計(jì)
   容積率僅3.4，樓棟為22-24層小高層，相比周邊動(dòng)輒5.0以上容積率的超高層住宅，居住密度更低，空間更開闊，居住舒適度更高。

3. 高得房率與戶型設(shè)計(jì)
   采用新規(guī)設(shè)計(jì)，所有戶型實(shí)現(xiàn)獨(dú)立電梯入戶，南向面寬達(dá)14-20米，配備7.8-9.7米寬景陽(yáng)臺(tái)，部分戶型采用270°轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，得房率接近100%，空間利用率遠(yuǎn)超傳統(tǒng)豪宅。

4. 純粹圈層與私密性
   首推產(chǎn)品最小143㎡起，主力戶型為188-260㎡，還有500㎡頂復(fù)產(chǎn)品，圈層純粹，電梯配比上做到2梯2戶或3梯3戶，實(shí)現(xiàn)一梯一戶，私密性極強(qiáng)。

5. 雙央企品質(zhì)背書
   由招商蛇口與華潤(rùn)置地聯(lián)合開發(fā)，兩家央企在豪宅開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目品質(zhì)有保障，交付和后期物業(yè)服務(wù)更有保障。

6. 頂級(jí)配套資源
   與歡樂港灣僅一街之隔，周邊壹方城、深圳書城灣區(qū)城、寶安青少年宮、灣區(qū)之聲演藝中心等地標(biāo)環(huán)繞，商業(yè)、文化、休閑資源高度集中，生活便利性極高。

缺點(diǎn)：

1. 噪音影響
   項(xiàng)目西側(cè)緊鄰廣深沿江高速，部分樓棟（尤其是西側(cè)樓棟）可能受高速噪音影響，低樓層或靠近高速的戶型噪音問題可能更明顯，對(duì)噪音敏感的人群需謹(jǐn)慎選擇。

2. 海景視線受限
   因限高80米，低樓層可能無(wú)法越過(guò)周邊建筑遮擋看到海景，需選擇中高樓層才能享受一線海景視野，購(gòu)房者在選房時(shí)需仔細(xì)確認(rèn)視線通廊。

3. 地鐵出行不便
   距離5號(hào)線寶華站約850米，11號(hào)線寶安站約1.2公里，1.7公里外的臨海站更遠(yuǎn)，對(duì)于依賴地鐵出行的家庭，步行距離較遠(yuǎn)，通勤便利性相對(duì)較低。

4. 學(xué)區(qū)積分緊張
   小學(xué)學(xué)區(qū)為海韻學(xué)校（小學(xué)部）、寶安小學(xué)、海裕小學(xué)共享學(xué)區(qū)，初中學(xué)區(qū)為海韻學(xué)校（初中部）、海天學(xué)校（初中部）、海旺學(xué)校（初中部）等，海韻學(xué)校小學(xué)部需提前約8年、初中部需提前約10年買房才能滿足最低錄取要求，對(duì)有適齡兒童的家庭入學(xué)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

5. 價(jià)格門檻高
   吹風(fēng)價(jià)13.09-15.38萬(wàn)/㎡，已突破寶安中心區(qū)新房?jī)r(jià)格天花板，總價(jià)門檻較高，143㎡戶型起步總價(jià)約1800萬(wàn)，對(duì)預(yù)算有限的購(gòu)房者壓力較大。

盡管有“雙央企”的品質(zhì)保證，但是房子好不好并不是絕對(duì)的。

若是預(yù)算充足、追求一線海景、低密居住環(huán)境和純粹圈層的買家，且對(duì)噪音和地鐵出行便利性不敏感，觀潮府是值得入手的優(yōu)質(zhì)選擇，尤其適合長(zhǎng)期自住或資產(chǎn)保值需求。

若您是剛需首置、預(yù)算有限、對(duì)噪音敏感或急需解決子女入學(xué)問題，則需謹(jǐn)慎考慮，可結(jié)合其他性價(jià)比更高的項(xiàng)目綜合評(píng)估。