一季度，南京寫字樓市場動能轉換零售物業市場穩健開局

南京，2026年4月20日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2026年一季度南京寫字樓及零售商業市場進行多維度的盤點和解讀。

南京寫字樓市場動能轉換，迎來換租窗口期

2026年第一季度，市場暫無高品質寫字樓新增供應入市，截止目前全市高品質辦公項目存量維持在564萬平方米。季內，辦公租賃需求總體平穩，空置率小幅回落至28.9%，環比下降0.7%，市場整體仍處于供需深度調整階段。

一季度市場租金仍在小幅下探，整體呈現“以價換量，板塊分化，價值重塑”的特征。目前全市平均租金約2.35元/平方米/天，同比下降4.5%，環比下降0.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧等四大重點板塊的租金分別為3.77元/平方米/天、2.69元/平方米/天、3.03元/平方米/天、2.14平方米/天。未來市場將持續處于調整通道中，企業不再單純依賴地段紅利，而是將性價比、產品力與產業適配度等作為選址核心，這種“板塊遷移+以質換價”的雙重流動邏輯，本質上是市場新舊動能轉換的直觀體現。

南京重點板塊租金分布

數據來源: 戴德梁行項目及企業服務部

一季度租賃端市場化成交客戶中，主力成交行業為：金融（31%）、TMT（16%）、能源/電力（12%）、專業服務（10%）、商務商貿（10%），其中能源/電力行業的成交活躍度明顯提升。受存量去化壓力影響，為維持出租率，業主方調整租賃策略，釋放房源給寫字樓運營商，助推存量去化。市場活躍成交面積段為300-500平方米以及500-1,000平方米，租賃動因以搬遷和新設為主。超1,000平方米的大面積承租客戶以運營商、專業服務、金融類型為主，給予裝免期4-6個月不等，部分客戶可“一事一議”。

寫字樓銷售市場的一季度新增供應量僅為0.27萬平方米，成交量為2.42萬平方米，成交均價為15,800元/平方米，銷售成交均價逐步回歸理性區間。部分高凈值客戶正持幣觀望核心區優質資產，大宗交易市場醞釀著潛在的成交機遇。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石表示，一季度，企業租戶對市場租金仍保持相對敏感且決策謹慎，租戶與業主在成本控制與收益平衡間雙向博弈。展望未來，租戶選址不再僅關注租金水平，而是更加重視物業、空調使用時長及運營服務等綜合辦公成本，市場競爭逐步由租金比拼轉向綜合成本與運營服務。部分樓宇已經開始通過增加共享辦公空間、增加軟性服務、提供增值服務等舉措提升項目吸引力。新舊動能轉換也將驅動寫字樓市場加速邁入提質增效的新階段。

南京零售商業市場穩健開局

南京零售物業市場表現穩健，一季度開業的金陵長樂坊為南京優質零售物業市場新增了40,200平方米的供應量，全市總存量增長至806萬平方米。國內外品牌零售商持續在南京擴店，源于時尚、餐飲、潮玩、金飾、體育運動、兒童以及娛樂業態的需求較為活躍。新增供應的入市，以及若干項目內持續的品牌組合調整推高全市平均空置率，使其環比上升0.6個百分點至10.3%。

隨著大量的新增供應集中入市，部分購物中心的業主于本季度降低租金預期，以吸引和留住更多主力租戶品牌，從而提升商場整體的客流量與銷售額。有鑒于此，南京中高端購物中心首層平均租金報價下降至人民幣541.9元/月/平方米，環比下跌2.3%。

展望未來，商業面積總計約2,628,450平方米的中高端購物中心計劃于未來四年入市。鑒于若干知名新項目入市后將加劇競爭，項目間的分化或將進一步加劇。購物中心業主在租金或租賃條件等方面的讓步將更為普遍。

數據來源: 戴德梁行研究部

短期內，在全球經濟與地緣政治格局演進的背景下，消費市場或將面臨一定程度的波動性調整。長期來看，“十五五”時期，南京將深入實施消費提振專項行動，釋放消費潛能。釋放汽車、家電家居、智能終端等商品換新需求；壯大數字消費、綠色消費、健康消費等新型消費，拓寬票根經濟、夜間經濟、賽事經濟、會展經濟、演藝經濟新空間；加快新街口、元通、百家湖、江北新主城、南部新城等商圈提質升級，培育一批特色商業街區；大力發展消費新業態、新模式、新場景，推動文商旅體展演深度融合；孵化“首創金陵”品牌集聚地，打響“首發南京”IP。南京零售市場前景將保持良好。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，展望未來，南京零售物業市場將從“規模擴張”轉向“內涵提升”，存量零售物業將通過優化品牌業態、煥新升級物業設施、多元場景創新、“文化+商業”融合，增強消費者的購物體驗與情感黏性。“十五五”期間，南京將加力提振消費市場，持續打造促銷費活動、發展新型消費、提升商圈能級、促進文商旅體展聯動、推進首發經濟，持續提升南京商業的消費吸引力與輻射力，加速建設國際消費中心城市。

戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經理王飛強指出， 2026年一季度，南京經濟延續了“穩中有進”的向好態勢，展現出極強的城市韌性。在這一背景下，南京正經歷深刻的“新舊動能轉換”，新興產業活躍度顯著提升，逐步接棒成為市場主力需求。隨著南京深入實施“1026”先進制造業集群體系建設，并全力打造“首發南京”等消費IP，城市的產業活力與發展潛力正在加速釋放。戴德梁行將繼續依托全球資源網絡，深度契合南京現代化產業體系方向，通過專業的資產運營與產業咨詢服務，助力南京商業地產市場加速邁入提質增效的新階段

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，2026年作為“十五五”規劃的開局之年，中央明確實施適度寬松的貨幣政策，通過降準降息等工具為實體經濟注入強勁動力，企業經營環境迎來持續優化。南京憑借堅實的經濟基礎與在長三角科創格局中的核心地位，正迎來前所未有的發展契機。我們對南京市場在深度調整期后的長遠發展充滿堅定信心，戴德梁行將持續發揮全域服務能力，與城市共筑高質量發展的新未來。

-結束-

關于戴德梁行

戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有350多個辦公室，擁有53,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2025年公司全球營業收入達103億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力于“戴領無限超越”，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關注我們的官方微信（戴德梁行）。