監護人抵押未成年人共有房產的效力認定

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案情

陳某某和李某是未成年人陳某的父母，三人按份共有案涉房產，其中，陳某的房產份額由其祖父母出資，祖父母表示相關出資系對陳某的贈與。陳某某和李某向劉某借款90萬元，并向劉某出具承諾書一份，承諾將該筆借款用于陳某的教育事宜，用案涉房產為該筆借款設定了抵押。后陳某某和李某將該筆借款用于企業經營。因陳某某和李某未按期還款，劉某向法院起訴，要求陳某某和李某返還借款本息并行使抵押權。陳某以其對父母的抵押行為不知情，抵押行為不符合被監護人最佳利益保護原則為由，主張抵押行為無效。

評析

監護人抵押未成年人共有房產的效力認定涉及未成年人利益保護與交易相對人利益保護的價值衡平。審理此類案件時，既要確保未成年人利益不受損害，也不能隨意限制交易的穩定性。

《中華人民共和國民法典》第三十四條第一款規定：“監護人的職責是代理被監護人實施民事法律行為，保護被監護人的人身權利、財產權利以及其他合法權益等?！钡谌鍡l第一款規定：“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產?！惫P者認為，監護人抵押未成年人的房產份額屬于代理行為，代理的效力取決于該抵押行為是否符合“最有利于被監護人原則”。抵押行為的效力認定不僅關系到未成年人的利益，還關系到相對人的利益保護，故需要考察相對人在抵押時是否盡到審查義務，進而判斷其主觀是否為善意。結合本案例，分析如下：

準確界定房產權屬。未成年人通常不具有獨立的經濟來源，實踐中存在監護人出資購房登記在未成年人名下的情況，此種情況下，房產并非當然屬于未成年人的個人財產，還需要考慮監護人的真實意思予以確定，如房產實際屬于監護人財產或家庭財產，則監護人的處分行為并不必然損害未成年人利益。本案中，未成年人陳某的房產份額來源于其祖父母對其的贈與，屬于其個人財產。陳某某和李某代理陳某處分其個人財產的行為，不應超出“為維護被監護人利益”的權限范圍。

堅持最有利于被監護人原則。對于監護人為其個人債務抵押與未成年人共有房產的行為是否符合未成年人利益的問題，應結合借款的用途予以認定。本案中，陳某某和李某抵押陳某共有的房產，將借款用于企業經營活動，使陳某的財產處于不確定的風險之中，不符合最有利于被監護人原則。

審查相對人的主觀狀態。相對人應當知曉“監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產”的法律規定，就監護人的抵押行為是否符合未成年人利益應當進行審查。實踐中對于相對人的審查義務，存在形式審查和實質審查兩種標準。筆者認為，相對人應在力所能及的范圍內對監護人的抵押行為進行實質性審查。本案中，陳某某和李某抵押時出具了將借款用于陳某教育所需的承諾書，符合形式審查的要求，但僅憑該承諾書無法證明借款的實際用途。劉某明知抵押房產中存在未成年人的份額，亦應當明知抵押行為可能損害未成年人的利益，其僅要求陳某某和李某出具承諾書，不能認定其已經盡到審查義務，難以據此認定其主觀善意。

綜上，陳某某和李某抵押陳某共有房產的行為屬于無權代理，未經被代理人陳某追認，不發生法律效力。

來源： 山東高法

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