北京樓市：瘋了

北京樓市4月呈現“局部熱、整體穩”的分化態勢，部分區域成交激增但價格回調明顯，需理性看待“賣瘋”表象：

成交量結構性激增，核心區與郊區分化顯著

截止4月15日，二手網簽量（成交量）：昨日870套，日均536套，截至目前共8041套。

核心區成交放量但價格回調：海淀北四環（中關村-牡丹園-學院路）作為傳統學區房核心區，4月成交數據顯示房價較2021年高點下跌38%-44%，如中關村東院77㎡三居成交價680萬（單價8.8萬/㎡），較2021年高點1215萬下跌44%，接近2016年水平；黃莊小區82㎡三居成交價736萬（單價9萬/㎡），跌幅41%。西二環展覽路片區65㎡兩居成交價530萬（單價8.15萬/㎡），較高點跌幅39%，學區房保值屬性弱化。

郊區政策刺激下局部升溫：4月30日北京發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，允許五環外多購一套房，推動順義、昌平等郊區改善型項目熱度提升。如順義龍湖御湖境項目五一假期總簽額超1億，143㎡戶型成交占比55%；西五環外九里熙宸項目到訪量環比翻倍，日到訪近百組。

價格走勢分化，二手房“以價換量”主導

二手房均價環比微跌：安居客數據顯示，2026年4月北京二手房均價38357元/㎡，環比下跌0.32%，同比下跌13.58%。核心區如海淀、西城部分學區房價格回調至2016年水平，而豐臺萬源、草橋、麗澤等板塊價格回彈，但趙公口、盧溝橋等河西板塊持續走弱。

新房結構性回暖：4月新房均價50356元/㎡，環比持平，同比微漲2.13%。高端改善盤（如海淀中海安瀾北京16.5萬/㎡）與高得房率剛需盤（如昌平國賢府PARK 5.7萬/㎡）成為價格支撐主力，但多數樓盤價格穩定或承壓。

政策驅動與市場邏輯重構

限購松綁刺激需求釋放：五環外限購優化政策直接釋放改善型需求2025年一假期北京新房成交量同比漲超20%，二手房日均成交量同比增長43%，帶看量同步增長，預計2026也會延續。

市場邏輯轉向“價值重構”：過去“閉眼買房”時代結束，地段、產品、配套成為核心考量。核心區學區房價格回調，而豐臺、通州等區域因產業支撐（如麗澤商務區）或配套成熟（如通州萬達）呈現結構性回暖。

風險與挑戰：分化加劇與政策持續性

結構性風險：核心區學區房價格回調壓力仍存，非核心區庫存去化壓力大。如海淀北四環部分房源價格回歸2016年水平，而遠郊板塊（如通州馬駒橋、臺湖）持續下跌。

政策依賴與經濟基本面：當前成交激增部分源于政策短期刺激，長期需關注經濟基本面、人口流入及供需關系變化。若政策退坡或經濟下行，市場可能再次調整。

北京樓市4月“賣瘋了”是政策刺激、需求釋放與結構性分化的綜合結果，但需理性看待成交量的短期激增。未來市場將呈現“核心區回調、郊區分化、政策托底、長期回歸價值”的趨勢，購房者需結合自身需求及區域特性謹慎決策，避免盲目跟風。（個人觀點，僅供參考）