“新?lián)Q門禁兩年不到就癱瘓！”滬上小區(qū)百萬元工程引質(zhì)疑，公共收益－49.4萬元→

中涇路18弄新涇苑的多位業(yè)主向“新民幫儂忙”微信公眾號求助，小區(qū)業(yè)委會突然下發(fā)征詢單，擬從公共收益中支取3.1萬元用于綠化修剪，此舉引發(fā)普遍質(zhì)疑。更讓業(yè)主震驚的是，隨后的查賬結(jié)果顯示，小區(qū)公共收益不僅無盈余，反而負(fù)債數(shù)十萬元，背后竟是前幾年兩項改造項目耗費(fèi)近百萬元所致。

其中一個智能門禁項目，剛裝好不到兩年就形同虛設(shè)。公共收益是小區(qū)的“養(yǎng)老錢”，怎么能這樣“不明不白”？

公共收益

竟然負(fù)債

業(yè)主沈先生告訴幫忙君，就在3月底，他們收到了業(yè)委會下發(fā)的一份征詢單，說因?yàn)榻拥搅斯╇姴块T的整改通知，所以要對小區(qū)的樹木進(jìn)行修剪，并公布了費(fèi)用清單和施工單位。

修剪20棵樹，居然要花費(fèi)3萬多元，而且這筆費(fèi)用還要從小區(qū)的公共收益中支出，實(shí)在是不合理。

綠化修剪征詢單

幫忙君在這份征詢單上看到，新涇苑內(nèi)樹木生長過高，已嚴(yán)重影響高壓線路正常運(yùn)行，存在極大安全隱患，現(xiàn)要求配合修剪相關(guān)樹木。具體費(fèi)用如下：20棵樹木修剪費(fèi)16000元，10車樹枝清運(yùn)費(fèi)15000元，總計31000元。本次施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司，相關(guān)費(fèi)用將從公共收益中支出。

綠化修剪為何不請專業(yè)的修剪機(jī)構(gòu)，這筆支出為何要用到小區(qū)的公共收益？

不少業(yè)主對這項征詢提出疑問，在向?qū)俚叵嚓P(guān)部門發(fā)出訴求后，經(jīng)核查得到了這樣的處理意見：修剪樹枝屬于物業(yè)常規(guī)業(yè)務(wù)范圍，不需要動用公共收益，征詢理應(yīng)無效。

綠化修剪征詢被叫停后，業(yè)主隨后查詢小區(qū)公共收益發(fā)現(xiàn)，不僅沒有盈余反而還有數(shù)十萬元的欠債。根據(jù)業(yè)委會公布的小區(qū)公共收益收支明細(xì)，截至2024年12月，新涇苑小區(qū)公共收益累計余額為－49.4萬余元。而在“上海物業(yè)”小程序上，新涇苑小區(qū)2025年前三季度的公共收益，每季度均顯示為“停車費(fèi)收入1000多元”。

小區(qū)的公共收益主要由停車費(fèi)構(gòu)成，還有廣告費(fèi)等，每年都有60萬元左右的收入。

公共收益顯示負(fù)債49萬多

一季度公共收益顯示1000多元

業(yè)主們給幫忙君算了一筆賬，小區(qū)業(yè)主停車位300個，月租金100元；租戶停車位114個，月租金150元，一年光停車費(fèi)就有近60萬元的收入。然而，這些收入在公示表上卻成了一筆糊涂賬，錢究竟去了哪兒？為何還有巨大的虧空？

百萬工程

引發(fā)質(zhì)疑

業(yè)主進(jìn)一步查賬后，終于弄清小區(qū)公共收益“負(fù)債”的原因所在。原來，在前幾年間，小區(qū)相繼進(jìn)行了兩項“提升品質(zhì)”的改造工程，總花費(fèi)近百萬元，都是從公共收益中支出——

■ 第一個工程是2023年1月進(jìn)行的門禁改造，為小區(qū)安裝智慧社區(qū)系統(tǒng)，包括智能單元門禁和樓宇對講產(chǎn)品，每套設(shè)備價值5760元，共85套，總金額為489600元，施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司；

■ 第二個工程是2023年3月進(jìn)行的小區(qū)中心廣場改造，費(fèi)用為43.2萬余元，施工單位同樣是上海上斤建筑裝潢有限公司。

業(yè)主們指出，兩個大項目說是為了提升小區(qū)品質(zhì)，花錢不少但是質(zhì)量堪憂。

新?lián)Q的智能門禁使用不到2年就出了問題，很多都癱瘓了，根本沒辦法使用。中心廣場改造也只是把原來廣場上的地面磚，新做了橡膠地坪，并將喬木和健身器材移了位置，改造過程中還造成廣場上兩棵大樹“死亡”。

而對于這兩個耗費(fèi)近百萬元的改造項目，不少業(yè)主回憶，當(dāng)初的征詢過程幾乎沒有印象。

不少門禁已經(jīng)癱瘓形同虛設(shè)

廣場鋪設(shè)的橡膠地坪

新涇苑是一個房齡已超過25年的老小區(qū)，共有80多幢樓，有上千住戶，物業(yè)費(fèi)0.8元/平方米。幫忙君在小區(qū)看到，小區(qū)樓棟整體外觀較為老舊，門洞鐵門已經(jīng)銹跡斑斑，門上安裝著名為“阿瑞斯智能”的門禁系統(tǒng)，原本是刷卡才能開門，但幫忙君隨手一拉就開了門，還有些門禁按鍵已經(jīng)失靈，也沒人修理，鐵門索性就開著。小區(qū)的中心廣場，面積有數(shù)百平方米，鋪了一層綠色和棕紅色的橡膠地墊，地墊部分已經(jīng)起皮，保養(yǎng)狀況并不是很好。廣場上的幾棵大樹被隔離保護(hù)起來；廣場旁邊則是健身區(qū)域，分布著一些健身器材。

兩項改造的施工方都是同一家公司，而且項目根本就沒有公開招標(biāo)，也沒有進(jìn)行三方比價。

據(jù)業(yè)主們講述，他們查詢發(fā)現(xiàn)，施工單位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多剛一成立就接了小區(qū)兩個總價上百萬元的工程，甚至小區(qū)智能門禁的實(shí)際安裝時間還在該公司成立日期之前，認(rèn)為工程存在“內(nèi)定”的情況。更加可疑的是，在物業(yè)及業(yè)委會提供的相關(guān)項目合同和工程結(jié)算審批表等文件中，雖然有物業(yè)和業(yè)委會的簽名蓋章，但均沒有填寫具體的日期。

文件蓋章無日期

業(yè)主期盼

規(guī)范管理

采訪中，業(yè)主們表達(dá)了極大的擔(dān)憂：

兩個改造項目就花費(fèi)近百萬元，造成我們小區(qū)的公共收益欠債近50萬元，要是再出現(xiàn)需要應(yīng)急維修花錢的地方，該怎么辦？

針對在公共收益“查賬”中發(fā)現(xiàn)的種種問題，業(yè)主們向相關(guān)部門反映，但收到的回復(fù)稱：經(jīng)核實(shí)，小區(qū)中心廣場改造和門禁系統(tǒng)更新兩項工程已做過審價，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過，相關(guān)收入支出均經(jīng)業(yè)委會和物業(yè)雙方確認(rèn)。因相關(guān)施工款項尚未結(jié)清，現(xiàn)采用分批支付方式向施工方支付，小區(qū)入賬的公共收益為抵扣工程款和日常支出后的金額，相關(guān)明細(xì)已經(jīng)業(yè)委會確認(rèn)，未發(fā)現(xiàn)小區(qū)有百萬元公共收益去向不明的情況。

物業(yè)管理法律專家黃友健指出，按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的更新或改造工程，實(shí)行工程審價制度，如果涉及金額較大的，應(yīng)該進(jìn)行公開招投標(biāo)或者三方比價。對于公共收益的支取也有嚴(yán)格規(guī)定，必須是收支兩條線，不得賬外抵扣。使用公共收益用于小區(qū)改造工程的，必須經(jīng)過業(yè)主大會同意。如果業(yè)主對征詢過程、表決結(jié)果存疑的，可以向相關(guān)部門要求公開，甚至可以向法院提起“知情權(quán)”訴訟。

此外，今年4月起正式實(shí)施的《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》規(guī)定，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處醒目位置公開小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生公共收入的項目清單。公共收入賬戶的收支明細(xì)賬目留存在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處備查，接受業(yè)主、街鎮(zhèn)和房屋行政管理部門的監(jiān)督。

為此，新涇苑業(yè)主期盼，小區(qū)的公共收益能在更加規(guī)范的管理之中，更有效地發(fā)揮作用。對此，幫忙君將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 李曉明

攝影 | 李曉明 受訪者

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

編校 | 楊葉