高盛稱滬深樓市或2026年底觸底，銀行房貸數據仍待修復

來源：第一財經

近日，高盛發布報告預測，上海和深圳樓市將于2026年底率先觸底，房價有望在2025年底至2028年底期間上漲15%。這一樂觀判斷隨即引發市場熱議：樓市拐點真的來了嗎？

第一財經從業內了解到，積極信號正在增多，一方面，香港樓市提前回暖，深圳、上海二手房成交量大幅攀升，部分機構對供應收縮后的止跌回穩抱有信心；國家統計局數據顯示，一季度商品房銷售面積降幅收窄，商品房待售面積出現51個月以來首次下降；央行數據亦顯示，一季度住戶中長期貸款增加4607億元。

另一方面，銀行財報顯示，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額全線負增長，同比減少合計約7000億元，“提前還貸”現象尚未消退。

多位受訪業內人士亦對房貸風險謹慎樂觀。有專家指出，下階段需重點觀察居民還款能力和意愿變化，這背后對應的是收入預期和房價走勢。若預期損失進一步提升，部分銀行可能需要增提減值準備。

庫存壓力正在緩解，銷售數據亦有改善

高盛近日發布報告稱，上海和深圳兩個城市房地產市場或將在今年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月，房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

高盛特許金融分析師王毅認為，在人口結構、收入水平、購房承受力與供應量這四大核心住房復蘇驅動因素上，上海、深圳展現出最為強勁的競爭力。盡管兩地市場均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房貸利率），但其息差（租金收益率減去房貸利率）已處于過去十年最緊縮水平。此外，與香港類似，股市回升可能帶來的財富效應將成為關鍵推力。

供應量的變化也為這一判斷提供了支撐。中信證券在研報中指出，在政策的作用下，加之基數的原因，預計2026年全年房地產開發投資雖然仍將下降，但降幅將有望逐月收窄。新房可售貨值明顯減少，有助于住宅市場止跌回穩。

根據國家統計局近期披露數據，截至3月末，商品房待售面積7.86億平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積5.9億平方米，下降1.8%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這一輪庫存增加始于2021年7月，已持續51個月。其間庫存一直為正增長。而今年3月份庫存首次下降，且趨勢明顯，表明庫存壓力正在緩解，出現質的變化。

近期關于樓市的討論升溫，或在于部分區域已提前出現回暖跡象。高盛統計顯示，香港房價自2021年9月峰值下跌28%后,已從2025年3月的低谷反彈8%。相比之下，上海和深圳分別從峰值水平下跌39%和41%，但今年以來復蘇有限，僅從2026年1月的低點小幅反彈1%。

第一財經記者注意到，今年以來，上海、深圳等多地房地產成交量已經出現明顯變化。據上海市房地產交易中心數據，4月6日至4月12日，上海二手房網簽成交量達到7342套。其中，4月11日網簽成交量為1632套，創近5年上海二手房單日網簽成交量新高。據深圳市房地產中介協會數據，3月份深圳全市二手房錄得7225套，環比大幅增長151%。

一季度樓市銷售數據亦有改善，“小陽春”態勢初顯。根據國家統計局近期公布數據，一季度全國新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%，降幅較1~2月均有所收窄。

銀行房貸余額變化尚不明顯

與二手房成交量回升相比，銀行個人住房貸款余額的變化尚不明顯。從已披露數據來看，房貸市場尚未出現明顯的整體回暖。

從已披露的財報數據來看，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額合計超25萬億元，較2024年末減少約7000億元。

具體來看，建設銀行以5.99萬億元的個人住房貸款余額居首，工商銀行以5.88萬億元緊隨其后，農業銀行、中國銀行的個人住房貸款余額分別為4.82萬億元、4.57萬億元，郵儲銀行和交通銀行個人住房貸款余額均未超過2.5萬億元，分別為2.37萬億元、1.44萬億元。

同期，六大行個人住房貸款余額均為負增長。Wind數據統計顯示，郵儲銀行降幅最小，為0.37%；交通銀行、中國銀行分別下降1.65%和1.89%；工商銀行、農業銀行、建設銀行降幅較大，分別達3.41%、3.38%和3.18%。

將目光放到所有上市銀行，信貸結構“去地產化”仍在持續。2025年，銀行繼續收縮地產相關風險敞口，開源證券研報顯示，國有行房地產貸款（對公、個人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。對公方面，持續加大對制造業、基建、普惠等領域的投放，更審慎介入對公地產項目授信，新發貸款標準或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入預期和提前還貸行為，按揭貸款增長乏力，銀行同步壓降高風險敞口。與此同時，部分銀行將零售資源向消費貸、經營貸等非房領域傾斜。

深圳一位房地產開發商營銷端人士告訴第一財經，雖然咨詢量有所增加，但實際轉化為貸款申請的并不多，客戶仍持觀望態度。“整體感覺與2024年下半年相比變化不大”。

在她看來，看房的人和咨詢的人多了，但真正走到貸款申請環節的買家仍會因為收入預期、房價走勢等不確定因素，而選擇暫時觀望。從看房到簽約再到貸款，每一個環節都可能出現客戶猶豫和流失。

另一名華南區域國有大行業務人士則表示，近年來，提前還貸現象仍然時有發生，可能未必會集中在某個階段，但基本每個月都有咨詢提前還貸事宜的客戶，尤其是在春節前后、年終獎集中發放的階段。

不過，一季度數據已出現回暖跡象。央行公示數據顯示，一季度人民幣存款增加13.73萬億元。其中，住戶存款增加7.68萬億元；一季度人民幣貸款增加8.6萬億元。分部門看，住戶貸款增加2967億元，其中，短期貸款減少1640億元，中長期貸款增加4607億元。

銀行高管的表態也印證了這一趨勢。交通銀行副行長周萬阜在業績發布會上表示，進入3月以來，按揭進量明顯上升。“這應該是房地產市場企穩的一種信號，相信這樣下去房貸能在今年走出負增長，逐步實現正增長，從而帶動整個零售貸款實現預期增長目標。”他表示。

工商銀行副行長姚明德預計，2026年貸款收益率將延續下行趨勢，但降幅顯著收窄。今年以來，該行對公貸款、個人住房貸款等貸款新發放利率已出現企穩態勢。

謹慎樂觀看待當前房貸風險

在樓市企穩信號尚不明朗的背景下，銀行房貸風險是否已經走出高位釋放階段，成為市場關注的另一焦點。

開源證券研報顯示，2025年下半年，個人房貸預期損失覆蓋倍數加快下行，部分行出現零售房貸不良額增加、預期損失增加、減值準備減少的現象，主動少提平滑利潤及核銷處置力度加大或是主因，此現象或反映現階段房貸動態風險仍在釋放。

開源證券銀行業首席分析師劉呈祥從個人房貸風險三要素進行分析。風險暴露（EAD）與客戶結構方面，各行在低違約概率區間的集中度普遍提升。平均違約概率（PD）整體穩定，小幅上行，國有行在1.7%~3.0%范圍。平均違約損失率（LGD）：普遍上行。這一趨勢反映了個人房貸回收端的系統性壓力：一是抵押物價值承壓；二是清收周期拉長，司法拍賣、協商重組等處置流程耗時增加，侵蝕回收率。

“下階段需重點觀察居民還款能力和意愿變化（對應收入預期和房價），若預期損失進一步提升，部分銀行或存增提減值準備需要。”劉呈祥指出，看好地產形勢在2026年企穩，房價若沒有進一步大幅下跌，將謹慎樂觀看待當前房貸風險。

市場也在期待政策端能提供更多支撐。其中，房貸貼息政策是否會在更多城市落地，成為近期討論較多的話題。

從國際經驗看，目前國際上多個國家或地區設有住房信貸支持政策。例如，中國香港的“居所貸款利息扣除”政策、美國面向退伍軍人的低息貸款及住房可負擔修訂計劃（HAMP），以及日本由住宅金融支援機構推出的長期固定利率貸款產品等，均通過貼息、減稅或優惠融資等方式緩解居民購房壓力。第一財經此前曾報道，國內也有多個城市試水購房貼息政策。

東吳證券分析師李勇指出，試點城市的監測數據體現了房貸貼息政策在短期內對激活市場需求、穩定市場預期發揮了顯著作用。既減少了居民提前還款行為，也在一定程度上緩解了銀行因凈息差收窄帶來的經營壓力。然而，政策效果呈現明顯的“脈沖式”特征，具有短期性與波動性。

李勇進一步指出，貼息政策應被視為一項在特定階段有效的戰術性工具，其最終效能取決于能否與供給側改革、宏觀收入改善等政策形成合力，共同推動市場走向新的平衡。