夏亦豐：當前房地產市場形勢與2026年展望?| 2026觀點年度論壇

本文為夏亦豐女士在2026觀點年度論壇發表的演講。

夏亦豐（中銀證券房地產行業首席分析師、副總裁）：大家好，感謝各位堅持到現在。今天我作為演講環節的最后一位分享嘉賓，圍繞當前房地產市場形勢與 2026 年展望展開交流，我盡量壓縮時長，聚焦干貨內容。

首先，大家近期最關心的問題是：樓市“小陽春”是否真的已經到來？

從過去幾年歷史數據來看，當前全國整體成交處于下行通道，二手房成交占比在持續提升。2025年全年數據顯示，一二手房整體成交面積同比下滑5%，其中新房持續走弱，二手房成交占比不斷提升，核心原因是市場以價換量，從價格層面能明顯看到，二手房價格跌幅高于新房。

近期市場對“小陽春”的討論聲音增多，其中對上海成交數據討論最多，因為上海3月份二手房成交量突破3萬套。但整體市場的情況，我們還是要理性客觀看待。3月47城新房成交環比增長85%，但同比仍下降4%，不過降幅收窄18個百分點，環比對比一二月份參考意義有限，因一二月份本就屬于淡季，同比數據更能反映真實市場情況，整體并未達到市場渲染的強勢水平。23城二手房成交環比增長49%，同比同樣下滑，并且降幅擴大3個百分點。截至3月月度數據，整體新房與二手房均未呈現市場渲染的強勢態勢。

從數據拆分來看，3月1-4周新房、二手房成交環比持續上漲，前兩周新房同比有所改善，但后兩周成交再度走弱，二手房同比降幅逐步收窄。整體來看，3月下半月市場動能并未持續上行，反而出現回落降溫。更關鍵的問題是，小陽春行情能否在4月份持續。市場分化較大，我們重點觀察北上廣深四個一線城市的表現。

北京3月新房成交同比下降37%，降幅擴大11個百分點，成交量不足歷年3月均值的一半。二手房成交量高于歷史均值4%，但同比仍為負增長，相較去年同期依舊偏弱。

上海在全國市場中表現相對突出，呈現“一枝獨秀”的態勢。3月新房成交同比下降8%，降幅收窄6個百分點，但仍低于歷史均值；二手房同比增長3%，實現由負轉正，超出歷史均值22%，修復幅度顯著高于北京。

深圳3月新房同比下降近50%，盡管降幅有所收窄，但整體跌幅依然較大；二手房同比同樣下滑，新房與二手房成交量均低于歷史均值，與北京、上海表現差異明顯。

廣州3月新房同比增長8%，增速提升35個百分點，雖仍低于歷史均值，但新房修復態勢出現。二手房成交同比增長6%，增速提升14個百分點，成交量超出歷史均值22%，與上海較為一致。

單看3月數據，廣州在新房、二手房市場上的表現均較為亮眼。

價格方面，70城新房與二手房價格已連續下跌30余個月，2026年2月環比降幅有所收窄，釋放出積極信號。但歷史上也曾出現過短期回升后再度下行的情況，類似2025年一季度小陽春后的走勢，因此后續仍需持續觀察。

跟蹤價格走勢，可將二手房房價環比增速作為核心錨點。該指標歷史最低點為-1%，分別出現在2014年與2024年；若進一步跌破-1%，市場或出現慣性下跌；若在-1%上方企穩并回升，則釋放積極信號。

分城市來看：

北京2月新房價格環比增長0.2%，結束了2025年10月至2026年1月連續4個月下跌態勢；二手房價格環比增長0.3%，結束了2025年4月至2026年1月連續10個月下跌態勢，與70城整體走勢保持一致。

上海新房價格自2019年8月以來始終保持上漲或持平，未出現下跌情況，2月環比增長0.2%；二手房價格環比增長0.2%，結束了2025年5月至2026年1月連續9個月下跌態勢。

深圳新房、二手房價格仍下跌，但降幅收窄，環比增速分別為-0.3%、-0.4%。

廣州2月新房價格環比持平，結束了2025年2月以來連續12個月下跌態勢，二手房價格環比雖持續下降，但降幅收窄至0.5%。

整體來看，四個一線城市整體表現趨于一致，非核心城市市場壓力相對更大。

由此延伸出一個關鍵問題：價格何時企穩，這也決定了開發商的春天何時到來。行業難以回歸過往規模，但最艱難的階段正逐步筑底，價格對房企與市場均是核心指標。根據統計局數據，2025年商品房銷售均價相較2023年高點已下跌9%。房企競爭壓力加劇，需要以產品力、品質作為核心支撐。

當前一二手房價差持續收窄，二手房跌幅更大，性價比持續凸顯，購房者選房時會同步對比新房與二手房，進一步加大新房銷售壓力，房企不僅要與同業競爭，還要與二手房業主競爭。不過近期核心城市低總價段二手房議價空間收窄，但高總價段情況暫未看到特別明顯的改善。

當前市場價格層面的核心矛盾仍是高庫存。庫存需重點關注新房與二手房兩類指標，以往行業分析較少納入二手房庫存；而在房價下行、業主掛牌量增加、需求走弱的背景下，二手房庫存已形成對新房市場的明顯擠壓。

根據數據，42個重點二手房城市當前掛牌量對應的去化周期為35個月，顯著高于新房庫存去化周期。

新房庫存分為四個口徑：

一是非常廣義的土地庫存，即已成交未開工土地，去化周期近60個月，參考價值有限；接下來幾個口徑會更常用。

二是廣義庫存，即已開工未售房源，去化周期超兩年；

三是現房庫存，去化周期接近兩年；

四是狹義庫存，即已取證未售房源，去化周期同樣超過兩年。

重點來看廣義庫存（已開工未售房源）：2016-2018年行業實現成功去庫存，是由需求提振驅動，因此庫存與去化周期同步下行。此后庫存再次回升，在2020年8月庫存階段性見頂后，再次回落，但去化周期持續上行，24年小幅回落後再度回升。庫存面積與去化周期出現這種背離，核心原因是此輪庫存的是下降由供給收縮所致。開發商減少新開工與拿地，整體供應量降低，并非需求驅動的去庫存，難以形成正向循環。

目前行業整體庫存去化周期仍超兩年，壓力偏高。現房庫存持續走高，住宅新規落地后產品競爭加劇，得房率等營銷維度比拼激烈，老舊房源去化難度加大。已取證未售的狹義庫存去化周期攀升，這類庫存也是開發商資金沉淀的重要來源，也是引發資產減值、拖累房地產滾動開發投資的關鍵因素。

一二手房合計庫存規模仍然較大，其中二手房占比近七成，對新房市場擠壓加劇，整體去化周期達到31個月。庫存問題未得到有效解決，市場很難出現明確的反彈拐點，重點城市月度掛牌量基本平穩，當前市場只能看作處于筑底階段。

我們認為，市場修復的核心關鍵還是在于居民信心與預期，收入與就業預期直接影響購房能力與意愿。2025年四季度以來就業預期小幅改善，居民信心略有修復，國家相關信號也在強調“穩預期”，我們也期待后續有新的動作。

房企發展機遇方面：土地市場總價連續5年下滑，低能級城市土地成交大幅萎縮，二三四線都處于萎縮狀態。一線市場相對平穩，百強房企拿地強度逆勢回升，部分房企實現突圍。

2021年至2025年行業格局變化清晰：

綠城銷售排名持續提升；

金茂2023年略有調整，2023年至2025年穩步上行，2025年銷售規模實現正增長；

地方國企中，建發、越秀、華發表現突出。建發2022年躋身頭部陣營后持續上行；越秀2022年至2024年大幅提升，2025年小幅回落；華發2025年排名略有調整，整體保持強勢。

保利置業2023年以來拿地、銷售表現強勁，重點布局上海及核心一二線城市，銷售排名從2021年的60名躍升至第15名。

接下來看房企的發展機會：

頭部四家央企--保利發展、中海、華潤、招商蛇口，經營保持穩定，在本輪行業格局調整中卡位精準。此前部分混合所有制企業與民營企業逐步退出，這四家央企憑借穩健性占據優勢。

綠城、金茂則呈現成長性與穩定性兼具的特點。

快速成長型房企主要分為三類：地方國企、小型央企，以及建筑系企業。從市場表現來看，建筑系房企批量崛起，核心原因是這類企業較早建立了獨立的開發品牌。

當前行業格局呈現四大央企領銜、中小型央企與地方國企攀升、建筑系房企上榜的態勢。

從2026年政府工作報告及“十五五”規劃來看，房地產行業仍存在機遇。

今年政府工作報告釋放兩大關鍵信號：

一是首次提出加強初婚初育家庭住房保障，預計后續將針對性的在購房、租房等環節出臺更多支持政策；

二是將“加快構建房地產發展新模式”調整為“深入推進”，意味著新模式整體框架已基本形成，后續基礎制度、配套政策與監管措施將加速落地。

未來兩三年內，房地產發展新模式的相關安排有望持續推進完善，其余政策方向多延續此前提法。受時間限制，政策部分就重點解讀這兩點。

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