三道紅線下，融資“井噴”，龍光、奧園、金科等房企高管“變動”

2021年開年，房企高管涌現“離職潮”、房企融資“井噴”……

對于這些現象的出現，業(yè)內普遍認為，在“三道紅線”緊逼下，房企融資壓力加劇，經營壓力倍增，或成為地產高管離職的主要原因。

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2021房企償債規(guī)?；蛲黄?萬億大關

回顧2020年房地產融資環(huán)境，經歷了由“松”到“緊”的階段性變化。

根據貝殼研究院統(tǒng)計，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。

自2018年房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩年增速收窄，金融調控效果顯現，金融體系的穩(wěn)健性不斷提升。

縱觀2020全年，房企信用債融資規(guī)模和凈融資規(guī)模均呈現出較為明顯的“前高后低”的特征。

來自億翰智庫的數據顯示，受疫情影響，融資監(jiān)管有所放松，4月份的信用債的總發(fā)行量和凈融資額分別為1038.24億元和719.92億元，均創(chuàng)下自2016年以來的新高。

此后隨著房地產市場的逐漸恢復，融資監(jiān)管亦趨緊，信用債發(fā)行量和凈融資逐步回落。8月份“三道紅線”的設置和下半年償債高峰期的到來讓融資形勢更加嚴峻，自8月份開始，凈融資額已連續(xù)5個月為負，房企的融資形勢較為嚴峻。

12月31日，央行、銀保監(jiān)會調整房地產銀行業(yè)金融機構貸款比例，對銀行業(yè)金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，這也意味著金融監(jiān)管繼續(xù)“嚴陣以待”，融資新規(guī)對房企在債券融資端的影響逐漸顯現，整體發(fā)債規(guī)模增速短期將受到抑制。

附：融資排行榜

在趨緊的融資環(huán)境下，房企償債壓力加劇。來自貝殼研究院數據顯示，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億，同比增長28.7%，2021年到期債務規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規(guī)模。

在周期性影響下，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態(tài)。

進入2021年，1月上旬房企密集“發(fā)債”。

據克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，截至2021年1月13日，共有32家房企發(fā)行債券，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍光、建業(yè)等多家房企，募集金額合計約735.22億元，融資量較大，同比增長25%。其中境外發(fā)債86.52億美元，同比增長24%，境內發(fā)債175億元，同比增長27%。

房企為何密集發(fā)債？克而瑞研究中心分析指出：

一方面由于近期美元貶值，且全球流動性進一步寬松，疊加年初機構額度寬松等多重因素下，房企發(fā)債意愿較強。

另一方面，則在于房企2021年面臨歷史上最高的到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發(fā)債。

據不完全統(tǒng)計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。

同時，截至目前房企的發(fā)債情況來看，房企在未來三年內均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。

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2021年初房企涌現高管“離職潮”

在房企密集發(fā)債的同時，“高管離職”也成為2021年開年頗受地產行業(yè)關注的話題。

文君綜合媒體報道不完全統(tǒng)計，截至1月18日，目前宣布高管離任的企業(yè)已超過18家。

比如，龍光集團執(zhí)行董事吳劍、榮盛發(fā)展副總裁張志勇、新城控股董事長兼總裁王曉松、奧園集團副總裁、財務總監(jiān)陳志斌、金科集團董事長蔣思海、中南置地副總裁韓石等房企高管均有變動。

由上述表格我們可以看到，絕大多數房企高管離職，不在原單位繼續(xù)任職，選擇跳槽到別家房企，像金科集團內部大換防，在業(yè)內的案例較為少見。

近日，在一系列房企高管離職“風波”中，關注度最高當屬2021年元旦前一周，短短7天內，5家房企總裁接連離職。

（圖片來源：朋友圈）

①實地集團總裁劉森峰離職，辭職后將升格為實地集團高級事業(yè)合伙人，任職期僅一年多時間。

②桂林百強房企彰泰集團，董事長兼總裁張巧龍離職，不再擔任總裁，保留事業(yè)合伙人和執(zhí)行董事的名譽。張巧龍曾任藍光發(fā)展首席執(zhí)行官，2020年5月，加盟彰泰，任職期半年多。

③領地集團總裁許曉軍離職，官方宣布其轉為外部事業(yè)合伙人。2019年12月加入領地，任職期剛滿1年。

④正榮總裁王本龍辭任三巽集團總裁一職，接下來他很可能自己創(chuàng)業(yè)，2019年12月加入三巽集團擔任地產板塊總裁，在不久后，便升任為三巽集團總裁，在公司待了1年。

⑤禹洲集團總裁許珂離職消息實錘。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一些企業(yè)換帥是主動調整，一些企業(yè)管理層的更換則可能是被動的，因完成既定銷售目標的業(yè)績壓力比較大，房企高管辭職在所難免。

一般而言，房企高管離職潮與市場行情相關度很高，2020年融資總體偏緊，并且“三條紅線”的壓力之下，業(yè)績不達預期往往會導致銷售類高管離職。

進入2021年，隨著房地產償債壓力更大，房企要想健康良性發(fā)展，除了發(fā)債以外，應加強銷售回款，增加自有現金，后期應更加專注企業(yè)自身的經營管理，向經營管理要效益，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實現有質量的增長。

來源：文君言，部分數據素材引用：億翰智庫、克而瑞研究中心、貝殼研究院，轉載請注明以上信息！