業績增長超預期 融創給出一份意外驚喜

作為頭部房企和過去幾年最大的行業“黑馬”，3月12日，融創中國（01918.HK）率先發布了2020年全年業績。這份明顯早于往年慣例發布的年報，或許無意中透露出融創十足的早早交卷底氣，也給市場的投資者一份意外驚喜。

資本市場給出積極回應。業績發布當日，融創中國股價一路上揚，盤中最高價格漲到33.7港元，漲幅達到11.4%。截至當日收盤，漲幅達7.1%至32.4港元。

1

我們來看一下這份讓市場大感意外的年報里，幾個重要的核心數據：

2020年全年，融創錄得營業收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

橫向對比來看，2020年，融創合同銷售額5753億元，穩居行業第四，核心城市保持領先優勢，其中在12個城市銷售金額排名第一，另有25個城市排名前五。

尤其值得一提的是，去年中報還是踩中“三道紅線”的融創，截至年末時，在短短的半年時間內，融創已經有兩項指標轉綠，綜合指標超預期降至“黃檔”。融創解除警報的速度，讓業內大呼意外。

按照三道紅線的標準，2020年底，融創凈負債率已大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率下降至78%。

如此快的降杠桿速度，著實讓市場既意外，又驚嘆不已。

對于這個超預期的成果，融創中國首席財務官高曦稱：集團加大了銷售，快速調整了資本結構，降低了杠桿率。

融創中國行政總裁汪孟德也表示，2020年三個指標有大幅度的優化，其中有兩個指標已經達標。他還強調，到2023年公司的債務指標還會持續優化，最后一個指標會在2022年提前完成。

融創用實際行動積極回應了政策調控，表達了自己降杠桿的誠意。

在2020年度業績發布會上，融創中國董事會主席孫宏斌直言：“我是支持調控的，不調控的話這個行業沒辦法干了，不調控的話房價和地價都要上天了。不調控的話，對開發商來說地價比房價漲得快，賺不了錢，老百姓也買不起。不調控對誰都沒好處。”

老孫果然一如既往地展現了自己“耿直BOY”的性格。

2

融創的玩法，細細琢磨一下，還是有諸多可圈可點之處，也值得同行們抄一下作業。

不可否認的是，隨著行業集中度和成熟度越來越高、監管越來嚴，隨之而來的是，市場對房企的綜合能力要求也越來越高。對于房企來說，如何正確研判市場、穩扎穩打，才是能否穿越行業周期重要條件。

從融創2020全年業績的成效來看，其做到了營業收入大幅增長、盈利能力大幅提升。尤其是銷售在市場逆境中依然保持了持續快速增長，并在核心城市保持領先地位。

例如，融創在全國55個城市中，2020年銷售金額排名前十，其中在12個城市中排名第一、在25個城市中排2-5名、在另外18個城市中排6-10名。

能做到這一點，離不開的是融創多年來一貫卓越的拿地能力以及對于周期的精準把握。

2020年，在競爭激烈的土地市場，融創發揮多元的拿地優勢，堅持高標準、審慎拿地策略，保證資本結構持續優化的前提下，持續判斷把握公開市場的機會，同時充分發揮并購、合作等方面的拿地優勢，審慎獲取優質土地，鞏固高質量土儲優勢。

截至2020年底，融創土地儲備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。

拿地是基礎，銷售是條件，降杠桿是結果。

有了高質量的土地儲備做為成功的基礎，在銷售方面，融創也一直在加速推貨并堅決去化，保持銷售增長并釋放經營現金流。截至2020年底，融創在手現金1326億元，非受限現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕。

現金流更加充裕的同時，融創持續推動資本結構的優化，加速滿足監管部門的指標管控要求，夯實均衡穩健的發展態勢。

此外，融創也在持續推動產品創新升級，使產品力保持行業領先地位，為銷售創造良好的基礎條件。

2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發展趨勢，融創在高端精品定位的基礎上，持續升級戶型、社區、服務等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產超級產品力研究成果”中，融創位居產品力榜首。

通過系列組合拳，融創正在加速確立更為均衡全面的發展態勢，成為行業均衡發展、不偏科的優等生，并進一步鞏固了具有全面競爭優勢的頭部房企地位。

3

在融創中國取得亮眼成績的同時，于去年11月上市的融創服務（01516.HK）也持續發力，交出優異成績，并加速成為物管行業頭部企業。融創“地產+”戰略已逐漸呈現出蓬勃的生命力和競爭力。

融創服務3月11日發布的年報顯示，2020年公司錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。

融創服務的收入結構也在持續優化。截至2020年底，融創服務物業管理服務收入在總收入中的占比大幅提升至60%。

得益于母公司的強力支持，高品質綜合服務能力、多渠道多業態的外拓能力，融創服務規模收獲確定性增長。截至2020年底，融創服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

此外，2020年，融創文旅在疫情后業績得到快速恢復。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

融創文化也在2020年取得長足發展。期間，融創文化不斷完善業務布局，堅定超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續進行深度布局和優質內容項目制作。

不得不承認，去年，融創經受住了復雜外部環境的考驗，地產主業在實現均衡高質量發展、競爭優勢持續強化的同時，“地產+”業務也在迅猛發展，競爭力不斷增強。在老孫描繪的藍圖中，未來，融創將成為一家具備廣闊增長空間的大型企業集團。