周期思維：未來10年，最好的投資，還是房子嗎？

• 你買房了么？沒買，那么今年你會(huì)買嗎？你覺得房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？
• 你覺得未來10年，最好的投資，還是房子嗎？

今天我想跟大家聊一聊房子這件大事兒，帶你一起來展望一下，未來的10年，房產(chǎn)，到底還是不是最好的投資。

我會(huì)從房地產(chǎn)周期這個(gè)概念出發(fā)，深度剖析地產(chǎn)的周期規(guī)律，給你看一個(gè)真實(shí)的地產(chǎn)世界，當(dāng)然，片子的最后，我也會(huì)給出我的投資建議，看到最后，有驚喜哦。

話不多說，我們的旅程現(xiàn)在開始。

何為周期，一直上漲或一直下跌算周期嗎？

當(dāng)然不能算，漲漲跌跌，周而復(fù)始，這才叫周期。

這樣說可能不太形象，那我就以美國2008年次貸危機(jī)為例，從市場(chǎng)蕭條、復(fù)蘇、繁榮到衰退的過程來剖析房?jī)r(jià)漲跌的周期。

2001年美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)低迷，美國政府為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開始刺激地產(chǎn)行業(yè)。不僅連續(xù)降息13次，而且推出了“居者有其屋”計(jì)劃。這些政策對(duì)那些無資金、無收入和無資產(chǎn)的“三無”人員特別友好，不管你有沒有償還能力，都可以從抵押機(jī)構(gòu)獲得抵押貸款去買房。

于是，人們購房的意愿大增，市場(chǎng)開始復(fù)蘇。

而那些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和抵押機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員為了多賺手續(xù)費(fèi)，更是瘋狂地拉客戶入市。

由于購房需求的激增，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高，從而吸引更多人跑步入場(chǎng)。

一個(gè)人多，錢多，買得多的良性循環(huán)就此形成。

而此時(shí)，金融市場(chǎng)也盯上這塊肥肉，抵押機(jī)構(gòu)為了少用甚至是不用自有資金，于是利用資產(chǎn)證券化解決資金來源問題。簡(jiǎn)單來說，就是抵押機(jī)構(gòu)A將貸款合同打包進(jìn)行證券化，在二級(jí)市場(chǎng)賣給資產(chǎn)管理公司B。就這樣，在獲得資金的同時(shí)把相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移給了資本市場(chǎng)，專業(yè)上稱為住房抵押貸款支持證券（RMBS）。這時(shí)，那些華爾街的天才們開始施展天賦了，B公司說，那我也不想用自己的資金了，于是以RMBS為標(biāo)的也進(jìn)行證券化，在二級(jí)市場(chǎng)賣給C公司，這類產(chǎn)品稱為擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）。C公司看出他們這幫人套路，也要這么干，于是出現(xiàn)了后來D、E、F等等公司。大家就這樣一頓操作，反正有錢一起賺，管它金融杠桿放大了幾百倍，風(fēng)險(xiǎn)有多大。

就在這種流動(dòng)性過剩和低利率刺激下房?jī)r(jià)一路飆升。從2001～2007年美國房?jī)r(jià)漲幅大大超過了過去30多年來的漲幅。據(jù)美國主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2006年6月美國10大城市的房?jī)r(jià)漲至226.29的歷史新高，是1996年12月的2.9倍。

好，這種無限增長的游戲肯定是不可能一直玩下去的，正如古希臘作家希羅多德所說：“上帝欲使之滅亡，必先使之瘋狂。”

2003年美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，出于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，回升到了2006年的5.25%。這時(shí)那些“三無”人員開始慌了，貸款還不上了，那就只好把房子賣掉吧，由于“三無”人員太多，市場(chǎng)上拋售的房子激增，導(dǎo)致房?jī)r(jià)急速下跌。而房?jī)r(jià)下跌降低了抵押品價(jià)值，導(dǎo)致抵押機(jī)構(gòu)無法通過出售抵押品回收貸款本息。而對(duì)于借款人來說，房?jī)r(jià)跌得太狠，就算是賣房也償還不了本息，所以只得違約，房子不要了。

于是大量的違約出現(xiàn)，這又導(dǎo)致之前那些證券化的資產(chǎn)開始虧損，更慘的是那些加了幾十上百倍杠桿的公司，比如D公司用了20倍杠桿，只要資產(chǎn)標(biāo)下跌5%，他就爆倉玩完。

經(jīng)過這么一折騰，進(jìn)入2006年，房?jī)r(jià)開始大跳水，到2009年跌去近40%后才穩(wěn)定下來。

此次次貸危機(jī)影響甚廣，對(duì)一些國際知名公司造成了毀滅性的打擊，比如：

• 美國第二大次貸公司新世紀(jì)金融公司（New Century Financial Corporation）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；
• 美國國際AIG保險(xiǎn)公司資產(chǎn)與負(fù)債嚴(yán)重不平衡，1500億被美國政府接管；
• 華爾街第三大投行美林、第五大投行貝爾斯登，接連被收購；
• 第四大投行雷曼兄弟，宣布破產(chǎn)，據(jù)說當(dāng)時(shí)他打電話求救于巴菲特老爺子，可老爺子沒答應(yīng)。因?yàn)槔蠣斪釉f過，金融衍生品是大規(guī)模殺傷性武器，他肯定不會(huì)趟這趟渾水。

這場(chǎng)危機(jī)，最終導(dǎo)致，800萬人失業(yè)，600萬人無家可歸，損失高達(dá)5萬億美元。截至2016年末，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表中的抵押擔(dān)保證券(MBS）余額高達(dá)1.74萬億美元，占總資產(chǎn)的39%。至今，次貸危機(jī)對(duì)全球的影響仍未完全消除。

好，故事講完了，咱們來重點(diǎn)捋捋周期這個(gè)事，總結(jié)下房地產(chǎn)周期規(guī)律：

• 一開始，經(jīng)濟(jì)低迷，政策刺激地產(chǎn)發(fā)展（如降息，增發(fā)貨幣，鼓勵(lì)加杠桿等），激起人們的熱情和樂觀，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；
• 接下來，樂觀的心理加積極的行動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)一步鼓勵(lì)更積極的行動(dòng)，更高的價(jià)格上漲，更高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿；
• 然后，這種良性循環(huán)呈現(xiàn)出不可阻擋的態(tài)勢(shì)，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲過高，行動(dòng)積極性過高，高到投資人根本無法長期持續(xù)保持；
• 再后來，當(dāng)消息和政策變得不太樂觀，環(huán)境變壞，心理、行為，風(fēng)險(xiǎn)承受水平被證明過度了的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲飛，由此引發(fā)一波向下的調(diào)整；
• 隨著市場(chǎng)的回調(diào)導(dǎo)致人們開始變得不樂觀，投資信心不足，而投資的減少又會(huì)加大價(jià)格下行的壓力，從而開始惡性循環(huán)，價(jià)格越跌越低；
• 最后，房?jī)r(jià)不理性下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低迷，市場(chǎng)失去活力，政府再出臺(tái)相關(guān)有利政策刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)開始回暖......

好，說到這里，你可能要問了，中國的房地產(chǎn)目前處于周期中的哪個(gè)位置呢，未來幾年房?jī)r(jià)是漲還是跌呢？好，我?guī)Т蠹乙黄鸱治鱿拢?/strong>

先說說為什么要研究周期？

有的人認(rèn)為研究周期沒用，因?yàn)椴荒芙o出準(zhǔn)確答案；而有些人認(rèn)為周期預(yù)測(cè)的意義在于能提供一些參考的路徑和問題的標(biāo)準(zhǔn)。

我個(gè)人認(rèn)為，研究周期是很有價(jià)值的，體量大的市場(chǎng)，要做到絕對(duì)的匹配和精準(zhǔn)是非常困難的，但體量越大它的周期特征會(huì)越明顯。我們?nèi)ダ斫庵芷诟嗟氖侨フ业揭粋€(gè)讓你成功概率更高的時(shí)間區(qū)間在哪？一個(gè)空間范圍在哪？而不是找尋一個(gè)100%成功的標(biāo)準(zhǔn)答案，因?yàn)樗静淮嬖凇?/p>

從地產(chǎn)周期規(guī)律來看，國內(nèi)這波地產(chǎn)的繁榮期在2017年就已結(jié)束，在此之前買房沒有戶口和社保要求，按揭利息大多在基準(zhǔn)利息上打9折甚至更低，更沒有限購，限貸甚至限交易的政策，只要有錢想買多少買多少，而且價(jià)格便宜。

經(jīng)過2015-2016年這波猛漲，一線城市、大部分省會(huì)城市及沿海發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)輕松翻倍，個(gè)別地區(qū)也有翻2-3倍的。比如武漢光谷，2014年均價(jià)才不到8000元元元元元，到2017年均價(jià)高達(dá)18000元。

2017年國家提出“房住不炒，一城一策”的調(diào)控政策，2018年去庫存政策也基本結(jié)束，2019年出臺(tái)了620次調(diào)控政策，還宣布不再依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來刺激經(jīng)濟(jì)增長，2020年也是我國棚改政策的最后一年。

經(jīng)過這么多的政策調(diào)控，如限購，限價(jià)，利率上浮等，近兩年房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定（考慮通貨膨脹因素，一些地方相當(dāng)于在小幅下跌），再碰上2020年的新冠疫情，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊很大，拿地速度放緩，融資成本加大，都在為回籠資金，降低金融杠桿而掙扎。

因此在去年，你會(huì)常看到樓盤打折銷售的宣傳，而且利率也有小幅的下降，如果你是剛需用戶，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)購房是比較明智的選擇，不用像前兩年需要搖號(hào)搶房，現(xiàn)在由你隨便挑，而且貸款利息有所下降，剛需上車沒問題。

目前國內(nèi)市場(chǎng)處于繁榮后的平穩(wěn)衰退期，對(duì)于投資客來說非常不友好，特別是借錢投資的人。以前炒房賺錢，得益于房?jī)r(jià)一直上漲并且流動(dòng)性強(qiáng)，也就是說你要拋馬上就有人買，你的收益立馬可以兌現(xiàn)。而現(xiàn)在不同了，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，需求也不再旺盛，而你還需每年支付銀行約5~6%的利息，再加上物業(yè)費(fèi)，每年就是達(dá)到6%的純支出，房?jī)r(jià)不漲，你的投資就會(huì)一直虧損。

那么，是不是說房產(chǎn)已經(jīng)沒有投資價(jià)值了呢？不，具體問題得具體分析。

先來看看影響地產(chǎn)周期有哪幾個(gè)重要指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平研究了十多年房地產(chǎn)，他把它總結(jié)為一句話：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

先來看影響房產(chǎn)長周期的兩大指標(biāo)，人口指標(biāo)和城鎮(zhèn)化指標(biāo)。

一個(gè)城市若外來人口不斷涌入，則購房需求旺盛，房?jī)r(jià)必然堅(jiān)挺。比如東北近幾年人口流失嚴(yán)重，僅2018年流失近40萬人。而北上廣深，長三角，珠三角城市圈及中部發(fā)達(dá)省會(huì)城市，每年人口都在凈流入。現(xiàn)在你應(yīng)該明白為何各大城市的搶人大戰(zhàn)愈演愈烈了吧，所以要投資房產(chǎn)就得買那些能吸引人才的城市。

城鎮(zhèn)化指標(biāo)又怎樣去看空間的可能性呢。

城鎮(zhèn)化基本分成三個(gè)階段，起步階段10%以下；發(fā)展階段加速階段基本30%~70%；后期階段為70%以上。

我國目前大概在60%的階段，與其他發(fā)達(dá)國家相比，如美國82%、法國80%、澳大利亞86%、日本92%，城鎮(zhèn)化的動(dòng)力還在，只是增長速度會(huì)變慢，行業(yè)最快發(fā)展時(shí)期正在過去。

另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步主導(dǎo)了人口流動(dòng)方向，第一階段是從農(nóng)村進(jìn)入城市；第二階段是從小城市進(jìn)入大城市；第三個(gè)階段是大城市郊區(qū)化，這一階段是郊區(qū)的城市化形成大都市圈。所以這樣看來想靠房產(chǎn)投資增值，還是得買大城市或大都市圈的房產(chǎn)。

再來看看影響房地產(chǎn)中周期的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)。

縱觀歷史，一個(gè)城市順應(yīng)當(dāng)時(shí)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能有上漲的空間。

從產(chǎn)業(yè)變遷圖中看得更直觀，在1760年前，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)、磚瓦食品等，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城市發(fā)展更好；到了20世紀(jì)40-60年代，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是鋼鐵，煤炭，電力等，那時(shí)候東北自然資源豐富，國家大力發(fā)展東北工業(yè)，經(jīng)濟(jì)遙遙領(lǐng)先；現(xiàn)在人們認(rèn)為最重要的是金融、人工智能、醫(yī)藥、新能源等，所以北上廣深在未來抗衰退周期能力就會(huì)更強(qiáng)。

其實(shí)核心就是，擁有最高端產(chǎn)業(yè)的城市，往往是一個(gè)國家或地區(qū)的核心城市，從房?jī)r(jià)來說，這些城市的房?jī)r(jià)往往最高也最堅(jiān)挺。

最后來說下，地產(chǎn)短周期的影響指標(biāo)——政策指標(biāo)

政策指標(biāo)是通過調(diào)控資金的總量、流動(dòng)性及需求的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件等措施對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生短期影響。反映的是貨幣政策，抑制需求及限價(jià)的內(nèi)容。

在資金方面，利率水平跟房?jī)r(jià)是比較相關(guān)的。還記得次貸危機(jī)的導(dǎo)火索是什么嗎？就是美聯(lián)儲(chǔ)加息啊。

從中國目前的情況來看，由于人民幣升值較快，所以有可能很快進(jìn)入一個(gè)加息周期，而不是大家認(rèn)為的利率還要下降。一旦加息的話，對(duì)房?jī)r(jià)的壓力還是比較大的。這一點(diǎn)值得大家短期內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注并引起警覺。

從近百年的期限來看，房?jī)r(jià)周期就是如此反復(fù)，漲漲跌跌，從未出現(xiàn)過一直漲或一直跌的情形。那現(xiàn)在為什么還是有很多人堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲呢，正是因?yàn)槿诵匀菀棕澙泛鸵粠樵傅刂幌牒檬隆?/p>

在復(fù)盤那些歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)時(shí)，回頭看當(dāng)時(shí)人們應(yīng)該怎么選擇，簡(jiǎn)直一清二楚。不管是成功或失敗決策的理由，也一清二楚，就明擺在那里。但當(dāng)時(shí)卻一片模糊，過于樂觀或悲觀的情緒完全占上風(fēng)，無法理性地分析周期的歷史數(shù)據(jù)，導(dǎo)致關(guān)鍵時(shí)刻不能做出關(guān)鍵的決策。

講到這里不自覺地想起了那句最古老的歷史教訓(xùn)：歷史往往會(huì)重復(fù)相似的周期。

但人們?cè)诿鎸?duì)金融現(xiàn)象時(shí)，很難用周期性來做決策。就如房?jī)r(jià)大漲時(shí)，人們往往認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去。事實(shí)上，從上一波大跌之后，市場(chǎng)還沒漲多久，人們就開始完全忽視了周期有漲必有跌的漫長歷史。正如約翰·肯尼斯·加爾布雷斯的那句名言：人類在金融投資上的記憶極其短暫。

我今天做這期節(jié)目一方面是為了強(qiáng)調(diào)周期的重要性，另一方面是為了提醒節(jié)目前的你，要學(xué)會(huì)用周期性來做決策，加長在金融投資上的記憶。

我們研究房地產(chǎn)周期，并不是為找到準(zhǔn)確的入場(chǎng)和出場(chǎng)時(shí)間，因?yàn)橹芷诘拇筅厔?shì)可以預(yù)測(cè)，但具體走勢(shì)，即漲跌幅度無法預(yù)測(cè)。我們需要分析和理解周期，找到一個(gè)成功概念更大的時(shí)間區(qū)間在哪，并盯緊那些影響短、中、長周期的重要指標(biāo)，指導(dǎo)我們做出更理性的決策，采取相對(duì)應(yīng)的行動(dòng)。

學(xué)會(huì)利用周期性做決策，能讓我們看懂過去的周期規(guī)律，看清現(xiàn)在的周期位置，看透未來的周期趨勢(shì)，獲得少數(shù)贏家穿越金融危機(jī)、長期戰(zhàn)勝市場(chǎng)的投資布局真經(jīng)。

希望這部真經(jīng)對(duì)你有用，好，今天的節(jié)目就到這里，關(guān)注我，下一期帶給你更顛覆的思維模型。