政策底+行業(yè)底，現(xiàn)在，到底要不要買(mǎi)房？

作者｜地產(chǎn)十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

歷史總是驚人的相似。

聽(tīng)說(shuō)，燕郊也正在限購(gòu)松綁。從鄭州開(kāi)始，福州、哈爾濱、衢州、秦皇島，再到環(huán)京的龍頭區(qū)域燕郊，樓市正在以點(diǎn)狀城市分散式地政策松綁。有機(jī)構(gòu)梳理說(shuō)今年已有超60個(gè)城市出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。

除了取消限購(gòu)限售、降低首付等購(gòu)房政策端松綁以外，頂層對(duì)于房企融資、居民貸款的金融政策端也逐漸放松，甚至一天內(nèi)有5個(gè)國(guó)家部委同時(shí)發(fā)文站臺(tái)房地產(chǎn)。

所謂“松久必緊，緊久必松”。

帶了5年緊箍咒的樓市，開(kāi)始松動(dòng)了。

甚至，有人斷言中國(guó)樓市又回到了2008年，給人們以巨大的想象空間，勸人們 “抓住中國(guó)樓市的最后一次機(jī)會(huì)“。

的確，不斷向前的歷史車(chē)輪，當(dāng)下又軋到了底部。你我作為這宏大時(shí)代背景下的一粒粒塵埃，

是否要抓住樓市最后一次機(jī)會(huì)的前提是你能否抓住。

別笑，這是一句嚴(yán)肅的話(huà)。

能抓住機(jī)會(huì)，是因?yàn)橛心芰ψプ?；否則，您還是老實(shí)在家躺平吧。

畢竟，現(xiàn)在買(mǎi)房可不比十年前，閉著眼買(mǎi)房的時(shí)代一去不復(fù)返了。

2022年，是難得的政策底+行業(yè)底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買(mǎi)房改變自己的人生命運(yùn)呢？

下面，請(qǐng)聽(tīng)一個(gè)十年房產(chǎn)老司機(jī)的內(nèi)心獨(dú)白。

首先，2022年，的確是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)。

可以說(shuō)，憋了5年的樓市，幾乎被干SI的樓市，終于在2022年迎來(lái)了松動(dòng)，或者用之前經(jīng)常聽(tīng)到的詞：刺激。

政策底+行業(yè)底，2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)5年來(lái)的底部。觸底必定反彈。所以，有條件的人們，好花不常開(kāi)，抓住機(jī)會(huì)，且買(mǎi)且珍惜。

只是，2022的基本面可以比肩2008嗎？

十一郎認(rèn)為，未必。

我們先來(lái)回顧下2008年金融危機(jī)后房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)：

全國(guó)商品房銷(xiāo)售額2.51萬(wàn)億元，同比下降16.1%； 銷(xiāo)售均價(jià)3800元/平，同比下降1.7%； 商品住宅年末廣義庫(kù)存面積10.8 億平，同比增速高達(dá)23.6%，去化周期同比提升了6.5個(gè)月至18.1個(gè)月； 王石年薪從前一年的691萬(wàn)元大幅縮減至248.1萬(wàn)元，降幅達(dá)三分之二； 北京各個(gè)樓盤(pán)也紛紛跟風(fēng)降價(jià)，如星河皓月推出的10套特價(jià)房，價(jià)格下調(diào)幅度將近50%； 開(kāi)放商的折扣一路走低，一開(kāi)始是尾盤(pán)甩賣(mài)，后來(lái)就是99折、98折、95折、9折……

面對(duì)此慘狀，當(dāng)年10月，央行出臺(tái)新政，首付比例從30%降到20%，貸款利率打7折。

后來(lái)的故事我們都知道了，房?jī)r(jià)上漲，一大批70后、80后的家庭命運(yùn)被改寫(xiě)。

另外一次降低首付比例和利率的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2014年。

在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大旗下，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)了一波高潮。

2014年9月30日，貸款利率再次來(lái)到7成； 2015年9月30日，首套貸款比例最低來(lái)到25%； 2016年2月，在最低25%的首付比例基礎(chǔ)上，各地向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)首套未結(jié)清的情況下，二套門(mén)檻也由40%降到30%。

接著，突如其來(lái)的股災(zāi)讓人們又陷入了窘境，外匯儲(chǔ)備持續(xù)暴跌，超人李嘉誠(chéng)“跑路”，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為那個(gè)被拋棄的孩子。

2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 7.63 萬(wàn)億元，同比下滑6.3%；銷(xiāo)售均價(jià) 6324 元/平，同比增長(zhǎng) 1.4%，增速明顯下滑；

商品住宅廣義庫(kù)存增至歷史最高點(diǎn)：28.1億平，去化周期高達(dá) 26.9個(gè)月。

高庫(kù)存，高去化周期，量?jī)r(jià)齊跌，萬(wàn)念俱灰。

這樣的背景下，開(kāi)啟了第二次下調(diào)首付比例，同樣大幅下調(diào)利率。

這一輪下來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)在很短的三五年又翻了一兩番，一大波80后、90后的家庭命運(yùn)被改寫(xiě)。

而這一次，是歷史上第三次調(diào)節(jié)首付比例和利率，機(jī)會(huì)再次降臨！

只是，在十一郎看來(lái)，這次的機(jī)會(huì)與2008年、2014年時(shí)，并不是一樣的。抓住的可能是機(jī)會(huì)，也可能是令你很難翻身的大坑。

為何這么講呢？

首先，這次救市的效果十分乏力。

從意愿上看，各地政府很努力地“救“，從結(jié)果上看，市場(chǎng)卻沒(méi)有沒(méi)有明顯回暖。

從3月份開(kāi)始，接連有不同城市開(kāi)啟了救市之路——取消限購(gòu)，取消限售，利率下調(diào)，放款速度上提，甚至廣州還出現(xiàn)了“接力貸”……這波操作下來(lái)，要擱以前，樓市早進(jìn)入全面復(fù)蘇的前奏了，但這一次，業(yè)內(nèi)期待的小陽(yáng)春仍然沒(méi)到來(lái)。

今年央行公布了2月份各項(xiàng)金融數(shù)據(jù)，其中“居民中長(zhǎng)期人民幣貸款”，出現(xiàn)了自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次“負(fù)增長(zhǎng)”。

明明很多城市都降首付了，放款時(shí)間越來(lái)越快，大家買(mǎi)房的情緒卻依然很低。

市場(chǎng)觀(guān)望情緒還很濃啊。

第二，百?gòu)?qiáng)房企中有七成在一季度都沒(méi)有拿地。

過(guò)去只要土拍火，市場(chǎng)就會(huì)火，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，土拍刺激樓市預(yù)期，過(guò)去都是這么玩的。

現(xiàn)在呢，開(kāi)發(fā)商都不敢拿地。

據(jù)克而瑞的最新數(shù)據(jù)，他們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市3月份商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。土地市場(chǎng)方面，企業(yè)拿地依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，截止至3月末，百?gòu)?qiáng)房企中僅有三成企業(yè)拿地。

雖然現(xiàn)在管理層明確，開(kāi)發(fā)商合理融資需求要滿(mǎn)足。但在當(dāng)前這個(gè)信心比黃金還金貴的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)都開(kāi)始悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商也就更謹(jǐn)慎拿地了。

開(kāi)發(fā)商躺平不拿地，開(kāi)發(fā)增速下降，可銷(xiāo)售面積縮減，土拍蔫了，對(duì)市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)更加不到位。

無(wú)論從購(gòu)房端、金融端還是開(kāi)發(fā)商，整體市場(chǎng)的信心依然沒(méi)起來(lái)。

救 市救不起來(lái)，這是為什么呢？

一部分原因歸結(jié)于疫情。

本來(lái)2月下旬廣州已經(jīng)開(kāi)啟了樓市回暖跡象，結(jié)果還沒(méi)全面復(fù)蘇，香港疫情爆發(fā)硬生生把火苗掐滅。

上海也一樣，說(shuō)好的3月小陽(yáng)春，結(jié)果還沒(méi)來(lái)得及起來(lái)，就扼殺在搖籃里了。

僅存幾個(gè)還沒(méi)受到疫情影響加上樓市超寬松的城市，比如鄭州和蘇州，有回暖的態(tài)勢(shì)。

疫情當(dāng)前，大家的心思是抗疫，除非剛得不能剛的剛需，要結(jié)婚要上學(xué)非得頂著疫情買(mǎi)房，其他人都是等一等。

疫情只是外因，最重要的是失業(yè)和降薪。

最近優(yōu)化裁員的消息我想已經(jīng)包圍了所有人吧，京東、阿里、騰訊等大廠(chǎng)紛紛裁員，房地產(chǎn)公司大批員工被優(yōu)化，或者被降薪，部分城市的公務(wù)員和教師也在降薪范圍內(nèi)。

降薪意味著直接削弱了購(gòu)買(mǎi)力。

以前買(mǎi)房，年輕人都是在工作穩(wěn)定基礎(chǔ)上，并且可以看到工資穩(wěn)定增長(zhǎng)，這樣的預(yù)期下大家才敢去加杠桿買(mǎi)房。

截止2021年底，居民部門(mén)杠桿率與2020年持平，62.2%。

而居民債務(wù)中約64%是中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款，而房貸則又是中長(zhǎng)期消費(fèi)性房貸的大頭。

現(xiàn)在呢？工資降了，月供還款能力變差，壓力就會(huì)隨之加大，在買(mǎi)房的時(shí)候就無(wú)法只關(guān)注漲幅這種未來(lái)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的事情身上，而是控制風(fēng)險(xiǎn)，保障安全。

更極端的，被裁員之后找不到工作的人，月供如何還？

還不上月供的，那就等著被銀行收房法拍吧。

有一組數(shù)據(jù)很值得我們警醒：

2019年全國(guó)法拍房有50萬(wàn)套，而兩年后的2021年則超過(guò)了160萬(wàn)套。

就像那句段子說(shuō)的：房地產(chǎn)這個(gè)夜壺又被拿出來(lái)了，卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有尿了。

這才是救市救不起來(lái)的最主要原因。

從目前的調(diào)控政策看，降低首付比例并不等于降房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的前提下，降低首付就相當(dāng)于月供壓力增大了。

所以，最終決定市場(chǎng)走勢(shì)的，不是購(gòu)買(mǎi)意愿，而是真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。

但是，收入不增長(zhǎng)，哪來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力去買(mǎi)房？

說(shuō)了這么多，都是外部的宏觀(guān)形勢(shì)。總結(jié)一下：

1.2022年是政策底+行業(yè)底，是一個(gè)買(mǎi)房好時(shí)機(jī) 2.2022年的經(jīng)濟(jì)面與2008年不同，買(mǎi)房很可能掉進(jìn)大坑 3.購(gòu)房端、房企端、金融端的信心都還沒(méi)起來(lái) 4.疫情、失業(yè)、降薪等因素降低了真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力

那么，基于以上幾點(diǎn)，2022年到底該不該買(mǎi)房呢？

十一郎有幾條發(fā)自肺腑的建議，想跟大家分享下。

第三，可以買(mǎi)房，2002的確是多年難遇的好時(shí)機(jī)，但是，不要死命用杠桿。

在疫情+失業(yè)面前，所有的機(jī)會(huì)都靠后站。把吃飯、養(yǎng)家、養(yǎng)娃、看病的錢(qián)留好，有了閑錢(qián)再去考慮投資，切記切記！之前的高杠桿投資不再適合買(mǎi)房。

過(guò)去，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代，大家貸款買(mǎi)房成為了常態(tài)，甚至有些人用經(jīng)營(yíng)貸、信用貸借來(lái)的錢(qián)也拿去買(mǎi)房投資。2021年底，我國(guó)居民的住房貸款在中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款里占64%。

第二，買(mǎi)房一定要買(mǎi)核心城市的核心資產(chǎn)，擦亮眼選板塊。

現(xiàn)在買(mǎi)房，最終于的是選城市，這個(gè)城市一定是人口持續(xù)流入的，有著大量新市民涌入的，有著產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新的，最好是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)活躍的。只有這樣的城市，才能更多的住房需求。

同一個(gè)城市里，也會(huì)有不同板塊之間的分化。以北京為例，朝陽(yáng)望京的房?jī)r(jià)和房子漲幅與房山竇店的就不是一個(gè)級(jí)別。如何選板塊，就涉及到一個(gè)更微觀(guān)的話(huà)題了，十一郎有余力了可以跟大家再做分享。

第三，杠桿買(mǎi)房的，一定要想清楚，月供于你而言意味著什么。

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END

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