租賃準(zhǔn)則：輕松搞定租賃變更【承租人篇】

01 前言

各位小伙伴們，大家好呀！

本篇文章，我們進(jìn)入租賃準(zhǔn)則專題的最后一個話題——租賃變更。

租賃業(yè)務(wù)有兩個主角：承租人與出租人。

我們在學(xué)習(xí)租賃準(zhǔn)則時需要時刻注意自己的視角。

我經(jīng)常看到一些討論，討論的一方說“融資租賃”如何如何。

而另一方壓根不正眼瞧對方在說什么，擺出一副姿態(tài)說道：現(xiàn)在新的租賃準(zhǔn)則已經(jīng)沒有“融資租賃”的說法了。

這就是完全忽略了出租人視角導(dǎo)致的尷尬場面。

這篇文章，我們先來聊一聊【承租人】的租賃變更。

02 租賃變更

租賃變更，是指原合同條款之外的租賃范圍、租賃對價(jià)、租賃期限的變更。

比如：增加或終止一項(xiàng)或多項(xiàng)租賃資產(chǎn)的使用權(quán)，延長或縮短合同規(guī)定的租賃期等。

這句話中有一個極易被忽略的詞：合同條款之外

如果原租賃條款本身就約定每年的租金是變動的，或者約定了續(xù)租選擇權(quán)等條款。

這些合同內(nèi)條款也會導(dǎo)致租賃對價(jià)或期限發(fā)生變化，但是并不稱之為租賃變更。

也就是說，租賃變更必須得是“意料之外”的事件才行。

根據(jù)處理方式的不同，我們可以將租賃變更分為兩種。

03 作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃處理

租賃發(fā)生變更且同時符合下列條件的，承租人應(yīng)當(dāng)將該租賃變更作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)行會計(jì)處理：

①、該租賃變更通過增加一項(xiàng)或多項(xiàng)租賃資產(chǎn)的使用權(quán)而擴(kuò)大了租賃范圍或延長了租賃期限；

②、增加的對價(jià)與租賃范圍擴(kuò)大部分或租賃期限延長部分的單獨(dú)價(jià)格按該合同情況調(diào)整后的金額相當(dāng)。

簡單來說就是：加量又加價(jià)，量價(jià)還相當(dāng)！

究其本質(zhì)，變更部分是一項(xiàng)全新的租賃業(yè)務(wù)，與原租賃無關(guān)

啥叫按該合同情況調(diào)整后的金額？

雖說要求量價(jià)相當(dāng)，但是租賃變更導(dǎo)致新增加的租賃業(yè)務(wù)，在價(jià)格方面可以放寬一些要求。

為什么呢？

因?yàn)槔嫌脩魯U(kuò)租或延長租賃期，能為出租人節(jié)約一部分的成本；

比如：營銷成本、房屋空置的機(jī)會成本等。

如果將相同場所租賃給新的租戶，出租人可能還要發(fā)生一些額外的成本。

04 不作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃處理

不作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃處理又可以繼續(xù)分為兩種情形：

情形一：租賃范圍縮小或租賃期縮短

這種情形的本質(zhì)是，有一部分的租賃被提前終止了。

承租人的會計(jì)處理，分兩步走：

①：按比例終止確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債

初始計(jì)量時

使用權(quán)資產(chǎn)=租賃負(fù)債

=100,000x(P/A，6%，10)

=736,000元

前五年的會計(jì)處理按照一般的租賃業(yè)務(wù)處理即可，這部分我們略過。

第五年年末，因?yàn)樽赓U變更，導(dǎo)致所租賃商鋪面積減少50%。

此時，我們將租賃變更時點(diǎn)的使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債的賬面價(jià)值各減少50%，差額計(jì)入資產(chǎn)處置收益。

變更時點(diǎn)

使用權(quán)資產(chǎn)賬面價(jià)值

=736,000*（5/10）

=368,000

租賃負(fù)債賬面價(jià)值

=100,000x（P/A，6%，5）

=421,240

得到分錄如下：

②：重新確認(rèn)租賃負(fù)債，并對應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)。

按照租賃變更后的租賃期、折現(xiàn)率、付款金額等信息，重新確認(rèn)租賃負(fù)債的金額。

變更后

租賃負(fù)債目標(biāo)賬面價(jià)值

=60,000x（P/A，5%，5）

=259,770

租賃負(fù)債目前賬面價(jià)值

=421,240*50%

=210,620

將當(dāng)前剩余租賃負(fù)債的金額，調(diào)整至目標(biāo)租賃負(fù)債金額。

同時，相應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

情形二：其他租賃變更

除去上文提到的兩種情形，其他租賃變更就剩下增加或延長租賃期，但是量價(jià)不相當(dāng)?shù)那闆r了。

這種情況下，租賃負(fù)債與合同資產(chǎn)都是增加的，我們直接重新計(jì)算租賃負(fù)債，并對應(yīng)調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)，也就是情形一的步驟②。

無論是哪一種情形，共同的一個處理步驟是：

按照租賃變更后的租賃期、折現(xiàn)率、租賃付款額等信息，確認(rèn)目標(biāo)租賃負(fù)債。

然后再被動調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)。

為什么使用權(quán)資產(chǎn)如此卑微？

其內(nèi)在規(guī)律與我們前期學(xué)習(xí)的內(nèi)容是契合的

即：使用權(quán)資產(chǎn)本身是個很“虛”的東西，其計(jì)量是建立在租賃負(fù)債的基礎(chǔ)之上的。

05 總結(jié)

最后，我們通過一張思維導(dǎo)圖總結(jié)一下本文的全部內(nèi)容。