濱江集團(tuán)：毛利率逐年下降 合作方增加致少數(shù)股東權(quán)益迅速增長

房企資金鏈緊張的當(dāng)下，“不差錢”的在少數(shù)，但濱江集團(tuán)有點(diǎn)例外。

5月6日，陽光城發(fā)布公告稱，濱江集團(tuán)擬以不超過57億元交易總價收購浙江永康6宗地塊；4月25日杭州首輪集中供地中，濱江集團(tuán)以184.35億元總價拿下11宗地塊，一舉拔得頭籌；4月19日，新希望地產(chǎn)和新城控股退出杭州海名雅園項目，兩家股權(quán)全部由濱江集團(tuán)接手。

更早以前，2021年，濱江集團(tuán)還收回了部分與融信、融創(chuàng)分別合作項目的股權(quán)。

濱江集團(tuán)“買買買”的底氣究竟從何而來？

營收凈利雙增長 毛利率降至4年來低點(diǎn)

年報顯示，2021年，濱江集團(tuán)全年銷售額為1691億元，同比增長24%，目標(biāo)完成率高達(dá)112.8%。

財務(wù)方面，截至2021年12月末，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，同比增長32.80%；歸母凈利潤30.27億元，同比增長30.06%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為8.39億元，同比增加126.59%；凈利率為12.96%，同比增加4.45%。與其他同行相較，表現(xiàn)可謂亮眼。

截至2021年期末，濱江集團(tuán)仍有211.41億元貨幣資金在手，短期債務(wù)為139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍，可有效覆蓋。公司平均融資成本還在不斷下降，2021年為4.9%，較上年末下降0.3%。

值得一提的是，濱江集團(tuán)還曾因一則2021年春節(jié)房價通知成為地產(chǎn)圈的焦點(diǎn)。通知顯示，濱江集團(tuán)春節(jié)放假16天，恰逢30周年，所有員工享受7天帶薪假期，同時還可獲得3-5萬元不等的消費(fèi)券，羨煞了因為其他市場下行遭到裁員降薪的地產(chǎn)人。

不過，根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2021年濱江集團(tuán)毛利率近一步下滑2.34%至24.66%，回顧往期，2018年至2020年，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%，2021年可謂創(chuàng)下了歷史最低。

分地區(qū)來看，濱江集團(tuán)重倉的杭州地區(qū)毛利率為20.72%，同比減少3.65%。近一步來看，濱江集團(tuán)雖然在杭州地區(qū)的營業(yè)收入同比增長106.28%至約225.52億元，但營業(yè)成本亦猛增116.22%至約178.78億元。

不斷上升的地價蠶食了濱江集團(tuán)的利潤。早在2021年5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會中，濱江集團(tuán)董事長戚金興就曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

但越是利潤低越要拿。2021年年報顯示，報告期內(nèi)，濱江集團(tuán)新增土地儲備項目38個，其中在浙江省8個地級市共獲取35個項目。公司土地儲備中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。濱江集團(tuán)依然倚靠杭州。

“去化快”或許能解釋濱江集團(tuán)“獨(dú)愛”杭州的原因。融信中國董事會主席歐宗洪曾在業(yè)績發(fā)布會上表示：“雖然杭州土地市場利潤空間小，但去化較快，可以快速回籠資金，收不回投資的風(fēng)險較小。”

不過好消息是，濱江集團(tuán)今年在杭州所拿地塊的利潤水平要明顯好于去年。5月16日濱江集團(tuán)2021年業(yè)績說明會上，董事長戚金興表示，今年在杭州第一輪集中拍地中，濱江競得11塊地，根據(jù)投資部的測算，收益率高低不同，平均8%左右。

但根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域的數(shù)據(jù)，4月，受疫情影響，杭州樓市規(guī)模縮量，“銀四”成色稍顯不足。全市商品住宅供應(yīng)面積約75.0萬㎡，環(huán)比下降18%，同比下降48%；成交面積約71.1萬㎡，雖較上月環(huán)比增加6%，但同比仍下降60%，跌幅明顯。

5月17日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，在杭州市限購范圍內(nèi)購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定；對非本市戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月”的規(guī)定調(diào)整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月”。

一邊是冷淡的市場，一邊是放寬的政策，濱江集團(tuán)表現(xiàn)是否還是“穩(wěn)中有升”呢？

少數(shù)股東權(quán)益同比增長73.71%

另一方面，值得注意的是，雖然濱江集團(tuán)保持在“綠檔”內(nèi)，但2021年有息債務(wù)為422.45億元，較2020年同期增長約8.55%。其中，短期借款為5.65億元，1年內(nèi)到期非流動負(fù)債為99.15億元，同比增長約25.49%；長期借款為83.96億元，同比增長約139.00%。

而濱江集團(tuán)迅速增長的少數(shù)股東權(quán)益亦不容忽視。2021年年報顯示，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益同比增長73.71%至168.08億元，創(chuàng)近三年來新高，在總權(quán)益中的占比也一路升高至約45%。相應(yīng)地，歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額同比增長55.56%至18.93億元，增幅甚至超過歸屬于母公司股東的綜合收益總額。

表現(xiàn)在銷售和土地上，克而瑞銷售排行榜顯示，2021年濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售額為871.5億元，權(quán)益銷售比約為51.54%。2021年年報顯示，報告期內(nèi)，濱江集團(tuán)累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權(quán)益土地款437.86億元，新增土儲貨值權(quán)益比例56.6%。

在2021年業(yè)績發(fā)布會上，戚金興還表示：“濱江集團(tuán)將繼續(xù)維持三省一市的開發(fā)區(qū)域布局，主要集中于長三角珠三角。自持比例隨著拍地規(guī)則的變化將逐步降低。”

增加合作方的模式雖然能迅速擴(kuò)大規(guī)模，但濱江集團(tuán)還要為合作方股東提供財務(wù)資助。5月27日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長的特點(diǎn)，在合作項目預(yù)售后，為提高資金的使用效率，保護(hù)合作各方的合法經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)合作協(xié)議的約定，項目公司擬在充分保證項目后續(xù)經(jīng)營建設(shè)所需資金的基礎(chǔ)上，并在符合相關(guān)預(yù)售款管理規(guī)定的前提下，根據(jù)項目進(jìn)度和整體資金安排，以閑置富余資金按股權(quán)比例向股東提供財務(wù)資助。董事會提請股東大會批準(zhǔn)項目公司向合作方股東提供財務(wù)資助合計不超過 186.2億元。

地產(chǎn)與星空統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，雖然在濱江集團(tuán)公布的合作項目中，合作方不乏保利、平安、綠城這樣的穩(wěn)健企業(yè)，也有興耀、中豪這樣的杭州本地企業(yè)，包括退出合作的新希望。

小伙伴自顧不暇，濱江集團(tuán)會不會被拖累呢？