北京真的快要"沒地了"！

北京的建設用地資源多不多？

如果你開車到北京六環外，可能會看到大片大片的空地，所以在很多人的心中，就已經篤定了一種想法：北京的用地多得很。

實際的情況，真的如此嗎？

2022年7月1日，北京市政府公布了《北京市“十四五”時期土地資源保護利用規劃》，在這個“土地保護規劃”中，北京市提出了幾個關鍵性的“土地指標”：

第一，北京市的建設用地規模（包括城鄉建設用地、特殊用地、對外交通用地及部分水利設施用地）控制在3670平方公里。

其中城鄉建設用地規模要控制在2790平方公里，也就說北京的市域面積是1.6萬平方公里，真正用來蓋房子的土地面積僅占到17%左右。

第二，未來五年，北京建設用地規模要做“減法”： 城區的建設用地規模由現狀885平方公里減到850平方公里，平原地區開發強度由現狀44.5%下降到44.3%。

意思就是未來五年，北京市要減少“建設用地規模”的供應，不用蓋那么多房子，“以房控人”。

第三，大幅度增加“耕地”和“林地”：全市土地整治新增耕地規模不低于43萬畝，完成新一輪百萬畝造林綠化工程，全市森林覆蓋率要提高到45%。

很顯然，北京馬上就要進入“復耕”和“復林”的發展階段了，大量的城市用地將用來重新“新增耕地”和“造林綠化”，而不是用來蓋房。

就算是北京要實施的“大規模騰退”，騰退出來的土地資源，也重點考慮用于“造林綠化”，而不是用來大規模開發房地產。

很顯然，北京正在逐漸“告別房地產時代”，打造“全球公園城市”。

那么隨著建設用地的供應減少，北京將來就不發展了嗎？

答案是否定的。

北京未來的城市發展策略是“嚴控增量，盤活存量”：未來北京的城市建設中，有超過60%將利用“存量土地”來建設。

比如利用騰退空間退租空間和老舊廠房再改造再利用，支持“騰籠換鳥”，重新裝修后，可以引入高精尖產業和企業辦公。

這樣的話，就不需要再供應“新的產業用地和辦公用地”了。

再比如利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房、公租房等。

這樣就省了供應“新的住宅用地”。

此外北京還計劃大量利用“集體建設用地”來建設“共有產權房”，滿足“退租人員”、“中低收入群體”的住房需求。

也可以大量節省“新增供地”。

所以，未來五年，北京是“能不新供地”就不“新增供地”，盡可能利用盤活“閑置的存量土地”資源來達到城市發展的目標。

北京，正在加速進入“城市更新”階段，而即將結束“城市擴張”階段，北京發展，確實真的要進入“減量階段”了。

北京的城市大擴張時代，結束了。

如果你現在還能在“北京四環里”買到“品質新房”，那你真的已經買到中國未來10年，最具“稀缺價值”的資產了。

就算你只能買在北京六環邊的地鐵新房，再過8年10年，也將是中國最具價值的資產之一。

隨著北京擴張時代的終結，北京樓市僅供“少數人”。

從下面這張“北京永久農田及儲備區、綠色廊道分布示意圖”，我們就可以看得更加清晰：

第一，北京1.6萬平方公里的土地中，淺綠色的“山地面積”最大，其次是“紅色黃色的耕地面積”，然后是深綠色的“林地面積”。

山地+耕地+林地，幾乎占到了北京市域總面積的85%，“白色的城鄉建設用地”僅僅占到15%左右。

第二，從分布格局上看，各類用地也有明顯的分布特征。

比如北京的“山地面積”大規模集中在北京六環外的北部和西部，北京六環外的南部和東部，存在大規模的“耕地面積”。

很多人出了北京六環，看到大量的“空地”，傻傻的以為這是“建設用地”，其實全部都是“耕地和林地”，不允許“蓋房子”。

就連北京這樣的“超級大都市”，現在也要大面積“復耕”，房地產開發的空間進一步被“壓縮”。

而在北京的“5-6環”則存在大量的“林地面積”，這個區域就是北京的“第二綠化隔離地區”，大量的空地將用來實施“造林綠化”工程。

第三，北京真正有“建設用地空間”的地方主要是五個：順義、亦莊、大興和房山，昌平新城其實用地量也不高。

所以未來北京的常住人口將會大規模集中于以上四大片區：亦莊、順義、大興和房山，因為只有這里才有大規模供地的可能。

第四，通州的面積看起來很大，一共有906平方公里。

但是從本次規劃上看，通州除了155平方公里的“北京城市副中心”，其他地方的空地幾乎全部都是“綠地和耕地”。

很多人錯覺通州的“空地多得很”，這是因為對土地利用規劃“不太懂”的主要原因，通州的“耕地和綠地”加起來占比接近60%。

這就是這些年，通州“供地少”的主要原因，通州未來幾乎不可能有大規模的房地產開發和住房供應。

這就是為什么北京市，甚至都要考慮在燕郊等北三縣地區建設“公務員保障房”的主要原因。

北京城市副中心還要預留很多“戰略留白用地”，為將來的重大項目預留土地資源，所以通州其實壓根就沒有“住宅供應空間”。

綜上所述，可以說隨著2017年國家批復了北京新一版的城市總規之后，其實北京的“擴張大發展”時代就結束了。

大幅調整“土地利用規劃”，逐漸減少城鄉建設用地，大規模提高耕地和綠化用地，推動北京進入“減量發展”階段，這就是北京未來的發展趨勢。

所以千萬不要傻傻的看到“一大堆空地”，就覺得北京“有的是地”，因為你壓根就不懂這塊地到底是“建設用地”，還是“耕地或林地”。

可以這么說，北京這幾年的“建設用地指標”控制的是非常嚴厲的。

再過幾年，北京就真的“沒地了”！

【直播預告9月22日下午6.30點】

【主題：城市投資避坑技巧】

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