中國(guó)公募REITs試點(diǎn)——張崢

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委共同啟動(dòng)了中國(guó)公募RIETs試點(diǎn)。2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs的正式落地。什么是公募REITs ? 它對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制帶來(lái)了什么樣的影響？本期嘉賓——張崢先生將針對(duì)以上話題展開(kāi)分享。

張崢先生是北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，現(xiàn)任北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)，北京大學(xué)國(guó)家金融研究中心副主任，北大光華中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任。張崢先生研究領(lǐng)域主要包括中國(guó)金融、資本市場(chǎng)創(chuàng)新、實(shí)證資產(chǎn)定價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)金融等方向。張崢先生是北大光華REITs研究課題組的核心成員之一，主持和參與了多篇有關(guān)中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的研究報(bào)告，具有重要的影響力。今天他為大家分享的主題是——中國(guó)公募REITs試點(diǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

# REITs是什么？

REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）英文的首字母縮寫(xiě)。

“REITs不是房地產(chǎn)信托不是私募產(chǎn)品，不是債券”

●是公募融資

●是權(quán)益性質(zhì)的融資

●不適用于開(kāi)發(fā)階段不動(dòng)產(chǎn)的投資

●不僅局限于持有型的房地產(chǎn)

# REITs，讓重資產(chǎn)變“輕”

REITs是“不動(dòng)產(chǎn)證券化”的最佳工具，可以讓重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。

以酒店物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)為例：

●對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，相比于直接購(gòu)買(mǎi)實(shí)體資產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)底層資產(chǎn)是酒店的REITs，可以降低投資門(mén)檻。

“REITs作為分割后的金融資產(chǎn)可服務(wù)于廣大的居民投資者”

●融資者通常有兩種手段以解決存量資產(chǎn)的變現(xiàn)問(wèn)題：一、直接售賣(mài)酒店；二、出售REITs化后的酒店。REITs較強(qiáng)的市場(chǎng)流動(dòng)性可以彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的局限性，并且融資者可以通過(guò)REITs的部分賣(mài)出，在回籠一定資金的同時(shí)，保有對(duì)物業(yè)的控制權(quán)。

●從投資角度，REITs是一個(gè)金融工具，通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)管理，并及時(shí)將投資收益分配給投資者。

●可REITs化的不動(dòng)產(chǎn)分為兩類(lèi)：一、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，如水電熱氣、清潔能源、保障類(lèi)租賃住房等；二、持有型房地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、零售、酒店、長(zhǎng)租公寓等。

#公募REITs的特點(diǎn)

標(biāo)準(zhǔn)化的公募權(quán)益型REITs有以下四個(gè)特點(diǎn)：

●高比例持有具有可預(yù)測(cè)性強(qiáng)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)資產(chǎn)。

●權(quán)益型REITs是市場(chǎng)的主流品種，約占全球REITs總市值的90%。

●每年產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行高比例分配。

●公開(kāi)募集，公開(kāi)交易，流動(dòng)性較高。

●多數(shù)市場(chǎng)給予REITs稅收支撐政策。

# REITs的作用

“REITs最直接的作用是盤(pán)活存量”

存量盤(pán)活可作為企業(yè)的一種融資行為。利用資產(chǎn)REITs化，企業(yè)從持有資產(chǎn)變?yōu)槌钟蠷EITs，將REITs部分或全部出售，回籠的資金可用來(lái)償還負(fù)債或帶動(dòng)新增投資。

以租賃住房為例：

●租賃住房具有初期投入高、回報(bào)期長(zhǎng)（回報(bào)率不高）、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、成長(zhǎng)性較弱的業(yè)務(wù)特性。

●目前的租賃住房建設(shè)主要依靠債務(wù)融資，缺少權(quán)益性資金。傳統(tǒng)的投融資體制制約了租賃住房行業(yè)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展。

●企業(yè)可通過(guò)股票（IPO）或REITs獲得高流動(dòng)性的權(quán)益資金。從估值邏輯分析，REITs是更為適配的工具。REITs的估值邏輯為重現(xiàn)金流，輕成長(zhǎng)性，而中國(guó)股票市場(chǎng)則看重成長(zhǎng)性，輕現(xiàn)金流，這種估值價(jià)格壓力易對(duì)租賃住房行業(yè)形成不當(dāng)激勵(lì)。

●酒店、寫(xiě)字樓等不動(dòng)產(chǎn)都面臨著類(lèi)似的融資端的挑戰(zhàn)，REITs是解決此類(lèi)問(wèn)題，形成投資良性循環(huán)的適配工具。

#公募REITs試點(diǎn)現(xiàn)狀

截至目前，已有12個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目6單，包括產(chǎn)業(yè)園4單，物流倉(cāng)儲(chǔ)2單；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目6單，包括收費(fèi)公路4單，污水處理1單，垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電1單。已成功發(fā)行的12單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模為458億元，發(fā)行資金中，用于新增投資的凈回收資金約188億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目投資超過(guò)2700億元。

●目前，公募REITs試點(diǎn)涵蓋的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主要包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房。

●探索在水利、旅游基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域展開(kāi)試點(diǎn)。

●酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

●商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)有望被納入公募REITs領(lǐng)域。