美的置業(yè)債市承壓？信托接龍資管，折價(jià)誘人

被稱之為“示范房企”的美的置業(yè)，近期有一個(gè)重大資本動(dòng)作，讓資本圈頗為關(guān)注。

地產(chǎn)密探最新獲悉， 萬向信托正在為這家“珠海民企”發(fā)售“美的置業(yè)1號(hào)債券投資集合資金信托計(jì)劃”的新產(chǎn)品，計(jì)劃募資1億個(gè)信托單位，應(yīng)該是籌集1億元。

該信托計(jì)劃期限2年，年收益率4.7%，為固定收益型，這要明顯低于當(dāng)前一般房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及“股權(quán)、貸款或權(quán)益”類信托產(chǎn)品收益率。

換句話說，作為上述信托計(jì)劃受托人，萬向信托將向N個(gè)合格投資人籌集1億元資金，投向美的置業(yè)的債券，以實(shí)現(xiàn)融資方美的置業(yè)的債券募資計(jì)劃。

不過，萬向信托官方并未公開上述信托產(chǎn)品的推介書。此次到底是美的置業(yè)新發(fā)的債券融資計(jì)劃，抑或旗下存量債券回售再融資？

就銀行間市場而言，上清所披露 美的置業(yè)手上一共有5只中期票據(jù)（MTN）存續(xù)產(chǎn)品，且全部是2022年所發(fā)的。

再看滬深證交所平臺(tái)上，美的置業(yè)存量公司債3月面臨回售的，只有“20美置02”第2期產(chǎn)品，但已明確說，此次回售不轉(zhuǎn)售。

有知情人士透露，此次信托計(jì)劃對(duì)接的是“新發(fā)債券”，認(rèn)購門檻最低30萬元，以5萬元整數(shù)倍遞增，將投向“22美的02”。

地產(chǎn)密探獲悉，美的置業(yè)“22美的02”去年底已上市交易，品種一發(fā)行規(guī)模6 億元，票面利率3.9%；品種二發(fā)行規(guī)模6.5億元，票面利率4.9%。

上述知情人士還補(bǔ)充說，萬向信托計(jì)劃投的是“22美的02”品種一民生通惠資管產(chǎn)品和信保基金。

注意！民生通惠資管是民生保險(xiǎn)的全資子公司，民生保險(xiǎn)是萬向控股子公司，實(shí)控人魯偉鼎，已故知名企業(yè)家魯冠球之子。

目前，萬向控股是萬向集團(tuán)的金控平臺(tái)，據(jù)說除了券商牌照外，其他金融牌照都已集齊，其中萬向信托為其控股76.5%的附屬子公司。

依此來看，萬向信托此次投資美的置業(yè)“22美的02”品種一，相當(dāng)于部分投向了關(guān)聯(lián)方民生通惠資管。

頗為疑惑的是，民生通惠資管投資“22美的02”品種一的年利率只有3.9%，為何萬向信托計(jì)劃敢給信托投資人說年收益率4.7%？

有金融圈內(nèi)人士說，3.9是票面收益，應(yīng)該還有折價(jià)買債券的收益，否則將不通啊。“折價(jià)需要填補(bǔ)，發(fā)行人要補(bǔ)的。”

2022年中期末，美的置業(yè)凈負(fù)債率44.9%；剔除受限現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比1.73，但扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍高于70%紅線。

雖如此，美的置業(yè)背靠“電器大王”美的集團(tuán)這棵大樹，使得公司資信評(píng)級(jí)較高，也成為去年10月房企再融資松動(dòng)后，第一批被列入試點(diǎn)發(fā)債的民營房企。

今年2月初，美的置業(yè)獲批注冊(cè)150億元中票工具（MTN），同期還有萬科、新城、新希望等非國資控股房企，除了新希望，萬科、新城注冊(cè)額也在百億級(jí)以上。

今年前2個(gè) 月 ， 美的置業(yè) 全口徑銷售金額 150.2億 元，同比增加 5 .5%，成少數(shù) 民營房企銷售額 正 增長的 。 2022年，美的置業(yè)全口徑銷售額792.4億元，同比下滑42.2%。

2月中下旬以來，重點(diǎn)城市的樓市回暖顯著，為重倉一二線的大型房企創(chuàng)造了搶收窗口期，地產(chǎn)央國企受益最大，也是出險(xiǎn)民營房企加快債務(wù)重組、自救翻身的機(jī)會(huì)。

文章來源 ：地產(chǎn)密探

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