華潤置地上海新項(xiàng)目將入市，“圍標(biāo)”事件錯(cuò)過的三年還能挽回？

華潤置地位于浦東三林濱江的項(xiàng)目有望于本月底開放展廳。

據(jù)了解，項(xiàng)目將推出建面約85-142平方米3-4房洋房，建面約180-220平方米疊墅，建面約300平方米合院。項(xiàng)目首批300多套洋房預(yù)計(jì)2季度入市，疊加合院3季度入市，除了合院外均為精裝交付。

華潤置地三林濱江項(xiàng)目規(guī)劃效果圖（過程稿，僅供參考）圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

公開資料顯示，2022年10月31日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下子公司——上海德澤置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海德澤”）90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)已被轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)為35.26億元。華潤置地接手了上海德澤位于三林濱江的25、28兩個(gè)子地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)住宅混合土地包。

值得注意的是，這也是華潤置地自“圍標(biāo)事件”后，在上海市場出手拿下的首個(gè)項(xiàng)目。2020年，萬科、華潤、中海因涉嫌圍標(biāo)虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊遭到處罰，有消息稱中海華潤3年內(nèi)不能在上海拿地，萬科則是2年。

3年時(shí)間內(nèi)，同為央企的招商蛇口、保利發(fā)展在上海攻城略地，一個(gè)從城市遠(yuǎn)郊逐漸向市中心進(jìn)軍，一個(gè)在重要板塊接連落子。在同行項(xiàng)目銷售火熱的情況下，華潤置地“沒米下鍋”，不得不采取“曲線救國”的方式在上海獲取項(xiàng)目。

雖然華潤置地在這座城市深耕得更久，但對于已經(jīng)錯(cuò)過的3年，又如何能追得回來呢？

發(fā)展步調(diào)不疾不徐

公開資料顯示，華潤置地于1992年進(jìn)入上海，在浦東拿下了第一宗地，并將其打造成華潤時(shí)代廣場。2001年5月國務(wù)院正式批復(fù)并原則同意《上海市城市總體規(guī)劃》（1999年-2020年），明確提出要把上海建設(shè)成為現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一后，華潤置地成立上海公司，2002年啟動(dòng)在上海的首個(gè)住宅項(xiàng)目——上海灘花園。

在隨后的幾年中，華潤置地又相繼開發(fā)出華潤橡樹灣、華潤外灘九里、華潤中央公園、華潤佘山九里等住宅產(chǎn)品。2015年，華潤置地聯(lián)合華發(fā)以158億元拿下靜安大寧兩宗地塊，將其打造為靜安府；2016年，華潤置地又聯(lián)合華僑城以69.32億元總價(jià)斬獲蘇河灣中央公園地王，項(xiàng)目被命名為蘇河灣中心潤府。

來自觀點(diǎn)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年時(shí)，華潤置地進(jìn)入上海26年，在上海僅有8個(gè)項(xiàng)目，與萬科、保利、中海、招商蛇口等相較甚遠(yuǎn)。一方面是由于華潤置地在上海多以豪宅項(xiàng)目為主，另一方面地塊多為大體量項(xiàng)目，去化慢、周期較長。不過，不容忽視的一點(diǎn)是，華潤置地此時(shí)的重心一部分放在商業(yè)項(xiàng)目，2017年在上海開出首個(gè)萬象城，體育業(yè)務(wù)于同年8月落子上海新靜安體育中心，2019年又歷經(jīng)526輪爭奪以58.02億元搶下南京西路商辦地塊。

2020年，華潤置地華東大區(qū)發(fā)布“大江大河”產(chǎn)品戰(zhàn)略，深度布局上海，杭州，南京，溫州，似乎有“大干一場”的架勢。但同年4月，虹口區(qū)嘉興路街道“圍標(biāo)”事發(fā)，涉事房企相關(guān)負(fù)責(zé)人被追責(zé)，時(shí)任華潤置地副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛、上海執(zhí)行總經(jīng)理宋悠優(yōu)被帶走調(diào)查。華潤置地的“雄心壯志”也無處可施展。

此后，華潤內(nèi)部進(jìn)行了人事調(diào)整，陳剛被調(diào)回集團(tuán)，宋悠優(yōu)離職。原華潤置地深圳公司總經(jīng)理王昕軼則接任陳剛成為華東大區(qū)總經(jīng)理。

證券之星地產(chǎn)經(jīng)過搜索發(fā)現(xiàn)，3年未在上海拿地，華潤置地當(dāng)前已無住宅項(xiàng)目可售。不僅無項(xiàng)目可售，華潤置地在上海的項(xiàng)目中，也發(fā)生過維權(quán)事件，

如2020年，業(yè)主投訴稱，位于奉賢的華潤幸福里6月交房以來，出現(xiàn)地漏錯(cuò)位、臺(tái)面缺損、門檻斷裂、移門歪斜、地板空鼓等問題，部分業(yè)主家中墻壁裂縫和鼓包。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

小區(qū)內(nèi)部，35號樓因?yàn)橐粓龃笥晟舷聵菍泳霈F(xiàn)陽臺(tái)漏水，45號樓交房2月內(nèi)電梯出現(xiàn)了5次故障，42號樓、49號樓發(fā)生了電梯墜梯事件。

2022年“3.15”前夕，蘇河灣中心潤府建筑工地發(fā)生火災(zāi)。據(jù)了解，具體著火區(qū)域位于該項(xiàng)目寫字樓旁，上午正由一家裝飾公司的工人在操作電焊，因?yàn)樽鳂I(yè)不當(dāng)，火星引燃旁邊的泡沫板等建渣，導(dǎo)致起火。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

保利發(fā)展、招商蛇口追趕

和華潤置地相比，保利發(fā)展和招商蛇口在上海不斷加碼，勢頭兇猛。

2017年，招商蛇口提出“重返上海”戰(zhàn)略，不斷在長三角區(qū)域新增土儲(chǔ)。到了2021年，招商蛇口單城資源投放近30億元，重點(diǎn)布局上海、南京、杭州等核心城市。在這一戰(zhàn)略的支持下，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，招商蛇口上海公司共獲取65個(gè)項(xiàng)目。

在“重返上海”的基礎(chǔ)上，2021年，招商蛇口上海公司又進(jìn)一步將戰(zhàn)略升級為“重返上海心”。通過公開市場拿地、股權(quán)合作的方式，招商蛇口接連拿下上海中心區(qū)域地塊，并落地了招商外灘璽、招商虹璽、招商云璽、招商蘇河璽等重點(diǎn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額突破366億元，在招商蛇口所有區(qū)域中排名第一；2022年，招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額為741.25億元，操盤面積為64.89萬平方米，登上2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一名。

而保利發(fā)展緊跟上海市提出的“一江一河”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，接連布局了保利One56、保利香檳苑、保利西岸、保利世博、保利浦開金融中心等項(xiàng)目，又圍繞大虹橋、濱江、五大新城、臨港等國家戰(zhàn)略布局重點(diǎn)區(qū)域打造作品。截至2022年，保利發(fā)展在上海累計(jì)開發(fā)39個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)4萬戶家庭，10萬業(yè)主。

值得一提的是，2022年也是保利發(fā)展的“高光時(shí)刻”。這一年，保利發(fā)展在上海持續(xù)強(qiáng)化布局重心，在楊浦、普陀、徐匯、閔行、寶山、嘉定等區(qū)的核心地段新增八處土儲(chǔ)，新增全口徑貨值近550億元。數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展上海公司全口徑銷售金額337.39億元，同比增長113.5%，在上海排名第四，銷售面積45.03萬平方米，同比增長24.0%。

同樣是在房企銷售排行榜中，華潤置地2020年在上海全口徑銷售金額為174.42億元，排名10；2021年在上海全口徑銷售金額為139.08億元，排名13；2022年則完全未上榜。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“圍標(biāo)”事件壓縮了華潤置地拿地口子，對其具有警示意義，項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)當(dāng)合規(guī)操作，否則會(huì)影響規(guī)模。同時(shí)，從保利發(fā)展與招商蛇口的角度來看，如招商蛇口采取一些新的打法做大規(guī)模，當(dāng)前確實(shí)需要看到企業(yè)間的競爭情況，利用土拍、合作拿地的方式積極抓住房地產(chǎn)市場復(fù)蘇機(jī)會(huì)。總體上來看，是一個(gè)較好導(dǎo)向。