14億壞賬撥備 融創(chuàng)服務(wù)：2022年母公司的影響已是最大化

在過去一年中，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變，物業(yè)行業(yè)也不可避免地受到影響。

3月20日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布2022年年報(bào)。截至2022年12月31日止12個(gè)月，融創(chuàng)服務(wù)收入約為71.26億元，同比下降約9.8%；本公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.82億元，本公司擁有人核心凈利潤約為7.63億元，同比下降約45.6%。

上市兩年來，融創(chuàng)服務(wù)迎來經(jīng)營業(yè)績首降。對于未來的發(fā)展，管理層仍然持有信心，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲表示“對于物業(yè)行業(yè)，我們理解還是一個(gè)相對安全，有增長空間的行業(yè)。”非業(yè)主增值服務(wù)收入下滑六成

據(jù)融創(chuàng)服務(wù)2022年財(cái)報(bào)內(nèi)容，收入減少主要由于非業(yè)主增值服務(wù)收入的減少。

具體來看，截至2022年12月30日止12個(gè)月，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入約為53.65億元，同比增長18.2%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約為10.52億元，同比下滑60.8%；社區(qū)生活服務(wù)收入約為5.61億元，同比增長10.5%；商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入約為1.48億元，同比下滑15.9%。

至于非業(yè)主增值服務(wù)收入減少的原因，融創(chuàng)服務(wù)表示，主要是年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，集團(tuán)基于市場化原則對該業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致相應(yīng)板塊年收入顯著減少。

2022年，融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)中案場服務(wù)收入約為5.04億元，同比下滑約59.23%；咨詢及其他增值服務(wù)收入約為3.25億元，同比減少58.66%；其他收入約為2.23億元，同比縮減66.16%。

非業(yè)主增值服務(wù)的下滑對融創(chuàng)服務(wù)毛利造成了影響。截至2022年12月31日止年度，融創(chuàng)服務(wù)的毛利約為16.044億元，較同期減少約8.866億元，約35.6%，主要受年內(nèi)非業(yè)主增值服務(wù)的毛利減少約人民幣8,899億元所致。剔除該部分影響，年內(nèi)本集團(tuán)的毛利與截至2021年12月31日止年度基本持平。毛利率方面，2022年，融創(chuàng)服務(wù)毛利率約為22.5%，較截至2021年12月31日止年度的約31.5%下降約9.0個(gè)百分點(diǎn)。

不止毛利，利潤方面，2022年度，融創(chuàng)服務(wù)本公司擁有人核心凈利潤約7.628億元，2021年該指標(biāo)為14.018億元，本公司擁有人核心凈利潤的縮水同樣歸因于非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模的減小。

相比非業(yè)主增值服務(wù)收入的減少，融創(chuàng)服務(wù)其他業(yè)務(wù)收入“扳回一局”。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)其他業(yè)務(wù)收入合計(jì)較去年同期增長約16.3%，占集團(tuán)收入比重增加約19.3%至85.3%。

對此，融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，主要系在管面積增加及社區(qū)生活服務(wù)能力提升。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約2.44億平方米，較2021年同期增長約13.4%。從物業(yè)管理服務(wù)收入明細(xì)來看，來源于母公司融創(chuàng)集團(tuán)、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)在管面積約為1.54億平方米，同比增長約14.14%，收入約為35.62億元，同比增長約14.26；第三方物業(yè)在管面積約為8946.7萬平方米，同比增長約12.24%，收入約18.03億元，同比增長約26.89%。

社區(qū)生活服務(wù)方面，便民服務(wù)增長約17.19%至約2.81億元，空間運(yùn)營服務(wù)增長約23.23%至1.46億元，美居服務(wù)增長約2.10%至7384.2萬元，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)減少約22.215%至5959.1萬元。

關(guān)于社區(qū)生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)未來的行動(dòng)方針，融創(chuàng)服務(wù)首席財(cái)務(wù)官楊曼表示：“基于聚焦大戰(zhàn)略下，2023年要著重做好三個(gè)事情，第一是對于自營模式的再深化，第二是對于聯(lián)動(dòng)機(jī)制要做好，第三是持續(xù)做好數(shù)科的進(jìn)程。”

母公司對利潤影響約10億

不過，外界最關(guān)心的是母公司融創(chuàng)中國對融創(chuàng)服務(wù)的影響。

2022年3月融創(chuàng)中國宣布美元債展期，融創(chuàng)服務(wù)總市值從巔峰時(shí)期900億跌至100億以下，市場還有傳言稱融創(chuàng)中國將賣掉融創(chuàng)服務(wù)自救，最終因價(jià)格沒談攏而告終。

從財(cái)報(bào)上來看，母公司對融創(chuàng)服務(wù)的影響還是不容小覷的。

楊曼在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，2022年公司對地產(chǎn)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方計(jì)提了約14億壞賬撥備，對利潤影響在10億左右，因此導(dǎo)致利潤呈虧損狀態(tài)。但伴隨著融創(chuàng)中國所面臨的各項(xiàng)問題化解，融創(chuàng)服務(wù)對存在問題的地產(chǎn)非業(yè)主增值服務(wù)進(jìn)行調(diào)整等，楊曼認(rèn)為，2022年母公司對于融創(chuàng)服務(wù)的影響應(yīng)該已經(jīng)是最大化了。

對于未來公司成長性的問題，楊曼表示公司未來三年會(huì)保持20%左右的復(fù)合增長速度，一方面來源于交付量，融創(chuàng)服務(wù)和融創(chuàng)中國已簽合約未交付達(dá)9000萬方，第三方拓展已簽合約未交付達(dá)6500萬方，預(yù)計(jì)2023年-2025年每年新增合約增速可達(dá)10%-15%；另一方面公司生活服務(wù)收入、管理效率的提升也能為收入帶來相應(yīng)提高。

曹鴻玲則表示，母公司對融創(chuàng)服務(wù)的影響主要在外拓方面，在第三方項(xiàng)目投標(biāo)競標(biāo)過程中，業(yè)主會(huì)有顧慮和疑問，競爭對手也會(huì)放大母公司經(jīng)營對融創(chuàng)服務(wù)自身經(jīng)營的影響。

擺脫對母公司依賴不僅是融創(chuàng)服務(wù)，也是其他物業(yè)企業(yè)長久以來努力的方向，為此，物企的外拓策略就成為了重點(diǎn)。曹鴻玲表示，未來，融創(chuàng)服務(wù)將更加堅(jiān)持、聚焦城市拓展戰(zhàn)略，嚴(yán)格把控項(xiàng)目獲取質(zhì)量，持續(xù)強(qiáng)化服務(wù)力標(biāo)簽。在她看來，2022年，整個(gè)行業(yè)也在回顧過往外拓項(xiàng)目的質(zhì)量，由規(guī)模帶來的問題，2023年物業(yè)企業(yè)會(huì)去主動(dòng)消化、淘汰或是調(diào)整。

“在2022年外拓市場的競爭上，我們也相信這個(gè)市場會(huì)更加理性。”曹鴻玲說。