鄉(xiāng)村民宿開發(fā)經(jīng)營，10個“陷阱”！

我國鄉(xiāng)村民宿經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，現(xiàn)在已經(jīng)成為鄉(xiāng)村旅游的重要業(yè)態(tài)，是帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟增長的重要動力和助力全面推進鄉(xiāng)村振興的重要抓手。然而，受消費升級和疫情影響的雙重挑戰(zhàn)，當前不少鄉(xiāng)村民宿發(fā)展面臨缺乏特色化經(jīng)營、缺少多途徑增收等現(xiàn)實問題的考驗...

01

房屋產(chǎn)權(quán)

鄉(xiāng)村民宿目前存在著一個很重要、但是暫時無法解決的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)問題。在國家沒有正式實現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)的市場流通之前，鄉(xiāng)村民宿在產(chǎn)權(quán)問題上是存在著風險的。

畢竟無論是資產(chǎn)管理、還是租賃主體的合規(guī)性問題，均建立在產(chǎn)權(quán)之上。目前鄉(xiāng)村的房屋普遍只有土地使用證，沒有土地上建筑的證明文件，而各地政府目前能做的也僅僅是推進不動產(chǎn)登記制度。

未來會是怎樣的政策走向，當前不得而知。政府政策的不確定性也導致了政府支持相對不足，對鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)者支持度不夠，缺少合理的法律對鄉(xiāng)創(chuàng)人員或機構(gòu)給予保護。

甚至政策法規(guī)不完善，辦事人員刁難，還有面對某些村民的無理要求束手無策。還有就是很多民宿都沒有辦理正規(guī)的營業(yè)執(zhí)照，這也是經(jīng)營過程中存在的隱患。

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02

合作精神

不可否認，大部分鄉(xiāng)村相對落后，村民比較缺乏合作精神、法制意識和契約精神。

例如，一些景區(qū)的原住民看到租住房屋的外來客逐漸形成較好的商業(yè)模式，特別是民宿和客棧的經(jīng)營業(yè)態(tài)，紛紛提出漲租要求，不按合約出牌，迫使許多經(jīng)營者無法經(jīng)營或者被惡意漲價。

鄉(xiāng)村單個的村民是樸素的，群體的村民則可能互相攀比。孔子說：“不患寡而患不均”。鄉(xiāng)村村民更是這樣，很難一碗水端平，這樣就會給民宿經(jīng)營者埋下定時炸彈。

旁邊的租金高了我的也要漲，人家的房子漂亮了我的也要重新裝修，這樣對鄉(xiāng)村民宿的投資者和經(jīng)營者而言都是巨大的壓力。

在民族地區(qū)，還有民族矛盾與信仰差異的問題。比如某家酒店集團在藏族的康巴地區(qū)開鄉(xiāng)村民宿，其初衷是“民族團結(jié)橋梁，西部開發(fā)紐帶”。他們的人緣非常好，但進行合作時仍然慎之又慎。

該酒店認為，別的投資者在藏區(qū)根本沒辦法與松贊集團競爭。因為松贊集團的創(chuàng)始人白瑪先生深諳藏區(qū)的文化，他說過：“文化的差異與認同是松贊最大的優(yōu)勢。”

03

鄰里關(guān)系

鄉(xiāng)村民宿主人與村民、鄰里及地方各級官員的關(guān)系處理最為關(guān)鍵。每一個環(huán)節(jié)出大問題，就會導致前功盡棄。

在租賃物業(yè)，特別是農(nóng)宅土地之前，對于業(yè)主的選擇盡量多花時間去了解，通過走訪鄰里的村民，摸清信用再簽約不遲，一定不要匆匆忙忙簽約。

因為作為從城市到鄉(xiāng)村來的投資者，一般要求鄉(xiāng)村行政部門公平正義、誠實信用、平等處事。

但是，當?shù)啬承┐迕裼X得你是城里來的大老板，要么該扶貧，要么該禮讓，總之鄉(xiāng)村里的某些人把城市里的投資者當作了“大肥肉”。所以，處理好鄉(xiāng)村鄰里關(guān)系等多種關(guān)系是鄉(xiāng)村民宿長久經(jīng)營下去的基礎(chǔ)。

04

基礎(chǔ)設(shè)施

當前，鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施還沒有達到能在短時間內(nèi)接受高水平項目的要求，比如說交通、物流、網(wǎng)絡(luò)等，也對接不上互聯(lián)網(wǎng)項目的服務(wù)和速度要求，許多縣鎮(zhèn)政府的工作重心還是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上。

某些民宿過分追求情懷，放大故事性與傳奇性，導致民宿或客棧缺乏必備的配套設(shè)施，舒適度和安全感不足。比如在鄉(xiāng)村夏天天氣突然熱起來的時候，民宿原有用電荷載的承受力不夠，導致停電停水頻繁發(fā)生，這使得客戶體驗感極差。

又如，某些湖旁的民宿或客棧排水系統(tǒng)不到位，導致把污水排入湖中，使湖水被污染，破壞自然環(huán)境。

05

情懷的坑

不要把情懷當產(chǎn)品賣，而忽略了產(chǎn)品的本質(zhì)。筆者接觸過很多開民宿的人，都懷念小時候在老家的感覺，都喜歡在清凈的旅游地有一棟按照自己喜好布置的房子。

市場上沒有怎么辦？自己開，這么美好的事情，開完之后各種同類人還不是紛至沓來？

看似合情合理的事情，等做到運營階段才知道，情懷和現(xiàn)實隔著十萬八千里。

06

設(shè)計建造

太多的鄉(xiāng)村民宿都是家裝設(shè)計施工單位建造的，投資人如果對這行不了解，只有等著被坑。

應(yīng)該說，民宿的建筑改造、室內(nèi)裝修及室外景觀園林都是很燒錢的，而且由于多是非標準化施工，還有鄉(xiāng)村地區(qū)都較偏遠，運送材料的運輸成本非常高，從城里請到鄉(xiāng)村施工的人工費用也非常高。

所以，你會發(fā)現(xiàn)，一個民宿看上去好像什么都沒干，卻已經(jīng)花進去好幾萬了。的確，因為民宿很難像房地產(chǎn)開發(fā)那樣流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定會花掉很多冤枉錢。

07

成本過高

客源不穩(wěn)定性、季節(jié)性影響、低頻、入住率低、淡旺季明顯是始終無法解決的問題，現(xiàn)在一般鄉(xiāng)村的旺季只有4個月，把旺季和淡季平均一下，大部分鄉(xiāng)村的年平均出租率不會超過40%，所以這樣不可能帶來高回報。

另一方面，鄉(xiāng)村民宿入住率低，又是重投入，同質(zhì)化嚴重，服務(wù)和產(chǎn)品太弱，客單價太低，人工成本很高。由于低物業(yè)成本而帶來低溢價率，不足以支撐項目的運營，尤其是體驗好的運營。

長遠來看，僅有的嘗鮮消費者們周末可能會選擇越來越重視個性化的度假酒店。

08

資本陷阱

做民宿的人不要輕易拿錢，尤其是不懂民宿的投資人的錢。一個民宿從選址就開始用資本的方式運作，尤其是一群外行人，自己覺得可以通過資本顛覆任何行業(yè)。

如果這樣做，90%的概率會把錢賠光。另外，某些有民宿背景的經(jīng)營者不是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來做民宿，而是打工的職業(yè)經(jīng)理的思維，也很容易把民宿做死。

只有那些真正想做民宿的人，通過自己的熱情去感染和團結(jié)真正熱愛民宿，并把民宿當成生活樂趣的人，遠離那些僅僅靠資本運作賺錢的團隊，才能把民宿做成功。

09

盲目跟風

現(xiàn)在有那么多鄉(xiāng)村都想引進民宿，但真正適合開民宿的鄉(xiāng)村（要滿足前面提到的“天時、地利、人和”才可行）不多。

如果只是盲目選擇或者被對方所提的要求所吸引，那成功概率就很小。

有想做民宿的人自己不懂就跟著別人走，到后來發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村房子的拆遷問題等許多問題都沒解決，一拖就是好幾個月甚至更長，白白浪費很多時間。

對這些沒有專業(yè)知識又不主動去了解鄉(xiāng)村情況的人來說，機遇也會變成陷阱。

10

不接地氣

鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)是國家鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)的組成部分之一。但是，當前鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)項目方向的創(chuàng)業(yè)還是太早。

一二線城市大眾創(chuàng)業(yè)有些過熱，很多創(chuàng)業(yè)者也在開辟新的市場，尋找新的機會點，但是中國的鄉(xiāng)村發(fā)展遠沒有達到可以用一二線城市的技術(shù)直接改造的階段，中間的對接差了好幾個層次，這就是不接地氣。

--THE END--

素材來源： 地道農(nóng)旅

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