萬達商管再次上市失敗 財務數據遭質詢

2022年10月25日，萬達商管第三次向港交所遞交主板IPO申請。如今，招股書有效期6個月已至，萬達商管面臨再次上市失敗的尷尬局面。

不過，據澎湃新聞消息，萬達商管母公司，大連萬達集團曾與銀團參貸行約定，若珠海萬達商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬達需要盡快通知各參貸行，如果大多數貸款行要求萬達集團還款，則萬達需要歸還貸款存量本金及對應的利息。

4月22日，大連萬達集團境外總計13億美元的三筆銀行貸款已無觸發提前還貸風險，萬達與銀團參貸行已將合同約定上市日期調整為2023年11月30日。

財務數據失真？

萬達商管上市之路坎坷，本次被卡的原因或在于監管層對財務數據仍有疑慮。

3月21日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商業”）申請發行60億元公司債遭證監會問詢。證監會在問詢函中指出，根據申報材料披露，近三年及一期，發行人籌資活動產生的現金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。證監會要求發行人補充說明籌資活動現金流量凈額持續大額為負的原因及合理性，并評估對本次債券償付的影響。

截止目前，萬達商管方面還沒有回復。按照相關規定，若不能在3個月內提交書面回復意見及電子文檔，證監會可依法做出終止審查決定。

同月，有自稱在萬達工作兩年多的員工在知乎爆料，萬達數據嚴重造假、預算定制不合理、組織架構不合理等諸多問題，最嚴重的問題是多項業績造假，包括商戶銷售業績造假、工程報修造假、直播造假、多經造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

至于造假的原因，一是人事斗爭，二是考核機制。比如在萬達內部考核的各項指標中，要求租費收繳率100%，招商率100%。但前兩年由于疫情原因，多家商戶經營慘淡要關店，萬達城市公司和大區管理人員因為涉及到管理考核不允許，但是對方無法交租，鋪子又在滿鋪狀態，為了達到考核指標，只好造假。對此，萬達商管并沒有正式回復。

而據萬達商管發布的2022年業績顯示，報告期內，公司實現收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5億元，同比增長8%；商鋪出租率達98.7%；租金收繳率100%；開業55個萬達廣場，完成年計劃的100%。

對賭壓力、債務到期

未能如期上市，擺在萬達商管面前的將是對賭壓力。

除境外13億元銀行貸款外，萬達商管還有兩份對賭協議，其中一份要求公司最遲要在2023年完成上市；另一份是關于業績承諾，珠海萬達商管2021年-2023年實際凈利潤須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將進行股份回購以及現金賠償。

對于第一份對賭協議，證監會在問詢函中指出，若萬達商管不能于2023年底成功上市，大連萬達商業需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。證監會要求進一步補充說明萬達商管的上市進展情況，并評估上述事項對發行人短期償債能力的影響。

業績承諾方面，2021年萬達商管凈利潤為31億元，在第一年就失敗了，具體補償措施不明。不過萬達后來在招股書中表示，公司2021年完成了對賭要求。

除此以外，大連萬達商業2022年三季報顯示，報告期內，公司總負債是3024億元，其中短期借款、應付票據和一年內到期的非流動性負債等短期負債約為285億元，公司在手現金約為325億，基本可以覆蓋短期負債，但想要回購股份基本不可能。

而萬達商管恐還有大量債務到期。企業預警通顯示，今年萬達系有兩筆本金合計7.5億美元的到期債券，同時還有9筆本金合計達243億元的境內債券將于年內到期或行權。

為維持公司運轉、推進上市，萬達系今年以來屢屢發債籌錢。1-2月，大連萬達商管相繼發行兩筆合計7億元美元的境外債，息票率高達11%；3月，除了申請上述60億元債券，大連萬達商管擬發行的15 億元、發行期限2+1年期的中票獲頂格認購，該筆債券票面利率為6.8%。

此外，據部分投資者反應，他們用短信詢問了萬達集團及其子公司的代表，是否有任何信托貸款違約或者展期。萬達的代表回復稱，地產信托方面，將繼續兌付所謂的集合信托（賣給一群投資者的信托）；單一信托貸款（通常賣給單個機構投資者的信托）將繼續展期，去年就已經是這樣操作了。

萬達商管上市不成功的消息也導致了萬達美元債的下跌。本周，萬達商管于年初發行的兩只美元債持續下挫，4月21日下午，其中一只債券的價格跌至面值的59%。同時，需要注意的是，按照11月30日的上市窗口期算，萬達商管需在4月30日之前第四次向聯交所提交最新的招股書，否則將趕不上時間。